Đây là một trong những nội dung Bộ Xây dựng trả lời Sở Xây dựng tỉnh Sóc Trăng về một số vướng mắc trong quá trình triển khai Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Theo đó, tại khoản 1, Điều 5 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh và trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng [không tính tiền sử dụng đất] thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014.
Theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở năm 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản, có vốn pháp định theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Do đó, hộ gia đình, cá nhân muốn tham gia đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại thì phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã và phải có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014.
Trình tự, thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện theo quy định của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở trên đất của mình mà không phải lập dự án theo quy định thì phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Xác định quỹ đất xây nhà ở xã hội trong dự án phát triển nhà ở thương mại
Theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội: “Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội; trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn”.
Theo quy định này thì giá trị quỹ đất 20% được tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chủ đầu tư chuyển giao quỹ nhà ở hoặc nộp bằng tiền tương đương, trong đó, giá đất được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai.
Chinhphu.vn
Theo phản ánh của ông Nguyễn Thành Ân, Khoản 2, Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở quy định, tổ chức được chỉ định làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại khi có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Căn cứ quy định này, ông Ân cho rằng cần xem xét lại các nội dung sau:
Nếu theo quy hoạch phân khu 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết 1/500 của khu đất được duyệt, Nhà nước chỉ cho [chuyển mục đích sử dụng đất] đất ở tối đa là 4.000m2 thì doanh nghiệp đã có đủ diện tích đất ở để xây dựng nhà ở theo quy hoạch, dự án được duyệt. Phần công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của dự án sẽ được xây dựng trên phần đất còn lại [6.000m2] không phải là đất ở vì không thể chuyển phần đất này lên đất ở do quy hoạch. Nếu yêu cầu khu đất của doanh nghiệp phải hoàn toàn đất ở là không cần thiết.
Nếu yêu cầu doanh nghiệp phải có đủ 10.000m2 đất ở như hướng dẫn của Bộ Xây dựng thì căn cứ quy hoạch 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết 1/500 của khu đất nêu trên, phần diện tích đất ở 6.000m2 được xem là đất ở không phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở như quy định tại Khoản 2, Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP vì phần diện tích đất ở 6.000m2 này được sử dụng để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của dự án, không sử dụng để xây dựng công trình nhà ở của dự án.
Theo ý kiến của ông Ân, quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở tại Khoản 2, Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP được hiểu là căn cứ các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc [1/2000 hoặc 1/500] của khu đất làm dự án đã duyệt, nếu tổ chức có đủ diện tích đất ở hợp pháp để xây dựng toàn bộ công trình nhà ở trong dự án thì được chỉ định làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở đó, phần diện tích còn lại của khu đất làm dự án không nhất thiết phải là đất ở.
Qua Hệ thống Tiếp nhận, trả lời kiến nghị của doanh nghiệp, ông Ân đề nghị cơ quan chức năng xem xét ý kiến của ông và có văn bản hướng dẫn cụ thể để ông và các doanh nghiệp tương tự có cơ sở thực hiện.
Về vấn đề này, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:
Do kiến nghị của ông Ân chưa nêu rõ cơ sở pháp lý của dự án xây dựng nhà ở thương mại trên khu đất có diện tích 10.000m2 [trong đó diện tích đất ở theo quy hoạch được duyệt là 4.000m2], do vậy, về kiến nghị của ông Ân, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:
Trường hợp nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản hoặc một phần dự án bất động sản thì thực hiện theo các quy định từ Điều 48 đến Điều 53 của Luật Kinh doanh bất động sản. Trong trường hợp này thì doanh nghiệp nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần dự án là chủ đầu tư dự án, phần dự án nhận chuyển nhượng, không phụ thuộc vào tỷ lệ diện tích đất ở của dự án, phần dự án nhận chuyển nhượng.
Trường hợp không phải nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, nếu doanh nghiệp sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hợp pháp đối với toàn bộ diện tích đất 10.000m2 để xây dựng nhà ở thương mại thì được chỉ định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại theo quy định tại Điều 22 và Điều 23 của Luật Nhà ở [pháp luật về nhà ở không quy định về tỷ lệ đất ở của dự án là bao nhiêu thì được chỉ định chủ đầu tư dự án].
Do vậy, trường hợp doanh nghiệp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với khu đất thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại theo quy hoạch được duyệt có tổng diện tích 10.000m2, trong đó diện tích đất ở là 4.000m2, 6.000m2 không phải là đất ở, thì doanh nghiệp này không thuộc diện được chỉ định chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 22 và Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014.
Liên quan đến việc sử dụng đất để thực hiện các dự án nói chung [trong đó có dự án xây dựng nhà ở thương mại] mà không thực hiện nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, không thuộc diện sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Nhà ở thì doanh nghiệp được tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư nói chung, thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại nói riêng theo quy định của pháp luật về đất đai [trong đó có trường hợp tiếp cận đất đai thông qua hình thức doanh nghiệp đang sử dụng đất xin chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án, doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất không phải là đất ở, sau đó xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở].
Đối với những trường hợp này, đề nghị ông Nguyễn Thành Ân có văn bản hỏi Bộ Tài nguyên và Môi trường để được hướng dẫn cụ thể theo thẩm quyền.
Chinhphu.vn
Từ xưa ông bà ta đã nói “an cư lạc nghiệp” “sống có nhà chết có mồ”, do vậy, chỗ ở trở thành nhu cấp cấp thiết của mỗi con người. Để đảm bảo chỗ ở cho người dân, đảm bảo trật tự an toàn xã hội, Nhà nước luôn khuyến khích các Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản xây dựng các loại nhà ở phù hợp với quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để bán cho người dân.
Tuy nhiên, không phải bất kỳ công ty nào cũng có thể trở thành chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại mà phải có một số điều kiện nhất định.
Theo qui định tại Điều 21 Luật Nhà ở 2014, có hiệu lực 01/07/2016 thì Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại cần ba điều kiện sau:
- Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam.
- Có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án thoe quy định của pháp luật về đầu tư.
- Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định từ 20 tỷ đồng trở lên và phải ký quỹ từng dự án đầu tư theo quy định của pháp luật. Quy định này nhằm xác định tình trạng tài chính của doanh nghiệp. Bất động sản là tài sản có giá trị rất lớn, do vậy việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có đủ năng lực rất quan trọng.
Đối với các việc thực hiện dự án nhà ở thương mại được thực hiện thông qua ba hình thức được quy định tại khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở 2014.
Đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu thầu dự án có sử dụng đất
Chỉ định chủ đầu tư
Cho dù được thực hiện dự án dưới hình thức nào, Chủ đầu tư dự án đều phải tuân thủ nguyên tắc kiến trúc nhà ở. Kiến trúc nhà ở phải phù hợp với điều kiện tự nhiên, phòng chống thiên tai, trình độ khoa học, kỹ thuật, truyền thống lịch sự, văn hóa và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tại khu vực đô thị, kiến trúc nhà ở phải kết hợp hài hòa giữa cải tạo với xây dựng mời, phải gắn công trình nhà ở riêng lẻ với tổng thể kiến trúc đô thị, phải tuân thủ thiết kế đô thị và quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị. Tại khu vực nông thôn, kiến trúc nhà ở phải hài hòa với cảnh quan thiên nhiên, phù hợp với phong tục, tập quán, điều kiện sản xuất kinh doanh của hộ gia đình, cá nhân và của các dân tộc tại từng vùng, miền.
Do vậy, Chủ đầu tư dự án phải đáp ứng rất nhiều các quy định của pháp luật chuyên nghành và pháp luật khác có liên quan.
Tg: Ths, Luật Sư Phạm Thị Nhàn
LIÊN HỆ
Bạn cần luật sư nhà đất uy tín tại tphcm, vui lòng liên hệ:
Luật sư Phạm Thị Nhàn
ĐT: 0968.605.706
Văn phòng: số 43, Lê Thị Hồng Gấm, quận 1, Tp.Hồ Chí Minh
………………….
Luật sư nhà đất
Là một công ty luật uy tín ở tphcm [tp.Hồ Chí Minh], luật sư tranh tụng về đất đai, nhà ở, chúng tôi hiểu biết sâu sắc hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở, xây dựng, kinh doanh bất động sản và nhiều kinh nghiệm thực tiễn qua hàng trăm vụ án dân sự, kinh tế được giải quyết tại Tòa án. Luật sư nhà đất giỏi tphcm sẽ đồng hành cùng khách hàng “lo thay, nghĩ hộ khách hàng” giúp khách hàng vượt qua những khó khăn, thách thức gặt hái thành công trong các vụ việc sau:
- Tranh chấp nhà đất thừa kế
- Tranh chấp nhà đất khi ly hôn
- Tranh chấp nhà ở có yếu tố nước ngoài
- Tranh chấp về thừa kế đất đai, quyền thừa kế đất đai
- Tranh chấp nhà đất cho thuê, cho ở nhờ; tranh chấp nhà chung cư
- Tranh chấp đất đai trong gia đình, tranh chấp ranh giới đất, tranh chấp quyền sử dụng đất
- Tranh chấp đất đai không có sổ đỏ, tranh chấp đất đai giữa cá nhân với tổ chức
- Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất
- Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
- Khiếu kiện đất đai, khiếu nại bồi thường giải phóng mặt bằng
Là văn phòng luật sư chuyên về nhà đất tphcm, với đội ngũ luật sư nhà đất uy tín tại tphcm chúng tôi có thể bảo vệ được quyền lợi khách hàng một cách nhanh chóng, hiệu quả nhất. Chúng tôi cung cấp dịch vụ pháp lý cho khách từ khi chuẩn bị thủ tục khởi kiện cho đến khi giải quyết xong tranh chấp nhà đất, như sau:
- Tư vấn: thủ tục khởi kiện dân sự, án phí dân sự, án phí chia thừa kế
- Tư vấn thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai, án phí tranh chấp đất đai
- Tư vấn cách thu thập chứng cứ, đưa ra các phương án hòa giải tranh chấp đất đai, hòa giải tranh chấp thừa kế
- Soạn thảo đơn khởi kiện, đơn khiếu nại và nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc khiếu nại tới Cơ quan có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi cho thân chủ
- Cử luật sư nghiên cứu hồ sơ, soạn thảo bản luận cứ bảo vệ quyền lợi cho khách hàng trong suốt quá trình tố tụng tại Tòa án
- Nhận ủy quyền thay mặt khách hàng thực hiện công việc trong quy trình giải quyết tranh chấp đất đai từ cấp xã phường đến Tòa án, Thi hành án để giải quyết xong vụ việc tranh chấp nhà đất