[KTSG Online] – Hệ số điều chỉnh giá đất ở tại TP Thủ Đức và các quận ở TPHCM tăng từ 3-15 lần, hệ số điều chỉnh cho đất ở của 5 huyện ngoại thành từ 8-15 lần bảng giá đất do nhà nước ban hành.
- Phương án nào cho bảng giá đất trong Luật Đất đai sửa đổi?
- Bảng giá đất sát với thị trường
Mới đây, UBND TPHCM đã ban hành Quyết định 28/2022 quy đinhệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, lấy ý kiến của người dân có đất bị thu hồi trên địa bàn TPHCM trong năm 2022. Quyết định này được áp dụng từ 25-8 tới đây.
Theo đó, hệ số điều chỉnh giá đất ở tại TP Thủ Đức và các quận từ 3-15 lần, hệ số điều chỉnh cho đất ở của 5 huyện ngoại thành từ 8-15 lần bảng giá đất do Nhà nước ban hành. Hệ số điều chỉnh giá đất nông nghiệp từ 7-35 lần giá đất trong bảng giá do UBND TPHCM ban hành. So với năm 2021, hệ số điều chỉnh giá đất để xây dựng phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư năm nay có phần cụ thể và sát thực tế hơn, hệ số điều chỉnh giá đất ở đô thị cũng cao hơn.
Quá trình lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho một dự án, các cơ quan chức năng phải định giá đất cụ thể cho khu vực chuẩn bị giải phóng mặt bằng để xây dựng dự thảo phương án bồi thường. Sau đó, dự thảo phương án này được đưa ra lấy ý kiến của người dân và tiếp thu điều chỉnh cho phù hợp.
Như vậy từ nay, các địa phương sẽ sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất này để xây dựng dự thảo phương án bồi thường, đưa ra lấy ý kiến của người dân, không phải thẩm định giá cho từng dự án cụ thể. Áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất này sẽ rút ngắn được thời gian lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho các dự án. Hệ số điều chỉnh giá đất xây dựng phương án bồi thường sẽ được ban hành đầu mỗi năm để áp dụng cho cả năm.
Được biết, hiện nay bảng giá đất TPHCM giai đoạn 2020-2024 về cơ bản vẫn giữ nguyên so với giai đoạn 2016-2019. Giá đất ở đô thị cao nhất là 162 triệu đồng/m2 như ở đường Nguyễn Huệ, đường Lê Thánh Tôn 110-115 triệu đồng/m2, đường Lê Duẩn 110 triệu đồng/m2, đường Hàm Nghi, Lý Tự Trọng 101,2 triệu đồng/m2…
Đây là những số liệu từ bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã được điều chỉnh và bắt đầu có hiệu lực từ đầu năm 2020. Mức giá này được sử dụng để tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, tính tiền bồi thường khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất…
Được biết, từ nhiều năm qua, TPHCM đã nỗ lực điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất để từng bước tiệm cận với giá thị trường. Tuy nhiên, hệ số điều chỉnh giá đất ở TPHCM được đánh giá thấp hơn nhiều so với thị trường. Thời gian tới, TPHCM đang đẩy nhanh triển khai các dự án trọng điểm như ba tuyến đường vành đai 2, 3 và 4 nên việc xây dựng hệ số đất đang là cơ sở để công tác giải phóng mặt bằng trở nên thuận lợi hơn.
Hiện nay, TPHCM phân làm 5 khu vực để áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất. Khu vực 1 là quận 1, 3, 4, 5, 10, 11, Tân Bình, Phú Nhuận; khu vực 2 gồm: TP Thủ Đức, quận 6, 7, Gò Vấp, Bình Thạnh, Tân Phú; khu vực 3 là quận 8, 12, Bình Tân; khu vực 4 gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè, Hóc Môn. Huyện Cần Giờ được xếp vào khu vực 5.Trước đó, hệ số điều chỉnh giá đất năm 2021 ở TPHCM cao nhất là 2,5 lần so với bảng giá đất UBND thành phố ban hành ở khu vực một. Hệ số thấp nhất là 1,5 lần ở khu vực năm. Đất của hộ gia đình, cá nhân có hệ số 1,5 lần cho tất cả khu vực.
TPHCM - Hệ số điều chỉnh giá đất ở tại TPHCM để lập phương án bồi thường năm 2022 tối đa gấp 15 lần so với giá nhà nước, còn hệ số của giá đất nông nghiệp gấp 35 lần.
Đất nông nghiệp được đền bù cao nhất lên tới 35 lần giá nhà nước
Cụ thể, theo quyết định vừa được UBND TPHCM ban hành, áp dụng từ 25.8, đất ở tuỳ quận huyện có hệ số điều chỉnh gấp 2-15 lần so với giá nhà nước. Khu vực có hệ số cao nhất, tối đa 15 lần, là huyện Nhà Bè, Cần Giờ, Hóc Môn, Củ Chi, TP Thủ Đức.
Với hệ số điều chỉnh này, đất mặt tiền đường Cách Mạng Tháng Tám [quận 1, hệ số 4-5 lần] giá nhà nước [giai đoạn 2020-2024] là 66 triệu đồng/m2 sẽ được xây dựng giá thương lượng bồi thường 264-330 triệu đồng/m2. Tương tự, đất mặt tiền đường Phạm Hùng [huyện Nhà Bè, hệ số 8-15 lần] giá nhà nước 3 triệu đồng/m2 sẽ được xây dựng giá bồi thường ở mức 24-45 triệu đồng/m2.
Đất nông nghiệp tại TPHCM có hệ số cao 5-35 lần giá nhà nước, nơi có hệ số cao nhất, tối đa 35 lần gồm các quận: 1, 3, 4, 5, 6, 10, 11. Hệ số điều chỉnh giá đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của đất thương mại, dịch vụ tính bằng 80% giá đất ở liền kề; đất nghĩa trang, nghĩa địa, giáo dục, y tế, tôn giáo, tín ngưỡng dân gian tính bằng 60% giá đất ở liền kề. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng vào các mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp tình bằng 60% giá đất ở liền kề.
Vị trí đất ở và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì bồi thường theo vị trí. Trong quá trình thực hiện, tùy điều kiện cụ thể của dự án, UBND TP.Thủ Đức và quận, huyện sẽ rà soát mục đích sử dụng đất, vị trí, tuyến đường với các dự án đã được UBND TP phê duyệt trong khoảng thời gian không quá 1 năm tại địa phương để cân đối với hệ số điều chỉnh để đưa hệ số cụ thể vào phương án bồi thường, hỗ trợ lấy ý kiến người dân có đất bị thu hồi.
Gỡ khó cho công tác đền bù, giải phóng mặt bằng
Bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện dự án luôn là vấn đề khó khăn của TPHCM từ trước tới nay. Trong thời gian qua, việc định giá đất theo khung giá thấp hơn rất nhiều so với giá trị thật trên thị trường, dẫn đến khâu giải phóng mặt bằng, giao đất cho dự án gặp vướng mắc, làm phát sinh vụ việc người dân không đồng tình, khiếu kiện kéo dài. Điều này khiến nhiều dự án chậm tiến độ, ngưng trệ, gây lãng phí lớn nguồn lực đất đai.
Có thể kể đến dự án Khu đô thị Tây Bắc huyện Củ Chi, TPHCM được thành phố xác định đây là khu đô thị mới hiện đại, sinh thái, phát triển đồng bộ các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đảm bảo môi trường sống tốt. Thành phố đã tiến hành lập và phê duyệt 11 đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 trong toàn bộ khu đô thị Tây Bắc; tập trung kêu gọi đầu tư, thực hiện nhiều giải pháp, từ cơ chế chính sách, các giải pháp quản lý. Tuy nhiên, đến nay khu đô thị này vẫn chưa triển khai được theo quy hoạch được duyệt. Nguyên nhân là do việc đền bù, giải phóng mặt bằng các khu dân cư hiện hữu trong ranh giới quy hoạch khu đô thị chưa thực hiện được, dẫn đến tình trạng bức xúc, khiếu kiện. Đặc biệt là khu vực tập trung các hộ dân đã sinh sống từ trước dọc theo quốc lộ 22, với tổng diện tích khoảng 1.674,2ha. Quy hoạch "treo" kéo dài nhiều năm nay đã ảnh hưởng không ít đến đời sống người dân cũng như công tác chỉnh trang đô thị trên địa bàn huyện. Quyền lợi chính đáng về đất đai, nhà cửa của người dân bị ảnh hưởng rất nhiều. Không những vậy nguồn lực đất đai bị lãng phí lớn.
Ngay trên địa bàn TP Thủ Đức cũng còn nhiều dự án "đắp chiếu" trong nhiều năm qua vì vướng mặt bằng. Đó là chùm 3 dự án giao thông là cầu Nam Lý, cầu Tăng Long, cầu Long Đại với tổng vốn đầu tư gần 1.700 tỉ
đồng, đáng ra phải hoàn thành cách đây 2-3 năm nhưng giờ vẫn chưa biết khi nào mới xong. Việc chưa thống nhất giá bồi thường giải phóng mặt bằng với người dân có đất bị thu hồi khiến việc bàn giao mặt bằng chậm tiến độ và các dự án phải "đắp chiếu" thời gian dài. Thực trạng trên cũng là khó khăn chung của các dự án hạ tầng trên địa bàn TP HCM cũng như cả nước.
Theo luật sư Nguyễn Thanh Nhã, hệ số điều chỉnh giá đất do thành phố ban hành nhằm xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư. So với năm 2021, hệ số năm nay được đánh giá cụ thể và sát thực tế hơn; hệ số điều chỉnh giá đất ở đô thị cao hơn những năm trước. Quá trình lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho một dự án, các cơ quan chức năng phải định giá đất cụ thể cho khu vực chuẩn bị giải phóng mặt bằng để xây dựng dự thảo phương án bồi thường. Sau đó, dự thảo phương án này được đưa ra lấy ý kiến của người dân và tiếp thu điều chỉnh cho phù hợp. Từ nay, các địa phương sẽ sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất này để xây dựng dự thảo phương án bồi thường, đưa ra lấy ý kiến của người dân, không phải thẩm định giá cho từng dự án cụ thể. Áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất này sẽ rút ngắn được thời gian lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho các dự án.