Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp là gì năm 2024

1. Trình tự thực hiện

1. Thời gian tiếp nhận và trả kết quả: Trong giờ hành chính các ngày từ thứ 2 đến thứ 6 hàng tuần (trừ các ngày nghỉ Lễ, Tết theo quy định).
2. Địa điểm tiếp nhận và trả kết quả: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Văn phòng HĐND và UBND cấp huyện. Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu. Trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với những nơi chưa thành lập Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (gọi tắt là Phòng TN&MT) để giải quyết theo quy định. Bước 1: * Trường hợp không thực hiện cấp đổi đồng loạt: Người sử dụng đất chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và nộp tại địa điểm trên. Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định. + Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ. * Trường hợp thực hiện cấp đổi đồng loạt theo chủ trương “dồn điền đổi thửa”: + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thoả thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp. + Ủy ban nhân dân cấp xã lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường. + Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án được duyệt. + Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh lý bản đồ địa chính. + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ cấp đổi và nộp tại địa điểm trên. Bước 2: - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng TN&MT có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây: + Xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận; + Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; + Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; + Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. - Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng thì người sử dụng đất nộp bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho Giấy chứng nhận đã cấp để làm thủ tục cấp đổi giấy mới. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc Phòng TN&MT có trách nhiệm thông báo danh sách các trường hợp làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho tổ chức tín dụng nơi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; xác nhận việc đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi được cơ quan có thẩm quyền ký cấp đổi. Việc trao Giấy chứng nhận được thực hiện đồng thời giữa ba bên gồm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, người sử dụng đất và tổ chức tín dụng theo quy định như sau: + Người sử dụng đất ký, nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới từ Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để trao cho tổ chức tín dụng nơi đang nhận thế chấp; + Tổ chức tín dụng có trách nhiệm trao Giấy chứng nhận cũ đang thế chấp cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để chuyển về Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với những nơi chưa thành lập Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất để quản lý.

- Thửa đất nông nghiệp chuyển đổi phải trong cùng một xã, phường, thị trấn.

Góp ý vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Văn Huy, Đại biểu Quốc hội tỉnh Thái Bình đề xuất bổ sung các quy định về tập trung tích tụ đất đai để phục vụ sản xuất đất nông nghiệp, hàng hóa tập trung quy mô lớn theo hướng thúc đẩy, khuyến khích việc mở rộng góp vốn cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng và quy định bổ sung nhưng có giới hạn việc tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nhằm tránh việc lợi dụng chính sách thu gom đất trồng lúa nhằm phục vụ mục tiêu đầu cơ.

CẦN MỞ RỘNG HẠN MỨC, ĐỐI TƯỢNG NHẬN CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤT ĐAI: CẦN THÁO GỠ “NÚT THẮT” TRONG SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

Một trong những mục tiêu hướng tới của sửa đổi Luật đất đai lần này là tạo thuận lợi cho tích tụ đất nông nghiệp, cho phép các doanh nghiệp, các đơn vị công lập, các công ty nông lâm nghiệp… được tự chủ cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, sử dụng đất nông nghiệp để liên doanh, liên kết sản xuất để phục vụ sản xuất đất nông nghiệp, hàng hóa tập trung quy mô lớn, tuy nhiên làm sao tránh lợi dụng chính sách để đầu cơ đất nông nghiệp là vấn đề được đặt ra.

Đại biểu Nguyễn Văn Huy, Đại biểu Quốc hội tỉnh Thái Bình

Góp ý vấn đề này, đại biểu Nguyễn Văn Huy, Đại biểu Quốc hội tỉnh Thái Bình bày tỏ đồng tình với quy định tại khoản 5 Điều 46 dự thảo Luật đã điều chỉnh mới nhất quy định "tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp", đây là điểm giữ nguyên như nội dung trình tại các kỳ họp trước và có bổ sung thêm quy định là “cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng lúa phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa theo quy định tại khoản này”. Quy định này là phù hợp với chủ trương tại Nghị quyết số 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và phù hợp với bối cảnh hiện nay mà Luật Đất đai hiện hành không cho phép. Với quy định mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp so với luật hiện hành sẽ góp phần thúc đẩy việc đầu tư vào sản xuất nông nghiệp, khuyến khích và huy động được các nguồn lực để đầu tư phát triển nông nghiệp theo hướng sản xuất nông nghiệp hàng hóa tập trung quy mô lớn.

Tuy nhiên, theo đại biểu Nguyễn Văn Huy đây là nội dung lớn, nhạy cảm nên phải được đánh giá thật kỹ những tác động của chính sách, cần phải nghiên cứu có quy định cụ thể hơn nhằm bảo đảm việc mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, phù hợp với điều kiện thực tiễn nhưng phải kèm theo điều kiện quy định rất cụ thể, giúp cho việc kiểm soát được chặt chẽ, tránh việc lợi dụng chính sách thu gom đất trồng lúa nhằm phục vụ mục tiêu đầu cơ nhưng không sản xuất nông nghiệp, kiểm soát việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do vậy, đại biểu Nguyễn Văn Huy đề xuất Luật cần bổ sung các quy định theo hướng thúc đẩy, khuyến khích việc mở rộng góp vốn cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là giải pháp chủ đạo, bên cạnh đó quy định bổ sung nhưng có giới hạn việc tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Khuyến khích tích tụ đất đai để phục vụ sản xuất đất nông nghiệp, hàng hóa tập trung quy mô lớn theo hướng thúc đẩy, khuyến khích việc mở rộng góp vốn cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng (Ảnh minh hoạ)

Đại biểu phân tích thêm tại, khoản 6 Điều 45 quy định tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng phải kèm theo điều kiện là có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận. Trong phương án sử dụng đất nông nghiệp phải thể hiện được kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp và lập dự án đầu tư.

Theo đại biểu Nguyễn Văn Huy, nếu so sánh với Luật đất đai 2013, thì việc quy định kèm theo “yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chấp thuận chuyển nhượng trước khi chấp thuận chủ trương đầu tư” đã gây khó khăn rất lớn cho địa phương khi thực hiện. Bởi nếu chiếu theo Luật Đầu tư hiện hành thì quy trình này rất rườm rà về thủ tục hành chính, trong khi 2 bước chấp thuận chủ trương đầu tư và bước chấp nhận chuyển nhượng thì trùng nhau. Thực tế, theo chiếu theo Luật Đất đai 2013, nhà đầu tư sẽ bị tắc, bởi trong thực tế xảy ra một bất cập, đó là chưa có sự đồng thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chấp thuận chủ trương đầu tư ngay thì cũng sẽ bị tắc. Từ phân tích trên, đại biểu cho rằng với quy định tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đề nghị bỏ điều kiện đi kèm là “có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận với các nội dung kèm theo” và đề nghị là sửa thành: “Phải có dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định theo quy định của pháp luật về đầu tư, đồng thời quy định thủ tục này được thực hiện đồng thời với thủ tục phê duyệt chủ trương dự án đầu tư và luật cần quy định rõ đối với trường hợp nếu tổ chức kinh tế và hộ gia đình thống nhất về thực hiện dự án đầu tư thì cùng nhau lập hồ sơ xin chủ trương đầu tư mà không cần phải lập thủ tục cho phép nhận chuyển nhượng”.

Về quy định các nguyên tắc, phương thức tập trung tích tụ đất đai, cơ chế góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại quyền sử dụng đất đối với các dự án tập trung đất nông nghiệp, cơ chế khuyến khích tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện tập trung đất đai để sản xuất nông nghiệp tập trung quy mô lớn được quy định tại Điều 192 và 193 của dự thảo luật. gồm chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo phương án dồn điền đổi thửa; Thuê quyền sử dụng đất; Hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất.

Với quy định này, đại biểu Nguyễn Văn Huy bày tỏ đồng tình với phương án nêu trên bởi sẽ góp phần điều, chỉnh đất đai theo cơ chế thị trường và khắc phục được những bất cập của luật hiện hành, đáp ứng được yêu cầu của các thành phần kinh tế, nhất là các tổ chức kinh tế trong nước như là hợp tác xã, doanh nghiệp nhỏ và vừa.

Tuy nhiên để bảo đảm quyền lợi của người nông dân mà vẫn có cơ chế để đủ sức hấp dẫn họ tham gia vào quá trình tích tụ và tập trung đất đai, đại biểu Nguyễn Văn Huy đề nghị dự thảo Luật bổ sung quy định bảo đảm quyền sử dụng đất của người dân khi tham gia các phương thức tập trung cũng như tích tụ đất đai. Cần làm rõ, cụ thể hóa, bổ sung quy định nhà đầu tư phải cam kết không khấu trừ quyền sử dụng đất và các khoản thua lỗ trong quá trình sản xuất kinh doanh. Như vậy, trong trường hợp nếu giải thể, phá sản thì vẫn phải bảo toàn được lợi ích của người nông dân. Do đó, cần quy định không được đưa đất của người dân tham gia góp vốn quyền sử dụng đất vào xử lý trong trường hợp nếu phải giải thể, phá sản.