Mật độ xây dựng là một khái niệm quen thuộc với các chủ thầu dự án nhà ở, công trình. Vậy mật độ xây dựng là gì và cách tính như thế nào?
Tìm hiểu về mật độ xây dựng
Theo cách hiểu thông thường mật độ xây dựng là diện tích đất phần có thể xây nhà.
Tuy nhiên, khi tiến hành bất kỳ dự án nào trên thực tế cũng cần dựa trên bộ Quy chuẩn về thiết kế nhà cao tầng và bộ Quy chuẩn về kỹ thuật xây dựng và quy hoạch xây dựng. Theo nội dung mới nhất được bán hành trong Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2019/BXD được Bộ xây dựng ban hành kèm theo thông tư 22/2019/TT-BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng hướng dẫn áp dụng từ ngày 01-07-2020 về mật độ xây dựng:
Mật độ xây dựng chính là tỷ lệ diện tích phần đất của các dự án, công trình xây dựng trên tổng thể diện tích của lô đất. Không gồm có diện tích phần đất của các công trình: tiểu cảnh hòn non bộ, bể cá cảnh, sân chơi, bể bơi ngoài trời. Trừ sân tennis và sân thể thao được làm cố định chiếm khối không gian diện tích mặt đất].
- Ví dụ:
Diện tích đất của nhà bạn là 7,5m x 30m = 225 m2
Phần diện tích để xây nhà là 7,5m x 27m = 202,5m2. Phía trong nhà có chừa lỗ thông tầng từ tầng trệt với mái nhà có diện tích là 10m2, phía dưới trệt là một hồ tiểu cảnh.
Phía trước là sân nhà được để lại 4,5m: 7,5m x 3m = 22,5m2
Lúc này, mật độ xây dựng sẽ được tính như sau:
202,5m2/225m2 x 100% = 90%
Trong đó, phần đất xây dựng là 90% tương ứng là 202,5m2. Phần sân được chừa lại 10% tương ứng với diện tích là 22,5 m2.
Phần lỗ thông tầng dưới có có một công trình kiến trúc là hồ tiểu cảnh nên sẽ tính vào mật độ xây dựng.
Phân loại mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng thuần [net tô]
Loại này được định nghĩa là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích có của khu đất. [Không bao gồm có diện tích chiếm đất của các công trình: tiểu cảnh trang trí, hồ bơi, bãi đỗ xe, sân thể thao, công trình hạ tầng kỹ thuật ở ngoài trời [không gồm có sân tennis và sân thể thao xây dựng cố định và chiếm khối không gian trên mặt đất., bể tiểu cảnh]
Mật độ xây dựng gộp [brut tô]
Được hiểu là tỷ lệ diện tích đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích của toàn bộ khu đất [bao gồm có cà sân đường, khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng dự án nào ở trên khi đất đó].
Tiêu chuẩn của mật độ xây dựng brut tô [tối đa] như sau:
- Đơn vị ở: 60%
- Khu du lịch, nghỉ dưỡng, resort: 25%
- Khu công viên chuyên đề: 25%
- Khu công viên công cộng: 5%
- Khu cây xanh chuyên dụng, vùng bảo vệ môi trường theo định định của cơ quan pháp lý liên quan không quá 5%.
Mật độ xây dựng nhà ở
Theo đặc trưng công trình, mật độ xây dựng nhà ở được chia thành:
- Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ
- Mật độ xây dựng nhà ở phố
- Mật độ xây dựng biệt thự
- Mật độ xây dựng chung cư
Bên cạnh đó, sẽ có một số quy định về mật độ xây dựng tương ứng với các loại công trình.
Mật độ thuần cho công trình lớn như y tế, văn hóa, chợ, giáo dục
Nhóm này có mật độ xây dựng tối đa được quy định mới là 40%.
Mật độ xây dựng thuần cho công trình dịch vụ đô thị, các công trình có chức năng hỗn hợp
Mật độ xây dựng trên những công trình có diện tích 3.000m2 sẽ được xem xét tùy vào vị trí địa lý và giải pháp quy hoạch chi tiết với lô đất đó và được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, khi xây dựng các dãy nhà của các dự án đó cần đảm bảo yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà:
Dãy nhà có chiều cao