* Mua bán đất là cách người dân thường gọi dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1. Phải công chứng hoặc chứng thực khi sang tên
Khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định hồ sơ đăng ký biến động khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm những giấy tờ sau:
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.
- Bản gốc Giấy chứng nhận [Sổ hồng, Sổ đỏ] đã cấp.
Ngoài ra, theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất [chỉ có đất], quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất [đất và nhà ở hoặc những tài sản khác gắn liền với đất] phải được công chứng hoặc chứng thực.
Tóm lại, không có hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực theo quy định thì không đủ thành phần hồ sơ để sang tên.
>> Tổng đài tư vấn miễn phí về đất đai của LuatVietnam 1900.6192
2. Hợp đồng công chứng hoặc chứng thực có giá trị như nhau khi sang tên
Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, hợp đồng chuyển nhượng trong hồ sơ khi sang tên nhà đất không phân biệt hợp đồng được công chứng hay hợp đồng được chứng thực.
Nghĩa là, hợp đồng được công chứng theo quy định pháp luật công chứng và hợp đồng được chứng thực có giá trị như nhau khi sang tên Giấy chứng nhận.
Lưu ý: Có giá trị pháp lý như nhau khi sang tên Giấy chứng nhận không đồng nghĩa với việc có giá trị pháp lý như nhau khi tranh chấp, khởi kiện.
3. Được lựa chọn giữa công chứng và chứng thực
Khi chuyển nhượng nhà đất các bên có quyền lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Nội dung này được quy định rõ tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 như sau:
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.”
Theo đó, tùy thuộc vào ý muốn, việc đi lại, phí thực hiện mà các bên lựa chọn sao cho phù hợp với trường hợp của mình [thông thường để bảo đảm an toàn về mặt pháp lý thì các bên lựa chọn công chứng tại Văn phòng công chứng tư hoặc Phòng công chứng của Nhà nước].
4. Chỉ được công chứng tại tỉnh, thành nơi có nhà đất?
Mặc dù pháp luật cho phép các bên chuyển nhượng được phép lựa chọn giữa công chứng hoặc chứng thực hợp đồng khi chuyển nhượng nhà đất nhưng nơi công chứng bị giới hạn theo phạm vi địa giới tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà đất.
Nói cách khác, khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên phải công chứng tại tổ chức công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà đất. Nội dung này được quy định rõ tại Điều 42 Luật Công chứng 2014 như sau:
“Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”.”
5. Nơi chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất
Khoản 2 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định thẩm quyền và trách nhiệm của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn như sau:
“…
d] Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;
đ] Chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở;”.
Bên cạnh đó, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có thẩm quyền quản lý trong phạm vi địa giới hành chính xã, phường, thị trấn địa phương mình [theo Luật Tổ chức chính quyền địa phương 2015].
Như vậy, nơi chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất là Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có nhà đất được chuyển nhượng.
Xem thêm: Hồ sơ, thủ tục chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất
6. Thành viên gia đình phải có mặt khi công chứng/chứng thực?
Khi đất thuộc quyền sử dụng của cá nhân thì việc chuyển nhượng phụ thuộc vào ý chí của cá nhân đó; đối với trường hợp này thì việc công chứng do người sử dụng đất trực tiếp thực hiện hoặc ủy quyền cho người khác thực hiện thay. Riêng đất của hộ gia đình thì thực tế phát sinh nhiều trường hợp phức tạp.
Về nguyên tắc khi chuyển nhượng đất của hộ gia đình thì phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, cụ thể:
“5. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”.
Theo quy định trên, thành viên gia đình sử dụng đất không bắt buộc phải có mặt khi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng. Thay vào đó, thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất chỉ cần đồng ý chuyển nhượng bằng văn bản được công chứng hoặc chứng thực.
Xem thêm: Thủ tục sang tên Sổ đỏ đất hộ gia đình
7. Ai là người chịu phí công chứng hợp đồng?
Tâm lý chung của hầu hết người dân khi chuyển nhượng nhà đất đều muốn được miễn thuế, phí hoặc số tiền phải nộp ít nhất có thể. Để tránh xảy ra mâu thuẫn giữa các bên, khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng 2014 quy định như sau:
“Người yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng phải nộp phí công chứng.”.
Như vậy, người yêu cầu công chứng là người nộp phí công chứng. Tuy nhiên, các bên chuyển nhượng có quyền thỏa thuận về người nộp phí công chứng cũng như các loại thuế, phí, lệ phí khi sang tên như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ sang tên.
Trên đây là những điều cần biết khi công chứng hợp đồng mua bán đất. Nếu cần tìm hiểu thêm thông tin liên quan đến trường hợp của mình, bấm gọi ngay 1900.6192và nói với các chuyên gia pháp lý của chúng tôi vấn đề của bạn.
>> Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Trong bài viết này, hãy cùng công ty Luật PL&Partners tìm hiểu về hai thuật ngữ “công chứng” và “chứng thực”. Chúng có gì giống và khác nhau? Và đối với hợp đồng mua bán nhà đất thì nên đi công chứng hay chứng thực?
Thông thường, khi có các giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên sẽ phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Đây là điều kiện tiên quyết, vừa giúp đảm bảo quyền lợi của mỗi bên, vừa tuân thủ đúng quy định của pháp luật.
Tuy nhiên trên thực tế, vẫn có rất nhiều người chưa hiểu rõ về công chứng và chứng thực. Nhiều người còn chưa phân biệt được hai thuật ngữ này, thậm chí có người còn nhầm tưởng rằng công chứng và chứng thực là một. Điều đấy dẫn đến tình trạng bối rối là đối với trường hợp của mình thì nên công chứng hay nên chứng thực?
Nhằm giúp quý vị và các bạn hiểu rõ hơn về hai thuật ngữ “công chứng” và “chứng thực”. Từ đó xác định được đối với hợp đồng mua bán nhà đất thì nên làm thế nào, công ty Luật PL&Partners xin có những chia sẻ như sau:
1. THẾ NÀO LÀ CÔNG CHỨNG? THẾ NÀO LÀ CHỨNG THỰC?
Theo khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014:
| “Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng bằng văn bản.”. |
Trong khi đó, theo khoản 4 Điều 2 Nghị định 23/2015/NĐ-CP:
| “Chứng thực hợp đồng là việc cơ quan có thẩm quyền chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng.”. |
Như vậy có thể thấy cả công chứng và chứng thực đều giúp chứng nhận hay xác thực tính có thực của một văn bản, giao dịch nào đó. Hiểu nôm na là khi bạn có một giao dịch mua bán nhà đất và được lập thành hợp đồng, khi đi công chứng hoặc chứng thực thì giao dịch này sẽ được cơ quan chức năng xác nhận là có thực. Nhờ đó mà có tính pháp lý về sau.
Bên cạnh đấy khi đi công chứng hay chứng thực thì bạn đều phải trả các khoản phí theo quy định.
2. ĐIỂM KHÁC BIỆT GIỮA CÔNG CHỨNG VÀ CHỨNG THỰC:
Để phân biệt giữa công chứng và chứng thực, các bạn hãy tham khảo bảng sau:
| Tiêu chí | Công chứng | Chứng thực |
| Thẩm quyền | Thực hiện bởi Công chứng viên của Tổ chức hành nghề công chứng [Phòng công chứng; Văn phòng công chứng] trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất được chuyển nhượng. | Thực hiện tại UBND cấp xã [xã, phường, thị trấn] nơi có đất. |
| Trách nhiệm của người thực hiện | Công chứng viên phải chịu trách nhiệm về tính xác thực, hợp pháp của toàn bộ nội dung hợp đồng, giao dịch đã được công chứng. | Người thực hiện chứng thực chịu trách nhiệm về mặt hình thức [thời gian, địa điểm giao kết; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc điểm chỉ của các bên tham gia], không chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của văn bản đó. |
| Giá trị pháp lý | Hợp đồng được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết, trừ trường hợp các bên trong hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.
Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu. |
Hợp đồng được chứng thực có giá trị chứng cứ chứng minh về thời gian, địa điểm các bên đã ký kết hợp đồng; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng. |
3. NÊN CÔNG CHỨNG HAY CHỨNG THỰC HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ ĐẤT?
Qua bảng so sánh trên, ta có thể thấy:
Đối với công chứng:
- Ưu điểm: Có giá trị pháp lý cao hơn.
- Nhược điểm: Cần có đầy đủ các giấy tờ, hồ sơ hợp lệ. Bên cạnh đó phí công chứng cao hơn so với chứng thực,
Đối với chứng thực:
- Ưu điểm: Thực hiện nhanh chóng hơn, cần chuẩn bị ít hồ sơ hơn, phí thấp hơn.
- Nhược điểm: Chỉ chứng minh về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng mà không chứng minh về tình tiết, sự kiện trong hợp đồng. Do đó khi phát sinh tranh chấp thì hợp đồng không có giá trị làm chứng cứ để chứng minh các tình tiết, nội dung bên trong.
Do vậy, khi chuyển nhượng nhà đất hay các giao dịch có giá trị lớn, các bên nên thỏa thuận công chứng hợp đồng để hạn chế tối đa rủi ro pháp lý phát sinh.
Như vậy trên đây, công ty Luật PL&Partners đã chia sẻ với quý vị và các bạn về công chứng, chứng thực và đối với hợp đồng mua bán nhà đất thì nên đi công chứng hay chứng thực.
Hi vọng những thông tin trên sẽ hữu ích với các bạn.
Trường hợp cần hỗ trợ về pháp lý, hãy liên hệ ngay với chúng tôi:
CÔNG TY LUẬT TNHH MTV PL VÀ CỘNG SỰ
Văn phòng: Tầng lửng, 911 Nguyễn Trãi, phường 14, quận 5, TP.HCM
Hotline: 093.1111.060
Email:
Facebook: www.facebook.com/PLLaw
Website: www.PL-PARTNERS.vn – www.HOIDAPLUAT.net – www.THUTUCPHAPLY.org
Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ.
_______________________________________________________________________________________________________________________
| Bài viết căn cứ theo quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm viết bài và có thể không còn phù hợp tại thời điểm Quý khách đọc bài viết này do quy định pháp luật có sự thay đổi. Do vậy, bài viết chỉ có giá trị tham khảo. |