Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp: Tôi mua nhà chung cư và nhận bàn giao căn hộ vào ngày 26/9/2019. Đến nay tôi [cũng như các cư dân của chung cư] vẫn chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ. Vậy cho tôi hỏi thời hạn tính từ lúc nhận bàn giao căn hộ đến khi nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ theo quy định của pháp luật là bao lâu và theo quy định của điều luật nào? Trân trọng cảm ơn phòng tư vấn pháp luật.
Mong Luật sư tư vấn và giải đáp giúp! Tôi xin chân thành cảm ơn!
Câu trả lời của Luật sư về thời hạn cấp sổ đỏ nhà chung cư sau khi bàn giao:
Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về thời hạn cấp sổ đỏ nhà chung cư sau khi bàn giao, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về thời hạn cấp sổ đỏ nhà chung cư sau khi bàn giao như sau:
1. Cơ sở pháp lý về thời hạn cấp sổ đỏ nhà chung cư sau khi bàn giao:
2. Nội dung tư vấn về thời hạn cấp sổ đỏ nhà chung cư sau khi bàn giao:
Sổ đỏ hay còn được gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là loại giấy tờ có giá trị pháp lý cao nhất thể hiện sự công nhận của Nhà nước đối với nhà đất của người sở hữu, người sử dụng. Việc xin cấp sổ đỏ thường được thực hiện bởi trực tiếp chủ sở hữu, chủ sử dụng, nhưng trong một số trường hợp đặc biệt có thể do chủ thể khác thực hiện. Cụ thể đối với trường hợp mua nhà chung cư trong các dự án xây dựng nhà ở để bán thì trách nhiệm xin cấp sổ đỏ lại thuộc về chủ đầu tư, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Vậy thời hạn cấp sổ đỏ nhà chung cư sau khi bàn giao được quy định như thế nào?
2.1 Thời hạn cấp sổ đỏ nhà chung cư sau khi bàn giao
Điều 26 Luật nhà ở 2014 về trách nhiệm của chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó Khoản 7 có quy định:
Điều 26. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
…
7. Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 của Luật này.
Ngoài ra, tại Khoản 4 Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản 2014 cũng có quy định:
Điều 13. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản
….
4. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợpbên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Theo đó, căn cứ quy định trên của pháp luật, thời hạn cấp sổ đỏ nhà chung cư sau khi bàn giao là 50 ngày, trong thời hạn đó, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho người mua nhà, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Thời hạn cấp sổ đỏ nhà chung cư sau khi bàn giao
2.2 Mức phạt đối với chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ cấp sổ đỏ cho người mua nhà
Như đã trình bày ở trên, chủ đầu tư xây dựng dự án kinh doanh bất động sản có trách nhiệm nộp hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua nhà, đất trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao hoặc người mua thanh toán hết tiền. Vậy đối với các trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng trách nhiệm thì sẽ có chế tài xử phạt như thế nào?
Tại Điều 31 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định như sau:
Điều 31. Không nộp hồ sơ, không cung cấp, cung cấp không đầy đủ giấy tờ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, nhận chuyển quyền sử dụng đất tại dự án kinh doanh bất động sản
Tổ chức thực hiện dự án kinh doanh bất động sản không nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc không cung cấp, cung cấp không đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất tự nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 7 Điều 26 của Luật Nhà ở và khoản 4 Điều 13 của Luật kinh doanh bất động sản thì hình thức và mức xử phạt tương ứng với thời gian và mức độ vi phạm như sau:
1. Từ sau 50 ngày đến 06 tháng:
a] Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
b] Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
c] Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.
2. Từ trên 06 tháng đến 09 tháng:
a] Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
b] Phạt tiền từ 50:000;000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
c] Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.
3. Từ trên 09 tháng đến 12 tháng:
a] Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
b] Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
c] Phạt tiền từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.
4. Từ 12 tháng trở lên:
a] Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
b] Phạt tiền từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
c] Phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.
5. Thời gian vi phạm quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này được tính từ ngày chủ đầu tư bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, đất cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận đến thời điểm lập biên bản vi phạm hành chính; trường hợp chủ đầu tư đã khắc phục sai phạm sau thời hạn quy định tại khoản 7 Điều 26 của Luật nhà ởvà khoản 4 Điều 13 của Luật kinh doanh bất động sảnthì thời gian vi phạm được tính đến ngày chủ đầu tư khắc phục sai phạm.
6. Trường hợp trong một dự án mà chủ đầu tư vi phạm ở nhiều mức thời gian khác nhau đối với các căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất khác nhau quy định tai các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này thì tính tiền phạt theo từng mức phạt quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này nhưng tổng số tiền phạt không được vượt quá 1.000.000.000 đồng. 7. Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc nộp hồ sơ hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất tự nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
Thời hạn sử dụng căn hộ chung cư đang là một trong những vấn đề mà được rất nhiều người quan tâm , đặc biệt là những ai đang có ý định tìm mua chung cư để định cư . Cũng có khá nhiều ý kiến cho rằng thời gian sử dụng căn hộ chung cư chỉ có thể ở được 50 năm và số tiền bỏ ra tiền tỷ để mua chỉ có thể ở được 50 năm và sau sẽ mất trắng , tuy nhiên để có thể hiểu rõ hơn thì chúng ta phải tìm hiểu cặn kẽ từng vấn đề nhé .
Chung cư hiện nay phần lớn là các căn hộ chung cư cao cấp , chính vì thế có thể đáp ứng được nhu cầu sử dụng lâu dài, theo luật nhà đất của Việt Nam thì chưa có pháp luật ấn định thời gian sử dụng đối với 1 chung cư . Tuy nhiên khi chúng ta đi làm sổ đỏ thì thường được ghi có niên hạn là 50 năm nhưng thực ra thì chúng ta dựa vào tình trạng của chung cư đó , nếu chung cư sao 50 năm nếu vẫn đạt yêu cầu hoặc tu sửa ổn định vẫn có thể sử dụng tiếp tục được và dựa vào đánh giá chất lượng của bộ xây dựng .
Khoản 1, điều 99, luật Nhà ở 2014 quy định :
“Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư”.
Theo Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ xây dựng, quy định niên hạn sử dụng của chung cư như sau :
- Công trình cấp 1 và công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm.
- Công trình cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm;
- Công trình cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm;
- Công trình cấp 4 có niên hạn sử dụng dưới 20 năm;
Cũng theo Thông tư số 10/2013/TT-BXD thì chúng ta có thể tính được như sau :
- Công trình cấp 1: nhà chung cư có trên 20 tầng
- Công trình cấp 2: nhà chung cư có từ 8 đến 20 tầng
- Công trình cấp 3: nhà chung cư có từ 2 đến 7 tầng
Chính vì thế để xác định được thời hạn sử dụng của chung cư chúng ta cần phải xem chung cư đó thuộc công trình cấp mấy nữa . Tuy nhiên niên hạn sử dụng đó bộ xây dựng cho khoảng thời gian cho nên chúng ta có thể ở tối thiểu khoảng thời gian đó có nghĩa là nếu công trình chung cư bạn đang ở thuộc công trình cấp 2 thì thời hạn sử dụng của chung cư của bạn là tối thiểu là 50 năm và tối đa sử dụng lên đến 100 năm .
Tham khảo thêm :
Việc chung cư có được tiếp tục sử dụng nữa hay không và thời gian bao nhiêu năm nữa thì còn phụ thuộc vào đánh giá và kiểm định và kết luận của bên kiểm định chất lượng xây dựng nhà ở của Bộ Xây Dựng .
Còn đối với trường hợp tòa nhà chung cư trong khoảng niên hạn sử dụng mà bị hư hỏng nặng, bị nghiêng lệch hay sụt lúng, có nguy cơ sập đổ gây mất an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở. Tất cả các nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên tất cả các kênh thông tin đại chúng để mọi người được nắm rõ .
- Người sử dụng căn hộ chung cư đều có quyền thay đổi cách bố trí căn phòng , chỉnh sửa nhưng không được thay đổi kết cấu chung của tòa nhà
- Khi hết niên hạn sử dụng chung cư nếu chất lượng chung cư vẫn an toàn và có thể sử dụng được thì vẫn có thể tiếp tục sử dụng .
- Trường hợp chung cư khắc phục hay xây dựng lại vẫn có quyền được tiếp tục sử dụng căn hộ chung cư đó
Tổng kết :
Với những giải thích rõ ràng trên thì bạn cũng đã phần nào hiểu hơn về thời hạn sử dụng căn hộ chung cư là bao lâu rồi chứ, chính vì thế nếu bạn có nghe ở đâu nói chung cư chỉ có thể ở được 50 năm thì đó là không chính xác bởi nó còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như mình đã phân tích ở trên .