Đến thời điểm hiện tại, dù thừa nhận quyết định mua căn nhà đầu tiên của 8 năm trước đầy mạo hiểm nhưng vợ chồng chị N.M [Hoài Đức, Hà Nội] cho rằng: “Không có bước đệm đó, chắc không có ngày hôm nay”.
Hai vợ chồng chị N.M cùng quê Nam Định và kết hôn năm 2013. Đến năm 2014, vợ chồng chị sinh con đầu lòng. Nghĩ cảnh phải ở trọ trong căn nhà 18m2 tại Phú Đô, Mỹ Đình, Hà Nội, năm 2015, biết đến gói vay 30.000 tỷ, vợ chồng chị quyết định mua nhà. Gom toàn bộ tiền tiết kiệm cả nhà đủ 30 triệu đồng, chị N.M và chồng đi cọc tiền mua căn hộ.
Theo quy định phía sàn môi, 30 triệu mới đủ tiền cọc. Để ngân hàng giải ngân 70% giá trị căn nhà, vợ chồng chị phải vay mượn 30% còn lại. Căn nhà trên hợp đồng mua bán trị giá 1,02 tỷ đồng, vợ chồng chị N.M vay mượn người thân, họ hàng thêm 300 triệu đồng.
“Tôi chỉ nhớ năm 2016 về nhà mới, hai vợ chồng không có tiền làm nội thất, kê đúng cái bàn và bếp ga từ nhà trọ mang sang. Đó thời điểm ăn đong từng bữa, rất chật vật”, chị N.M kể.
[Ảnh minh hoạ]
May mắn, từ năm 2017, công việc trong lĩnh vực thang máy của chồng chị N.M phát triển tốt. Thu nhập gia tăng đột biến và liên tục. “Chúng tôi cuối cùng trả được hết nợ 300 triệu đồng từ người thân. Sau đó, đến khoảng cuối năm 2017 dư ra 40 triệu đồng, vợ chồng tôi lắp đặt nội thất cơ bản. Đến năm 2018, vợ chồng tôi tiết kiệm khoản tiền nhỏ vài trăm triệu và mua lô đất nhỏ ở Sóc Sơn. Đến năm 2019, tôi bán lô đất này và lãi gấp đôi và trả được gần hết tiền lãi ngân hàng. Đến cuối năm 2019, tôi mua thêm 2 lô đất nhỏ ở Hà Đông. Năm 2021, tôi bán một lô lãi 50%. Lần nào mua đất, chúng tôi đều phải vay ngân hàng”.
Đến cuối năm 2022, vợ chồng chị N.M tính toán khoản tiền tích luỹ từ công việc chính và tiền bán đất và mảnh đất hiện đang có đã dư được vài tỷ đồng. Nếu tính cả giá trị căn nhà tôi đang ở tổng tài sản hai vợ chồng lên gần 5 tỷ đồng.
“Tôi nghĩ gia đình mình khá may mắn. Nhưng điều quan trọng nhất, theo tôi, đừng bao giờ đợi đủ tiền mới mua bất động sản. Với căn nhà đầu tiên thì hãy liều. Với những bất động sản sau đó, hãy cố gắng và cân đối thu chi”.
Câu chuyện của anh Đức Anh [Nam Từ Liêm, Hà Nội] cũng tương tự. Năm 2017, vợ chồng anh Đức Anh cầm 250 triệu đồng mua căn chung cư trị giá 980 triệu đồng. Đến năm 2020, anh Đức Anh bán chung cư với giá 1,3 tỷ đồng. Sau khi tất toán toàn bộ tiền ngân hàng, vợ chồng anh dư chưa tròn 1 tỷ đồng.
Nghĩ mua nhà đất có lời, anh Đức Anh và vợ quyết định mua căn nhà đất trong ngõ tại Dương Nội [Hà Đông] với giá 2,1 tỷ đồng. Khoản vay nợ lên tới 1,1 tỷ đồng. Đến cuối năm 2022, do nhu cầu chuyển nhà gần với nơi con học tập, anh Đức Anh bán căn nhà đất với giá 2,8 tỷ đồng. Trừ các khoản nợ, tổng tài sản của vợ chồng anh có tới 2,05 tỷ đồng. Đến đầu năm 2023, anh và vợ quyết định mua căn nhà đất ở Nam Từ Liêm với giá 3 tỷ đồng.
Anh Đức Anh tiết lộ, tổng thu nhập của vợ chồng anh chỉ khoảng 20 triệu đồng/tháng. Nếu có nhận thêm việc ngoài, thu nhập chỉ tăng đột biến thêm 30-40 triệu đồng/tháng.
“Mỗi lần mua nhà vay ngân hàng đều đau đầu nhưng mức lương của hai vợ chồng thực tế tăng không bằng giá nhà đất tăng. Đơn cử như căn nhà đầu tiên, nếu cứ đợi đủ tiền, thu nhập 20 triệu đồng/tháng, chúng tôi không chi tiêu ăn uống cũng mất tới 5 năm mới mua được. Nhưng từ năm 2017, vì liều mua nên chúng tôi được ở trong căn chung cư rộng rãi 2 phòng ngủ. Gần 4 năm sau, chúng tôi bán lãi được khoảng hơn 300 triệu đồng, tức tương đương với hơn 1 năm tổng thu nhập.
Hay như căn nhà thứ hai, chỉ sau 2 năm, vợ chồng tôi bán lời 700 triệu đồng. Tiền tăng nhà đất chắc chắn hơn tiền tăng của thu nhập. Đổ tiền vào ngân hàng mua nhà về bản chất cũng là dạng đầu tư và tích luỹ”.
Theo những nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, sử dụng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản là cách để gia tăng tài sản nhanh chóng. Mặc dù vậy, bài toán mua bất động sản và vay ngân hàng cần dựa trên thu nhập của gia đình. Ông Vũ Trường Thắng, Tổng giám đốc Winhousing cho biết mua nhà có thể vay 50% giá trị căn hộ. Tuy nhiên khoản gốc lãi phải trả không nên quá 50% tổng thu nhập.
Tôi đang phân vân giữa bài toán tài chính và an cư, cần nhờ chuyên gia tư vấn giúp. Về tài chính, hiện tổng thu nhập của vợ chồng tôi khoảng 30 triệu đồng một tháng và đang có một khoản để dành tầm 300 triệu đồng trong ngân hàng.
Tôi hiện phải trả một khoản nợ tín dụng trong 3 năm, mỗi tháng trả cả gốc lẫn lãi 6 triệu đồng. Về nhà ở, tôi đang có căn nhà cấp bốn, tuy nhiên khoảng 5-7 năm nữa sẽ bị lấy lại do nằm trong dự án của thành phố và sẽ không được đền bù nhiều do là đất chưa có sổ đỏ. Tôi dự định vạch ra 3 phương án để giải quyết vấn đề tài chính và nhà ở nhưng vẫn còn nhiều băn khoăn.
Phương án 1: với số tiền 300 triệu đồng để dành, tôi sẽ vay thêm ngân hàng để mua nhà chung cư cũ, diện tích khoảng 70 m với giá 1,4 tỷ đồng, vay trong 15 năm và sẽ cố gắng tất toán sớm.
Phương án 2: cũng với số tiền đó, tôi vay thêm người thân khoảng 300 triệu đồng nữa, và mua một mảnh đất diện tích khoảng 30 m [cách xa nội thành Hà Nội bán kính khoảng 25-35 km]. Với mảnh đất này, tôi có thể dựng nhà sau khi nhà hiện tại bị thu hồi.
Phương án 3: hiện tôi có nhóm bạn, khoảng 4 người, đang có dự định góp tiền mua đất và với việc góp vốn thế này thì tôi không phải vay mượn gì thêm, tuy nhiên mục đích của nhóm là bán lướt để kiếm lời khi giá đất tăng. Với 3 phương án trên, nhờ chuyên gia tư vấn giúp tôi nên làm thế nào? Tôi xin cảm ơn!
Hữu Hoàng Duy
Chuyên gia tư vấn:
3 phương án bạn đưa ra đều có ưu và nhược điểm riêng. Do bạn vẫn chưa trình bày cụ thể hoàn cảnh gia đình: đã có con hay chưa, hoạt động trong ngành nghề gì và tăng trưởng thu nhập trong tương lai ra sao... để có thêm dữ liệu cân nhắc phương án nào khả thi hơn.
Phương án 1: giả định hai vợ chồng ở độ tuổi 33-38, đã có con, nên ổn định nhà cửa, với thu nhập 30 triệu đồng một tháng, trả nợ tín dụng 6 triệu đồng, vị chi chỉ còn 24 triệu đồng một tháng. Nếu mua nhà 1,4 tỷ đồng, bạn phải vay hơn 1 tỷ đồng, chọn ngân hàng có lãi suất "mềm", nên vay thời hạn 20 năm, bài toán cân nhắc sao cho mỗi tháng trả 10 triệu đồng, còn lại 14 triệu đồng để trang trải gia đình. Chưa rõ thu nhập của bạn còn có cơ hội đột biến cao trong tương lai hay không? Nếu có đột biến cao thì chọn phương án này khá hợp lý.
Phương án 2: nếu 2 vợ chồng còn trẻ, dưới 30 tuổi, sẽ có con trong 3-5 năm tới, chỗ ở chưa cấp thiết, có thể chọn mua một mảnh đất 1-1,3 tỷ đồng, kết hợp mượn vốn từ họ hàng và vay ngân hàng. Khi đất tăng giá, bạn có thể bán đất để xử lý các khoản vay mượn và dư tiền để mua nhà. Lưu ý, khi mua đất, phải khảo sát kỹ vị trí tiềm năng và kiểm tra pháp lý đầy đủ.
Trung bình 5 năm, giá đất tăng gấp đôi, đây là mức khảo sát thận trọng. Vì vậy, sau 5 năm đầu tư đất, đến khi bán đất, bạn có thể trả nợ vay mượn và mua chung cư sẽ hợp lý hơn. Nếu may mắn còn dư dòng tiền, bạn có thể cân nhắc tái đầu tư bằng cách vay ở tỷ lệ an toàn [không quá 50% giá trị tài sản]. Phương án này gọi là đánh du kích, vay thêm tiền để đầu tư đất, khi nào bán được đất mới mua nhà. Đây là cách tạo ra cơ hội lớn hơn nhưng cũng đi kèm với rủi ro cao hơn, phụ thuộc rất lớn vào vị trí và pháp lý của nền đất.
Phương án 3: mua đất đứng tên chung, không nên áp dụng. Lý do, bạn có vốn ít, phải góp chung tiền với nhiều người mới có thể mua được tài sản. Đặc thù của bất động sản là mua dễ, bán khó [ tính thanh khoản thường chậm] nên khi mua xong phải đợi trong dài hạn mới bán được. Thêm vào đó, nhiều người mua chung, mỗi cá nhân lại có những kỳ vọng khác nhau, người muốn bán sớm, bán muộn, người muốn giữ... Khi mình không nắm quyền quyết thì ko nên tham dự vào cuộc chơi. Trong khi đó là tất cả tài sản của bạn, đưa người khác cầm cũng rất rủi ro.
Các dữ liệu của bạn còn thiếu: gia đình bao nhiêu nhân khẩu, đã có con chưa, bao nhiêu con, cơ hội nghề nghiệp và tăng trưởng thu nhập? Những thông tin này sẽ ảnh hưởng đến việc ra quyết định chọn các phương án. Về lợi thế, trước mắt bạn không cần lo lắng về chỗ ở, căn nhà cấp 4 đảm bảo được chỗ ở 5-7 năm là khá tốt. Xem như mỗi năm tiết kiệm được 70-100 triệu đồng tiền thuê nhà. 2 vợ chồng thu nhập 30 triệu đồng một tháng, chưa biết công việc có tính chất đột biến cao hay không? Nếu vợ chồng trẻ [dưới 28 tuổi], mức thu nhập này tạm ổn, có cơ hội tăng gấp 1,5-2 lần trong vài năm tiếp theo.
Nếu trên 30 tuổi, thu nhập hai vợ chồng 30 triệu đồng một tháng là mức khá thấp, ra quyết định đầu tư chỉ nên chọn những phương án ít rủi ro. Vì thu nhập sau khi trừ chi phí không còn nhiều, nếu lo cho con nữa sẽ khá chật vật. Tuỳ theo tính cách của mỗi người sẽ chọn cách ra quyết định, nếu người máu kinh doanh sẽ chọn phương án đầu tư và tìm cách gia tăng thu nhập. Nếu là người an toàn sẽ chọn phương án ít rủi ro như phương án đầu tiên. Và chọn cách chi tiêu phù hợp.
Ở phương án 2 của độc giả này là mua mảnh đất 30m2, giá 300 triệu đồng để vừa tầm tài chính sau về xây nhà, tuy nghe có vẻ tương đối an toàn nhưng tiền tích lũy của bạn còn thấp là một hạn chế. Vì vậy, khi chưa đủ tiền để mua nhà, có thể hướng đến giải pháp tìm kênh đầu tư tạo ra giá trị thặng dư, sau khi có dòng tiền lớn hơn sẽ có nhiều sự lựa chọn hơn và dễ đưa ra quyết định hơn.