Pháp luật hiện hành quy định về việc nợ tiền sử dụng đất như thế nào? Trình tự, thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất được quy định ra sao? Bạn có thể tìm hiểu về vấn đề nợ tiền sử dụng đất thông qua trường hợp công ty Luật Minh Gia tư vấn sau đây:
1. Luật sư tư vấn Luật Đất đai
Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp người sử dụng đất chưa đủ khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ với cơ quan nhà nước thì pháp luật cho phép người sử dụng đất được nợ tiền sử dụng đất trong những trường hợp nhất định. Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy người sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn khi xác định đối tượng được nợ tiền sử dụng đất và trình tự, thủ tục để được ghi nợ tiền sử dụng đất.
Vì vậy, nếu bạn có vướng mắc liên quan đến vấn đề này, bạn cần phải tìm hiểu kỹ các quy định của Luật Đất đai hoặc tham khảo ý kiến luật sư chuyên môn. Trong trường hợp bạn không có thời gian tìm hiểu hoặc không có luật sư riêng, bạn hãy liên hệ Luật Minh Gia để chúng tôi giải đáp và hướng dẫn các phương án cụ thể.
Để được hỗ trợ, tư vấn pháp lý về các vấn đề liên quan đến nợ tiền sử dụng đất, bạn hãy gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc Gọi: 1900.6169 để được tư vấn.
Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để có thêm kiến thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
2. Tư vấn thủ tục ghi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất
Hỏi: Trường hợp em nợ tiền thổ cư để xây nhà vào năm 2010. Tới tháng 09/2015 là tới hạn 5 năm. Tuy nhiên hiện tại do chưa đủ khả năng chi trả đúng hẹn [5 năm].
Vậy trường hợp này của em thì:
1. Có thể được gia hạn thêm thời hạn 5 năm hay bao nhiêu năm nữa không?
2. Nếu gia hạn thêm thì giá thổ cư sẽ tính lại như thế nào? [ sẽ lấy giá thổ cư cũ nhân với hệ số là bao nhiêu ?]. Nhà nước mình có quy định công thức để tính cho trường hợp này không?
3. Thủ tục gia hạn thì cần tới cơ quan nào để làm giấy tờ.
Mong luật sư giúp em giải đáp thắc mắc. Em xin cảm ơn.
Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:
Tại Khoản 1, Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất có quy định:
“Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều 9 Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên Giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất.
Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn.”
Như vậy, nếu bạn không trả được nợ sau 5 năm thì bạn có thể trả nợ sau, tuy nhiên bạn phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ.
Tại Khoản 2, Điều 12 Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thủ tục thanh toán nợ tiền sử dụng đất theo Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ- CP như sau:
a] Khi thanh toán nợ tiền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân đến cơ quan thuế kê khai thanh toán nợ theo mẫu quy định tại Phụ lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư này, cơ quan thuế căn cứ vào sổ theo dõi nợ để làm thủ tục thanh toán nợ cho hộ gia đình, cá nhân.
Trường hợp sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ trên Giấy chứng nhận, hộ gia đình, cá nhân mới thanh toán nợ hoặc trong thời hạn 5 năm mà chưa thanh toán hết nợ thì số tiền sử dụng đất còn nợ đối với từng loại diện tích trong hạn mức và ngoài hạn mức được quy đổi ra tỷ lệ [%] chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính và hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất với phần diện tích này như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp bằng [=] tiền sử dụng đất còn nợ chia [:] cho tổng số tiền sử dụng đất được tính theo giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận nhân [x] với tiền sử dụng đất xác định lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ.
b] Sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành việc thanh toán nợ, căn cứ sổ theo dõi nợ, cơ quan thuế xác nhận theo Mẫu quy định tại Phụ lục số 04 ban hành kèm theo Thông tư này để người sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất [hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường] làm thủ tục xóa nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận.
Sau khi trả đủ nợ, bạn mới có thể gia hạn nợ tiếp. Khi đó, thủ tục ghi nợ được quy định chi tiết tại khoản 1 Điều 12 Thông tư này như sau:
a] Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư; hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất nộp về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường [trong trường hợp chưa có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất] thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.
b] Căn cứ hồ sơ địa chính, trong đó có đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất [hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường] chuyển đến, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất phải nộp của hộ gia đình, cá nhân theo quy định và lập hồ sơ theo dõi nợ tiền sử dụng đất [sổ theo dõi nợ được lập chi tiết theo diện tích đất trong hạn mức và ngoài hạn mức]; đồng thời chuyển thông tin về số tiền sử dụng đất phải nộp cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường.
c] Căn cứ vào số tiền sử dụng đất do cơ quan thuế xác định, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất [hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường] trình Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân trong đó có ghi nợ số tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận. Trường hợp sau khi nhận Thông báo nộp tiền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân mới có đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất và Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân trong đó có ghi nợ số tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chuyển thông tin về ghi nợ tiền sử dụng đất đến cơ quan thuế cùng cấp để lập sổ theo dõi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất theo quy định.
------------
Câu hỏi thứ 2 - Chuyển mục đích sử dụng đất có được miễn giảm tiền sử dụng đất?
Kính gửi công ty luật Minh Gia,tôi có diện tích đất 200m2 trong đó có 50m2 đất ở, còn lại là đất lâu năm, hiện tại tôi muốn chuyển đổi thêm 30m2 nưa thành đất ở để tiện cho việc cho tặng người thân. Vậy cho tôi hỏi, bản thân tôi đi chuyển đổi có dc giảm 50% phí không? Hay khi tôi cho tặng rồi, người thân mà tôi cho tặng, chưa từng có sổ đỏ đi làm thủ tục chuyển đổi sẽ được giảm phí chuyển đổi 50%? Nhờ luật sư tư vấn, tôi xin chân thành cảm ơn.
Trả lời: Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự qua bài viết cụ thể sau đây:
>> Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở
>> Tư vấn về thủ tục, lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất
Trong trường hợp này nếu như thửa đất của gia đình có diện tích đất vườn liền thửa với đất ở thì có quyền yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và được miễn giảm 50% tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, gia đình cần lưu ý về hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất tại địa phương để xác định điều kiện được chuyển mục đích sử dụng phù hợp.
Anh/chị tham khảo để giải đáp thắc mắc của mình!
- Luật Đất đai.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.
- Nghị định 79/2019/NĐ-CP.
- Trước đây, những đối tượng được ghi nợ quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, cụ thể những trường hợp được ghi nợ được quy định:
“Điều 16. Ghi nợ tiền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều 9 Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên Giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất.
Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm, sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn”.
Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai 0915270527
Tuy nhiên, hiện nay quy định này đã được sửa đổi bởi Nghị định 79/2019/NĐ-CP, cụ thể:
“1. Hộ gia đình, cá nhân [gồm: người có công với cách mạng; hộ nghèo; hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số; hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa bàn cấp xã được công nhận là địa bàn kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn] được ghi nợ tiền sử dụng đất trong trường hợp được giao đất tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Việc xác định người có công với cách mạng được thực hiện theo quy định của pháp luật về người có công. Việc xác định hộ nghèo; hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số hoặc hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa bàn cấp xã được công nhận là địa bàn kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn theo quy định của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Mức tiền sử dụng đất ghi nợ đối với hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều này được xác định bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất phải nộp khi hộ gia đình, cá nhân được giao đất tái định cư trừ [-] giá trị được bồi thường về đất, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều này [sau đây gọi là hộ gia đình, cá nhân] được trả nợ dần trong thời hạn 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và không phải nộp tiền chậm nộp trong thời hạn 05 năm này. Trường hợp sau 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà hộ gia đình, cá nhân chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [sau đây gọi là Giấy chứng nhận] thì hộ gia đình, cá nhân phải nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ và tiền chậm nộp tính trên số tiền còn nợ theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế từ thời điểm hết thời hạn 05 năm được ghi nợ tới thời điểm trả nợ.”
- Như vậy, theo quy định trên rút ra được một số điểm chú ý như sau:
+ Đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất gồm:
- Người có công với cách mạng;
- Hộ nghèo;
- Hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số;
- Hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa bàn cấp xã được công nhận là địa bàn kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
Việc xác định người có công với cách mạng được thực hiện theo quy định của pháp luật về người có công. Việc xác định hộ nghèo; hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số hoặc hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa bàn cấp xã được công nhận là địa bàn kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn theo quy định của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền
+ Trường hợp được ghi nợ tiền sử dụng đất:
- Được giao đất tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Tóm lại, khi đáp ứng cả hai điều kiện nêu trên thì gia đình bạn hoàn toàn được quyền ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định của luật.
Ngoài quy định các đối tượng được quyền ghi nợ quyền sử dụng đất thì Nghị định 79/2019/NĐ-CP cũng có quy định về trình tự thủ tục về việc ghi nợ quyền sử dụng đất, cụ thể:
“4. Trình tự, thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được thực hiện như sau:
a] Hộ gia đình, cá nhân nộp Đơn đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất và giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất cùng với hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật [trong đó bao gồm: Quyết định giao đất tái định cư và Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt] tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường [sau đây gọi là Văn phòng].
b] Văn phòng rà soát, kiểm tra hồ sơ của hộ gia đình, cá nhân và lập Phiếu chuyển thông tin gửi đến cơ quan thuế và các cơ quan liên quan theo quy định, trong đó tại Phiếu chuyển thông tin phải có nội dung về số tiền bồi thường về đất, hỗ trợ về đất mà hộ gia đình, cá nhân được nhận; đồng thời trả Giấy hẹn cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định.
c] Căn cứ Phiếu chuyển thông tin do Văn phòng chuyển đến, cơ quan thuế xác định và ban hành Thông báo theo quy định để gửi đến hộ gia đình, cá nhân, Văn phòng và cơ quan liên quan [nếu cần] trong thời hạn không quá hai [02] ngày làm việc kể từ ngày ban hành Thông báo. Tại Thông báo phải bao gồm các nội dung:
- Tổng số tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phải nộp.
- Số tiền sử dụng đất không được ghi nợ [là số tiền bồi thường về đất, hỗ trợ về đất mà hộ gia đình, cá nhân được nhận].
- Số tiền sử dụng đất được ghi nợ bằng [=] Tổng số tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phải nộp trừ [-] Số tiền sử dụng đất không được ghi nợ [là số tiền bồi thường về đất, hỗ trợ về đất mà hộ gia đình, cá nhân được nhận].
- Thời hạn hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền; gồm:
+ Thời hạn nộp số tiền sử dụng đất không được ghi nợ [theo thời hạn quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ].
+ Thời hạn nộp số tiền sử dụng đất được ghi nợ [trong thời hạn 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền].
d] Căn cứ Thông báo của cơ quan thuế, hộ gia đình, cá nhân nộp số tiền sử dụng đất không được ghi nợ [là số tiền bồi thường về đất, hỗ trợ về đất mà hộ gia đình, cá nhân được nhận] tại cơ quan kho bạc nhà nước hoặc đơn vị được cơ quan kho bạc nhà nước ủy nhiệm thu [sau đây gọi là kho bạc] trong thời hạn quy định và nộp chứng từ do kho bạc cung cấp tại Văn phòng để được cấp Giấy chứng nhận.
đ] Kho bạc có trách nhiệm thu tiền sử dụng đất theo Thông báo của cơ quan thuế và cung cấp chứng từ cho hộ gia đình, cá nhân; đồng thời chuyển thông tin về số tiền thu được của hộ gia đình, cá nhân đến các cơ quan liên quan theo quy định.
e] Căn cứ chứng từ mà hộ gia đình, cá nhân nộp, Văn phòng trả Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định; trong đó tại Giấy chứng nhận có nội dung về số tiền sử dụng đất ghi nợ và thời hạn thanh toán [trong thời hạn 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền].”
- Theo quy định trên, trình tự, thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất theo như sau:
Bước 1. Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường
Hồ sơ gồm:
- Đơn đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất;
- Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất;
- Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận: Quyết định giao đất tái định cư, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Bước 2. Văn phòng đăng ký đất đai giải quyết hồ sơ
- Rà soát, kiểm tra hồ sơ;
- Lập Phiếu chuyển thông tin gửi đến cơ quan thuế và các cơ quan liên quan [Phiếu chuyển có nội dung về số tiền bồi thường, hỗ trợ về đất mà hộ gia đình, cá nhân được nhận];
- Trả Giấy hẹn cho hộ gia đình, cá nhân.
Bước 3. Cơ quan thuế ra thông báo
Ban hành thông báo theo quy định gửi đến hộ gia đình, cá nhân, Văn phòng đăng ký đất đai và cơ quan liên quan [nếu cần] trong thời hạn không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày ra thông báo.
Thông báo gồm các nội dung:
- Tổng số tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phải nộp;
- Số tiền sử dụng đất không được ghi nợ [số tiền bồi thường, hỗ trợ về đất mà hộ gia đình, cá nhân được nhận];
- Số tiền sử dụng đất được ghi nợ = Tổng số tiền sử dụng đất phải nộp - Số tiền sử dụng đất không được ghi nợ.
Bước 4. Hộ gia đình, cá nhân nộp tiền sử dụng đất không được ghi nợ
Nộp tại cơ quan Kho bạc Nhà nước hoặc đơn vị được cơ quan Kho bạc Nhà nước ủy nhiệm thu trong thời hạn quy định và nộp chứng từ do Kho bạc cung cấp tại Văn phòng đăng ký đất đai để được cấp Giấy chứng nhận.
Bước 5. Hộ gia đình, cá nhân nhận Giấy chứng nhận
Căn cứ chứng từ mà hộ gia đình, cá nhân nộp, Văn phòng đăng ký đất đai trả Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân.
Giấy chứng nhận sẽ có nội dung về số tiền sử dụng đất ghi nợ và thời hạn thanh toán [trong thời hạn 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền].
Trên đây là chia sẻ của luật sư về các trường hợp được ghi nợ quyền sử dụng đất và trình tự, thủ tục thực hiện. Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn pháp lý về nhà đất, giải quyết tranh chấp đất đai, vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin sau:
CÔNG TY LUẬT NHÂN HÒA
Địa chỉ: Số 2 đường Hiệp Bình, phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức, TpHCM
Hotline: 0915.27.05.27
Email:
Trân trọng!