[HNM] - Từ trước đến nay, nhiều người dân hiểu đơn giản, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà [sổ đỏ] mới được cấp giấy phép xây dựng. Vì thế, nhiều người chưa có sổ đỏ vẫn liều xây dựng nhà không phép. Nhưng từ ngày 25-6-2017, Nghị định 53/2017/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, quy định 12 loại giấy tờ hợp pháp về đất đai là căn cứ để cấp giấy phép xây dựng đã tạo điều kiện cho người dân khi xây dựng công trình.
| Nghị định 53/2017/NĐ-CP là cơ sở pháp lý để các cơ quan cấp giấy phép xây dựng thực hiện được dễ dàng và nhanh gọn, tạo điều kiện cho cá nhân và doanh nghiệp. Trong ảnh: Người dân làm thủ tục cấp giấy phép xây dựng tại bộ phận "một cửa" UBND thị trấn Đông Anh [huyện Đông Anh]. Ảnh: Thái Hiền |
Khó cấp phép khi chưa có sổ đỏ Luật Xây dựng 2014 và các văn bản hướng dẫn dưới luật quy định giấy tờ quan trọng nhất trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng là “Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Theo đó, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Vậy nên, từ trước đến nay nhiều người dân nghĩ rằng, chỉ khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hay còn gọi là “sổ đỏ” mới có thể hoàn thành thủ tục cấp giấy phép xây dựng. Tuy nhiên trên thực tế không phải mảnh đất nào cũng đủ điều kiện để cấp sổ đỏ. Ngay cả khi Luật Xây dựng 2014 có hiệu lực từ ngày 1-1-2015 và Nghị định 59/2015/NĐ-CP, Thông tư 15/2016/TT-BXD cũng chưa giải thích rõ những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất khác với sổ đỏ là những giấy tờ gì, khiến nhiều trường hợp chưa có sổ đỏ đồng nghĩa với việc chưa được cấp giấy phép xây dựng.
Thêm cơ hội được cấp phép xây dựng
Tin vui đến với người dân khi Nghị định 53/2017/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 25-6-2017 đã quy định rõ 12 loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng. Bên cạnh các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình được cấp theo các thời kỳ từ năm 1987 đến nay thì các giấy tờ đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận gồm: Các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013; Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và quy định tại Khoản 16, Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6-1-2017 hoặc giấy xác nhận của UBND cấp xã và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [Khoản 5, Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP]; giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 1-7-2004 nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, gồm: Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng thuê đất kèm theo [nếu có] hoặc giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền [Khoản 6, Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP]. Ngay cả khi người dân có nhu cầu cấp giấy phép xây dựng sử dụng vào mục đích khác với mục đích sử dụng đất đã được ghi trên giấy tờ hợp pháp về đất đai cũng sẽ được cấp nếu có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất [Khoản 11, Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP]… Ông Vũ Trung Kiên - Phó Trưởng phòng Quản lý đô thị quận Cầu Giấy, cho biết: Quy định cấp giấy phép xây dựng yêu cầu cần một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, nhưng quan trọng nhất vẫn là có sổ đỏ nên nhiều người hiểu rằng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được cấp giấy phép xây dựng. Thực tế tại Hà Nội nói riêng và toàn quốc nói chung, những trường hợp sau giải phóng mặt bằng dù chưa có sổ đỏ hay chưa kịp thời điều chỉnh thông tin sổ đỏ thì vẫn được cấp phép xây dựng khi có xác nhận của UBND phường và Phòng Tài nguyên - Môi trường quận. Điều này nhằm tạo điều kiện để người dân sớm ổn định cuộc sống. Trường hợp khác cũng được ông Đỗ Duy Minh - Phó Trưởng phòng Quản lý đô thị quận Hai Bà Trưng cho biết, các đối tượng sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định nhưng trên giấy tờ đó không ghi rõ diện tích các loại đất để làm cơ sở cấp giấy phép xây dựng thì chỉ cần văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định về diện tích các loại đất cũng sẽ được cấp giấy phép xây dựng…Theo quy định của pháp luật, sẽ cần chờ ban hành thông tư hướng dẫn, nhưng Nghị định 53/2017/NĐ-CP được đánh giá là tạo thuận lợi rất nhiều cho công tác cấp giấy phép xây dựng.
Mục lục bài viết
- 1. Cơ sở pháp lý:
- 2. Nội dung phân tích:
- 3. Các trường hợp phải xin cấp Giấy phép xây dựng mới
- 4. Các trường hợp xin cấp Giấy phép sửa chữa, cải tạo
- 5. Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng công trình
Kính gửi Luật sư công ty Luật Minh Khuê, Tại điểm a Khoản 7 Điều 13 của Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý phát triển nhà ở và công sở có quy định:Xây dựng công trình trên đất không được phép xây dựng. Nhưng không có hướng dẫn nào cụ thể những loại đất nào, trong khu quy hoạch gì không được phép xây dựng. Kính mong Luật sư giải đáp giúp em để em hiểu rõ hơn và áp dụng.
Trân trọng cảm ơn!
Trả lời:
Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau
1. Cơ sở pháp lý:
Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội
Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 của Quốc hội
Thông tư số 03/2009/TT-BXD của Bộ Xây dựng: QUY ĐỊNH CHI TIẾT MỘT SỐ NỘI DUNG CỦA NGHỊ ĐỊNH SỐ 12/2009/NĐ-CP NGÀY 12/02/2009 CỦA CHÍNH PHỦ VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
2. Nội dung phân tích:
Pháp luật hiện nay không quy định cụ thể loại đất nào không được phép xây dựng nhưng đối với đất quy hoạch thì khi xây dựng phải tuân theo nguyên tắc quy định tại Điều 5 Thông tư số 03/2009/TT-BXD ngày 26 tháng 03 năm 2009 quy định chi tiết một số nội dung của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình thì:
“Điều 5. Giấy phép xây dựng tạm [quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 12/2009]
1. Việc cấp giấy phép xây dựng tạm chỉ áp dụng đối với những vùng đã có quy hoạch xây dựng được duyệt và công bố nhưng chưa thực hiện.
2. Căn cứ tính chất, đặc điểm và thời gian thực hiện quy hoạch xây dựng của từng khu vực, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể quy mô công trình được cấp giấy phép xây dựng tạm phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
3. Trong nội dung giấy phép xây dựng tạm phải ghi rõ thời gian được phép tồn tại của công trình, hết thời hạn quy định trong giấy phép xây dựng tạm nếu Nhà nước chưa giải phóng mặt bằng thì công trình được phép tồn tại cho đến khi Nhà nước giải phóng mặt bằng để thực hiện quy hoạch, khi đó chủ đầu tư phải tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế phá dỡ và chủ đầu tư phải chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ công trình.
4. Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng tạm như quy định đối với các công trình xin cấp giấy phép xây dựng được quy định tại Điều 23 Nghị định 12/CP.
5. Việc bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện quy hoạch áp dụng theo quy định hiện hành; riêng phần xây dựng theo giấy phép xây dựng tạm thì không được bồi thường.”
Theo đó, đối với đất quy hoạch, khi xây dựng công trình phải thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng tạm với quy mô phù hợp do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Giấy phép xây dựng tạm sẽ ghi rõ thời hạn được phép tồn tại đối của công trình và khi hết hời hạn đó, nếu Nhà nước chưa giải phóng mặt bằng thì công trình sẽ được phép tồn tại cho đến khi Nhà nước giải phóng mặt bằng. Khi đó chủ đầu tư sẽ phải tự phá dỡ công trình trên đất, nếu không tự phá dỡ thì sẽ bị cưỡng chế phá dỡ và chủ đầu tư phải chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ.
Về đất nông nghiệp, căn cứ tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất Đai 2013 có quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau:
“Điều 6. Nguyên tắc sử dụng đất
1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.”
Như vậy, đối với đất nông nghiệp, nếu muốn xây dựng công trình thì bạn phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Ngoài ra, tại khoản 3 Điều 12 Luật Xây dựng năm 2014 cũng có quy định:
"Điều 12. Các hành vi bị nghiêm cấm
3. Xây dựng công trình trong khu vực cấm xây dựng; xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử - văn hóa và khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật; xây dựng công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống, trừ công trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng này."
Tóm lại, hiện nay pháp luật không quy định cụ thể trường hợp nào đất không được phép xây dựng nhưng đối với một số loại đất thì chủ đầu tư cần đảm bảo những yêu cầu nhất định khi xây dựng công trình.
3. Các trường hợp phải xin cấp Giấy phép xây dựng mới
Chủ đầu tư thực hiện hoạt động xây dựng công trình không nằm trong các trường hợp được miễn xin cấp giấy phép theo quy định tại khoản 2 Điều 89Luật xây dựng 2014thì phải chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng. Theo đó ta loại từ các trường hợp được miễn ra còn lại các công trình sau:
– Các công trình không phải là công trình bí mật nhà nước, công trình chỉ nằm trên địa bàn của một đơn vị hành chính cấp tỉnh, công trình xây dựng theo quy hoạch, kế hoạch;
– Công trình không thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịchỦy bannhân dân các cấp quyết định đầu tư;
– Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị không phù hợpvới quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
– Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao nhưng không có quy hoạch chi tiết 1/500 và không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không được thẩm định thiết kế xây dựng;
– Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn, ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
– Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô trên 07 tầng và tổng diện tích mặt sàn trên 500 m2không có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan nhà nước cóthẩm quyềnphê duyệt;
– Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực đã quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
–Công trình xây dựng chính;
– Các công trình xây dựng còn lại trừ các công trình quy định tại khoản 2 Điều 89Luật xây dựng 2014.
4. Các trường hợp xin cấp Giấy phép sửa chữa, cải tạo
–Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình mà hậu quả dẫn đến làm thay đổikếtcấu chịu lực, thay đổi công năng sử dụng, làm ảnh hưởng tới môi trường và ảnh hưởng tới an toàn công trình. Ví dụ: sửa chữa nhà vệ sinh, lắp đặt hệ thống sưởi nền nhà,…
– Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc.
5. Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng công trình
Được quy định tại Điều 103Luật xây dựng 2014theo đó thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng đối với từng trường hợp cụ thể như sau:
– Đối với công trình cấp đặc biệt do Bộ xây dựng cấp;
– Các công trình xây dựng cấp I, cấp II; công trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử – văn hóa, công trình tượng đài, tranh hoành tráng được xếp hạng; công trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị; công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể phân cấp choSở Xây dựng; ban quản lý khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao cấp giấy phép xây dựng thuộc phạm vi quản lý, chức năng của mình.
– Các công trình, nhà ở riêng lẻ xây dựng trong đô thị, trung tâm cụm xã, trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa thuộc địa bàn do Ủy ban nhân dân huyện quản lý, trừ các công trình xây dựng thuộc thẩm quyền của Bộ xây dựng và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh do Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp.
Như vậy ta thấy, thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện trở lên, Ủy ban nhân dân cấp xã không có thẩm quyền trong vấn đề này.
– Công trình bí mật Nhà nước, công trình theo lệnh khẩn cấp, công trình tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính và các công trình khác theo quy định của Chính phủ được miễn giấy phép xây dựng.
– Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch UBND các cấp quyết định đầu tư;
– Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kiến trúc các mặt ngoài, kết cấu chịu lực, công năng sử dụng và an toàn công trình.
– Công trình hạ tầng kỹ thuật chỉ yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật và nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa thuộc khu vực chưa có quy hoạch điểm dân cư nông thôn [quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới] được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Trường hợp công trình của bạn không thuộc diện miễn giấy phép xây dựng theo danh mục nêu trên thì phải xin cấp giấy phép xây dựng.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email hoặc qua tổng đài tư vấn pháp luật đất đai, xây dựng trực tuyến, gọi: 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng./.
Bộ phận Tư vấn Pháp luật đất đai - Công ty luật Minh KHuê