Trường hợp này xảy ra khi người bán cố tình giấu diếm chuyện nhà đất đang bị thế chấp ngân hàng nhưng người mua không biết. Để tránh rủi ro, người mua có thể kiểm tra nhà đất đang bị thế chấp hay không bằng những cách dưới đây:
| Khi mua nhà đất, hãy cố gắng tránh những thỏa thuận miệng, những lời hứa hẹn khi giao dịch. Tất cả nên cụ thể hóa bằng văn bản và có chữ ký hợp pháp để tránh rủi ro |
Kiểm tra thông tin Giấy chứng nhận Quyền sử dụng nhà đất
Khi có ý định mua ngôi nhà đó, bạn cần yêu cầu bên bán cho xem Giấy chứng nhận Quyền sử dụng nhà đất. Đối với tài sản đang thế chấp ngân hàng hợp pháp, bên nhận thế chấp giữ bản chính có dấu của cơ quan thẩm quyền và dòng chữ : “Đã thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng… theo hợp đồng số...” mặt số ba hay số bốn của Giấy chứng nhận. Nếu người bán muốn giấu thông tin thì họ sẽ đưa bản photo hoặc gỡ tờ đó ra. Tuy vậy, nếu tờ giấy có nửa dấu giáp lai hay vết kim bấm ở góc cạnh, ngôi nhà định mua có thể đang bị thế chấp.
Kiểm tra thông tin ở cơ quan chức năng
Bên cạnh những cách trên, để kiểm tra thông tin về nhà đất thế chấp, cũng có thể đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai. Bản photo Giấy chứng nhận bên bán cung cấp có thể dùng kiểm tra về tình trạng của nhà đất có đang thế chấp hay không.
Tra cứu thông tin tại phòng công chứng
Với cách làm này, người mua trước hết phải yêu cầu người bán cung cấp bản photo Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất [sổ đỏ/ sổ hồng]. Sau đó, người mua đem bản photo này đến văn phòng công chứng để họ tra cứu thông tin xem nhà, đất đó có đang thế chấp ngân hàng hay không. Lưu ý, tùy vào quy định của mỗi văn phòng công chứng mà việc tra cứu này có thể được miễn phí hoặc mất phí.
Kể cả khi đã xác minh được nhà đang thế chấp và ngân hàng cũng cho phép mua bán, người mua vẫn cần tới sự hỗ trợ của văn phòng công chứng để tránh sơ hở trong giao dịch. Cụ thể, người mua nên mang tất cả những giấy tờ liên quan đến việc mua bán nhà đất ra phòng công chứng, nơi sẽ làm hợp đồng mua bán để được kiểm tra và tư vấn những rủi ro tiềm ẩn.
Thông tin hàng xóm nhà đất dự định mua
Tuy nhiên, những cách trên chỉ sử dụng hữu hiệu khi bên bán thế chấp ngân hàng hợp pháp. Nếu người bán dùng Giấy chứng nhận thế chấp để vay nóng, vay lãi cao, người mua không thể kiểm tra nó thông qua văn phòng đăng đất đai hoặc văn phòng công chứng được. Trong trường hợp này, bên mua cần tìm hiểu thông tin từ những người dân địa phương cũng là một cách hiệu quả.
Có thể bí mật đến quan sát, hỏi thăm từ người dân xung quanh để coi tình hình an ninh tại khu vực này như thế nào, có ai tới siết nợ, có thật nhà đất đó là của người rao bán hay không... Đây cũng là cách để đảm bảo sự an toàn, chắc chắn trước khi quyết định mua nhà đất.
Ngoài ra, nếu bất động sản đã có “sổ đỏ”, thông thường tài sản đang thế chấp hợp pháp thì do bên nhận thế chấp giữ bản chính và được cơ quan có thẩm quyền đóng dấu, ghi rõ đã thế chấp quyền sử dụng đất cho bên nào đó, cũng như thông tin đã xóa thế chấp ngay trên chính sổ đỏ.
Vì thế, trước khi quyết định mua, người mua có quyền đề nghị chủ tài sản cho xem sổ đỏ bản gốc để kiểm tra những thông tin này.
Thông tin hợp đồng đặt cọc
Khi muốn mua nhà đất thì người mua phải đặt cọc một khoản tiền nhất định dựa theo giá trị của mảnh đất, ngôi nhà. Do đó, cần phải chú ý thông tin ở hợp đồng đặt cọc vì nó chính là bằng chứng giúp bạn bảo vệ quyền lợi bên mua [thông thường khoản tiền đặt cọc sẽ không vượt quá 10% giá trị mua bán].
Ngoài ra, hợp đồng đặt cọc cần đầy đủ thông tin chính xác và thống nhất như thông tin của hai bên, thời gian và địa điểm đặt cọc, đặc điểm nhà đất, giá trị mảnh đất [ngôi nhà], tiền đặt cọc và cách thức thanh toán, xác định bên chịu thuế phí và lệ phí, xử lý tiền đặt cọc…
Trường hợp bên bán công khai việc thế chấp ngân hàng hoặc người mua phát hiện ra rằng nhà đất định mua đang thế chấp, thì người mua cần lập biên bản cam kết 3 bên gồm bạn [người mua] - người bán [bên thế chấp] - ngân hàng [bên nhận thế chấp]. Nội dung biên bản sẽ liên quan đến việc thanh toán tiền mua giữa bên bán với bên mua và thanh toán tiền nợ giữa bên bán với ngân hàng. Văn bản này sẽ giúp ràng buộc quyền, nghĩa vụ của cả 3 bên trong việc thanh toán tiền, xử lý vi phạm hợp đồng cũng như xử lý tài sản là căn nhà thế chấp.
Nếu mua bất động sản tại tỉnh nào thì người mua nên đến văn phòng công chứng nơi có bất động sản để văn phòng công chứng hướng dẫn cụ thể. Nhất là trước khi soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng thì văn phòng công chứng thường sẽ kiểm tra xem bất động sản đang muốn mua có hợp đồng khác hay không hoặc có đang bị thế chấp tại ngân hàng hay chưa được giải chấp.
Trường hợp này xảy ra khi chủ sử dụng đất cố tình giấu diếm chuyện nhà đất đang bị thế chấp ngân hàng nhưng phía đối tác không biết. Để tránh rủi ro, bạn có thể kiểm tra nhà đất đang bị thế chấp hay không bằng những cách dưới đây:
Kiểm tra thông tin Giấy chứng nhận Quyền sử dụng nhà đất
Khi có ý định giao dịch nhà đất đó, bạn cần yêu cầu bên chủ sử dụng đất cho xem Giấy chứng nhận Quyền sử dụng nhà đất. Đối với tài sản đang thế chấp ngân hàng hợp pháp, bên nhận thế chấp giữ bản chính có dấu của cơ quan thẩm quyền và dòng chữ : “Đã thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng… theo hợp đồng số…” mặt số ba hay số bốn của Giấy chứng nhận. Nếu người bán muốn giấu thông tin thì họ sẽ đưa bản photo hoặc gỡ tờ đó ra. Tuy vậy, nếu tờ giấy có nửa dấu giáp lai hay vết kim bấm ở góc cạnh, ngôi nhà định mua có thể đang bị thế chấp.
Kiểm tra thông tin ở cơ quan chức năng
Bên cạnh những cách trên, để kiểm tra thông tin về nhà đất thế chấp, cũng có thể đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai. Bản photo Giấy chứng nhận bên bán cung cấp có thể dùng kiểm tra về tình trạng của nhà đất có đang thế chấp hay không.
Tra cứu thông tin tại phòng công chứng
Với cách làm này, người mua trước hết phải yêu cầu người bán cung cấp bản photo Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất [sổ đỏ/ sổ hồng]. Sau đó, người mua đem bản photo này đến văn phòng công chứng để họ tra cứu thông tin xem nhà, đất đó có đang thế chấp ngân hàng hay không. Lưu ý, tùy vào quy định của mỗi văn phòng công chứng mà việc tra cứu này có thể được miễn phí hoặc mất phí.
Kể cả khi đã xác minh được nhà đang thế chấp và ngân hàng cũng cho giao dịch, bạn vẫn cần tới sự hỗ trợ của văn phòng công chứng để tránh sơ hở trong giao dịch. Cụ thể, bạn nên mang tất cả những giấy tờ liên quan đến việc mua bán nhà đất ra phòng công chứng, nơi sẽ làm hợp đồng mua bán để được kiểm tra và tư vấn những rủi ro tiềm ẩn.
Theo //danluat.thuvienphapluat.vn/
KIỂM TRA NHÀ ĐẤT KHI ĐANG THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG [AT]
Cách kiểm tra xem sổ hồng, sổ đỏ đã xóa thế chấp ngân hàng chưa? Làm thế nào để biết nhà đất mua bán có hay không thế chấp tại ngân hàng?
Khi mua bán nhà đất thì ai cũng không khỏi lo lắng tìm hiểu xem thửa đất, căn nhà mà mình chuẩn bị sắp mua có bị tranh chấp hay có đang bị cầm cố thế chấp ở đâu không? làm thế nào để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình thì có các cách nào để kiểm tra xem sổ hồng, sổ đỏ đã xóa thế chấp ngân hàng chưa? để tránh và hạn chế các rủi ro khi mua bán nhà đất thì trong phạm vi bài viết này thì chúng tôi sẽ làm rõ vấn đề này.
Theo quy định của pháp luật thì có thể hiểu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm những nội dung gì?
Theo quy định của pháp luật thì giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen [được gọi là phôi Giấy chứng nhận] và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:
+ Trong nội dung của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trang 1 bao gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục “I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận [số seri] gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
+ Trang 2 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
+ Còn trong trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”;
+ Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;
2. Nội dung thế chấp sổ đỏ được thể hiện ở trang nào?
Theo quy định của pháp luật thì nội dung trong các trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang bổ sung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” như trang 4 của Giấy chứng nhận;
Trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì các nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất [đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai] tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp trong quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, hợp đồng hoặc văn bản nhận chuyển quyền sử dụng đất và các giấy tờ khác về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại các Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có nội dung hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì ghi nội dung hạn chế theo giấy tờ đó.
Xem thêm: Các cách kiểm tra nhà đất định mua bán có thuộc quy hoạch hay không?
+ Trong các trường hợp thửa đất hoặc một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình đã được công bố, cắm mốc thì ghi “Thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình… [ghi tên của công trình có hành lang bảo vệ]”; hoặc ghi “Thửa đất có… m2 đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình…” đối với trường hợp một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình. Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì ghi “Số hiệu và diện tích thửa đất chưa được xác định theo bản đồ địa chính”.
3. Cách kiểm tra xem sổ hồng, sổ đỏ đã xóa thế chấp ngân hàng chưa?
Trong nhiều tình huống xảy ra, người mua nhà đất bị vấp phải các sổ đỏ, sổ hồng giả hay chưa hoàn thành nghĩa vụ thuế hoặc đang thế chấp tại ngân hàng. Làm thế nào để biết sổ đỏ đảm bảo các cơ sở pháp lý trong giao dịch hay đang bị thế chấp?
Hầu hết các thay đổi về chủ sở hữu, nợ nghĩa vụ thuế, thế chấp ngân hàng hay đã xóa thế chấp đều được thể hiện rõ trên sổ đỏ hoặc trang bổ sung cập nhật kèm theo. Nếu sổ đỏ hoặc sổ hồng chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế thì tại mục IV trên sổ hồng và mục VI trên sổ đỏ về “Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận” sẽ có nội dung việc chưa nộp thuế chuyển quyền và lệ phí trước bạ nhà, đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như sau:
+ Việc ghi nợ, được miễn, được giảm nghĩa vụ tài chính được thể hiện tại điểm Ghi chú trên trang 2 của Giấy chứng nhận; việc chứng nhận xóa nợ nghĩa vụ tài chính được thể hiện tại mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” của Giấy chứng nhận. Trường hợp việc ghi nợ, được miễn, được giảm nghĩa vụ tài chính không thể hiện được tại điểm Ghi chú thì thể hiện tại mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” của Giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ghi ngày tháng năm, ký tên, đóng dấu và ghi họ tên và chức vụ của người ký vào cột “Xác nhận của cơ quan có thẩm quyền”.
+ Nội dung ghi nợ, xóa nợ, được miễn, được giảm nghĩa vụ tài chính được thể hiện như sau:
Nếu Trong trường hợp của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trong các trường hợp ghi nợ nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận mà đã xác định số tiền nợ theo quy định của pháp luật thì ghi “Nợ… [ghi khoản nghĩa vụ tài chính được nợ, số tiền nợ bằng số và chữ] theo… [ghi tên, số hiệu, ngày ký, cơ quan ký giấy tờ xác định số tiền nợ]” theo quy định của pháp luật.
Trường hợp trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ghi nợ nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận mà chưa xác định số tiền nợ theo quy định của pháp luật thì ghi “Nợ… [ghi khoản nghĩa vụ tài chính được nợ]”;
Trường hợp iấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được xóa nợ thì ghi “Đã được xóa nợ… [ghi khoản nghĩa vụ tài chính được xóa nợ] theo… [ghi tên, số hiệu, ngày ký, cơ quan ký văn bản về việc xóa nợ]”.
Xem thêm: Phân biệt sổ đỏ do Sở tài nguyên và môi trường cấp và Ủy ban nhân dân
Người sử dụng đất trong các trường hợp đã nộp đủ nghĩa vụ tài chính thì ghi “Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo… [ghi tên, số hiệu, ngày ký, cơ quan ký chứng từ nộp nghĩa vụ tài chính]”;
Trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà được miễn nộp tiền sử dụng đất thì ghi “Được miễn tiền sử dụng đất theo… [ghi tên, số hiệu, ngày ký và cơ quan ký văn bản xác định được miễn nộp tiền]”.
Trường hợp được giảm nộp tiền sử dụng đất thì ghi “Được giảm tiền sử dụng đất… [ghi số tiền hoặc phần trăm được giảm] theo… [ghi tên, số hiệu, ngày ký và cơ quan ký văn bản xác định được giảm nộp tiền]”;
Trong các trường hợp mà người sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất mà được miễn nộp tiền thuê đất trong toàn bộ thời gian thuê thì ghi “Được miễn tiền thuê đất theo… [ghi tên, số hiệu, ngày ký và cơ quan ký văn bản xác định được miễn nộp tiền]”.
Trong các trường hợp người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản được giảm tiền thuê đất thì ghi “Được giảm tiền thuê đất… [ghi số tiền hoặc phần trăm được giảm và số năm được giảm nếu có] theo… [ghi tên, số hiệu, ngày ký và cơ quan ký văn bản xác định được giảm nộp tiền]”.
+ Tại trang 4 của sổ đỏ, sổ hồng có đóng dòng chữ: Kèm theo giấy chứng nhận này còn có trang bổ sung: 01. Tức là có một trang bổ sung đi kèm giấy chứng thực này để bộc lộ biến động, cập nhật trong công đoạn được cấp sổ hồng. Do vậy, người mua phải đòi hỏi chủ nhà xuất trình trang bổ sung đó để xem nội dung là gì?
Nếu nhà có thế chấp ngân hàng vay tìn dụng thì sẽ có cập nhật vào trong tranh bổ sung và nếu chủ nhà nói rằng đã xóa thế chấp thì nội dung xóa kia cũng sẽ bộc lộ trong trang bộ sung này. Trường hợp nghi ngờ sổ đỏ, sổ hồng là giả, người mua có thể đem sổ này đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tại địa phương nơi sổ được cấp để kiểm tra các vấn đề về pháp lý trước khi giao dịch.
Đối với trường hợp kiểm tra căn nhà đó có bị kê biên hay không, bạn có thể vào website của Tổng cục thi hành án dân sự để tra cứu.
Xem thêm: Quy định về thẩm quyền kiểm tra doanh nghiệp của công an
Ngoài thông tin về nghĩa vụ nộp thuế và tình trạng thế chấp, người mua cần quan tâm đến vấn đề đặt cọc trước khi giao dịch chính thức. Cần lưu ý, hợp đồng đặt cọc phải có chi tiết các thông tin như: Nhân thân của cả hai bên, thời gian và địa điểm đặt cọc, bất động sản mua bán và đặc điểm, giá trị mua bán, tiền đặt cọc, cách thức thanh toán, bên chịu thuế phí và lệ phí và xử lý tiền đặt cọc…Thông thường, tiền đặt cọc sẽ không quá 10% giá trị của hợp đồng.
Do đó, để đảm bảo các quyền lợi của mình khi mua bán nhà đất thì người mua cần phải tìm hiểu kỹ các vấn đề có liên quan đến quá trình giao dịch mua bán để tránh các tranh chấp về sau, hạn chế rủi ro khi mua bán nhà đất.