Điều 56. Cho thuê đất
1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
a] Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
b] Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
c] Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
d] Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
đ] Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
e] Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
g] Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.
2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
Theo ý kiến của Công ty CP CED [Hà Tĩnh], đây là một trong những bất cập của quy định về đất đai hiện hành, cần được cơ quan chức năng xem xét, có ý kiến.
Công ty CP CED hoạt động trong lĩnh vực tư vấn đầu tư, trong quá trình tư vấn cho doanh nghiệp, Công ty gặp vướng mắc liên quan đến quyền, nghĩa vụ của nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần và được miễn tiền thuê đất một số năm, cụ thể như sau:
Tại Điểm c, Khoản 4, Điều 174 Luật Đất đai 2013 quy định: “Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng”.
Quy định nêu trên chỉ sử dụng cụm từ “miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” mà không quy định rõ miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho một số năm hay cho toàn bộ thời gian thuê.
Trong khi đó, tại Khoản 8, Điều 18 Nghị định 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định: “Trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và được miễn toàn bộ tiền thuê đất nhưng trong thời gian thuê có nguyện vọng nộp tiền thuê đất [không hưởng ưu đãi] thì thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai và có quyền, nghĩa vụ về đất đai như đối với trường hợp không được miễn tiền thuê đất”.
Theo đó, quy định này chỉ hướng dẫn trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được miễn toàn bộ tiền thuê đất có nguyện vọng nộp tiền thuê đất.
Căn cứ các trích dẫn trên, Công ty CP CED hỏi, đối với dự án được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, được miễn tiền thuê đất một số năm thì có được hưởng các quyền quy định tại Khoản 2, Điều 174 và Khoản 2, Điều 149 Luật Đất đai không?
Nếu nhà đầu tư hạ tầng khu, cụm công nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần được miễn tiền thuê đất trong một số năm nhưng trong thời gian được miễn có nguyện vọng nộp tiền thuê đất [không hưởng ưu đãi] thì có được không? Nếu được, đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn chi tiết về hồ sơ, thủ tục cho các doanh nghiệp có thể thực hiện.
Về vấn đề này, trên quan điểm của đơn vị tư vấn, thực hiện dự án đầu tư, Công ty CP CED nhận thấy, đối với các dự án được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, nhà đầu tư phải nộp một khoản tiền lớn cho việc sử dụng đất trong suốt thời gian hoạt động của dự án. Nếu vì được miễn tiền thuê đất một số năm [3 năm, 7 năm, 11 năm, 15 năm] mà các nhà đầu tư chỉ có quyền và nghĩa vụ như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm thì sẽ rất khó khăn cho nhà đầu tư và không thể hiện được vai trò của các chính sách hỗ trợ, ưu đãi về đất đai.
Khoản 2, Điều 19 Nghị định 46/2014/NĐ-CP đã quy định: “Miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian xây dựng cơ bản theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng tối đa không quá 03 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất, thuê mặt nước”. Như vậy, nếu dự án thuê đất trả tiền một lần vì được miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản nên nhà đầu tư chỉ có quyền và nghĩa vụ như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì hầu hết các dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt, xin thuê đất trả tiền một lần đều thuộc diện này và chính sách quy định về quyền và nghĩa vụ đối với nhà đầu tư về thuê đất trả tiền một lần gần như không còn đối tượng để áp dụng.
Công ty CP CED nêu các vướng mắc trên và đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường trực tiếp giải đáp, hướng dẫn chi tiết cho doanh nghiệp.
Về kiến nghị của Công ty CP CED, Văn phòng Chính phủ có Văn bản số 3369/VPCP-ĐMDN ngày 25/4/2019 chuyển kiến nghị đến Bộ Tài nguyên và Môi trường để xem xét, xử lý và trả lời doanh nghiệp theo thẩm quyền, gửi Văn phòng Chính phủ để công khai trên Cổng Thông tin điện tử Chính phủ trước ngày 22/5/2019.
Chinhphu.vn
Tổ chức thuê đất của Nhà nước có được cho tổ chức khác thuê lại hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không? Trình tự, thủ tục thực hiện như thế nào? Luật Minh Gia làm rõ vấn đề này thông qua tình huống sau đây:
1. Luật sư tư vấn luật đất đai
Hiện nay pháp luật đất đai quy định Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức: Giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất thu tiền sử dụng đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và công nhận quyền sử dụng đất.
Theo đó, trong quá trình sử dụng đất phát sinh các quyền cho thuê lại, chuyển nhượng đất cho người khác. Tuy nhiên, các quyền của người sử dụng đất được pháp luật giới hạn trong một phạm vi nhất định. Vì vậy, để thực hiện các quyền phù hợp với quy định của pháp luật, người sử dụng đất cần tham khảo các quy định của Luật Đất đai hoặc tham khảo ý kiến của chuyên gia, luật sư có kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai. Trong trường hợp không có thời gian tìm hiểu hoặc không có luật sư riêng, bạn hãy liên hệ Luật Minh Gia để chúng tôi giải đáp và hướng dẫn các phương án cụ thể.
Để được hỗ trợ, tư vấn pháp lý về các vấn đề liên quan đến Luật Đất đai bạn hãy gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc Gọi: 1900.6169 để được tư vấn.
Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để có thêm kiến thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
2. Tư vấn trường hợp chuyển nhượng đất được Nhà nước cho thuê
Hỏi: Chào văn phòng luật Minh Gia, cho tôi hỏi trường hợp về Nhà nước cho công ty thuê. Nhưng do không có nhu cầu sử dụng nay cho Công ty khác thuê lại. Vậy chúng tôi có làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho nhau được không? quy định thế nào? Tôi xin cảm ơn.
Luật sư tư vấn thắc mắc pháp luật Đất đai trực tuyến
Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:
Thứ nhất, Nhà nước cho thuê đất dưới hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê
Theo quy định tại điều 174 Luật đất đai 2013:“Điều 174. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê 1. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này. 2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây: a] Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; b] Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; c] Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; d] Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
đ] Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật”.
Do đó, với trường hợp này doanh nghiệp có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.Thứ hai, Nhà nước cho thuê đất dưới hàng thức trả tiền hàng năm
Theo quy định tại điều 175 Luật đất đai 2013:“Điều 175. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm
1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây: a] Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này; b] Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; c] Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; d] Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
đ] Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế”.
Với trường hợp này doanh nghiệp không thể chuyển nhượng đất cho người khác mà chỉ có các quyền và nghĩa vụ theo quy định trên.
------------
>> Giải đáp thắc mắc pháp luật về chuyển nhượng đất đai, gọi: 1900.6169
Câu hỏi thứ 2 - Chuyển quyền sử dụng đất và thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Xin chào luật sư ạ, Bố em cách đây khoảng chục năm, được một người là ông anh cho một mảnh đất, mảnh đất đó là mảnh đất nông nghiệp ạ, nhưng ông anh không canh tác nên ông anh cho mảnh đất ấy cho bố em, để chắc chắn thì bố em đã làm cái đơn cho đất, ông anh đã kí tên và bố em đã đem đơn đó đi công chứng tại ủy ban nhân dân xã. Cả chục năm nay bố em đã canh tác, bỏ tiền để làm đất... nhưng thời gian gần đây, ông anh quay trở lại đòi đất.
Vậy mong luật sư tư vấn giúp, bố em phải làm những gì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình ạ? vì mảnh đất đó không có sổ đỏ, không nằm trong bản đồ địa chính của xã. nó chỉ nằm trong cái bản thỏa thuận cho đất giữa ông a và bố em thôi ạ . em xin chân thành cảm ơn.
Trả lời: Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự sau đây:
>> Đòi lại tài sản sau khi đã cho tặng có được không?
>> Quy định về Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Theo đó, xét trong trường hợp của bạn nếu trên hợp đồng tặng cho không có điều kiện kèm theo thì việc hơp đồng được xác lập dựa trên ý chí của hai bên và có xác nhận của chính quyền địa phương thì đã phát sinh giá trị pháp lý. Đồng thời, từ thời điểm chuyển giao quyền sử dụng thì bố bạn là người trực tiếp quản lý, sử dụng nên việc anh trai của bố quay về để đòi đất là không có căn cứ. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn có thể làm đơn đề nghị gửi Uỷ ban nhân dân xã yêu cầu hòa gỉiai, nếu hòa giải không thành thì khởi kiện ra Tòa án nhân dân để giải quyết.
Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Do bạn không cung cấp rõ thời điểm tặng cho năm bao nhiêu nên không xác định cụ thể cho bạn được. Tuy nhiên, nếu hợp đồng được xác lạp trước năm 1993 thì sau khi giải quyết xong tranh chấp gia đình có thể làm thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp, giao dịch được xác lập sau năm 1993 mà xin được xác nhận sử dụng ổn định, không tranh chấp và phù hợp với quy hoạch thì cũng có thể làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Trình tự, thủ tục cấp giấy thì bạn tham khảo qua bài viết sau:
>> Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
>> Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Anh/chị tham khảo để giải đáp thắc mắc của mình!