Quyền sở hữu về nhà ở của người nước ngoài, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam đã được ghi nhận từ Luật nhà ở 2005 và theo nghị quyết 19/2008/QH12. Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện nay, đến khi Luật nhà ở 2014, có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 ra đời thì những nút thắt về vấn đề sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài mới được tháo gỡ thật sự với những chính sách mở rộng hơn, thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế đất nước.
- 1. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài theo Luật nhà ở 2005:
Theo quy định của Luật nhà ở 2005 và NQ19/2008/QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải đáp ứng một trong các điều kiện sau:
- Cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp đó;
- Cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịch nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng Huân chương, Huy chương; cá nhân nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng Chính phủ quyết định;
- Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu;
- Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư không có chức năng kinh doanh bất động sản, có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở.
Hơn nữa, phải đáp ứng được điều kiện quy định tại Điều 3 của Nghị quyết 19/2008/QH12 là: Cá nhân nước ngoài phải đang sinh sống tại Việt Nam, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Giấy tờ để chứng minh cá nhân, tổ chức nước ngoài thuộc diện và đủ điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Điều 5 Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03/6/2009 .
Như vậy, có thể thấy quy định về sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của Luật nhà ở 2005, luật đất đai 2003 là rất hạn chế và trên thực tế, trường hợp được sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài còn rất hạn chế.
- 2. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài theo luật nhà ở 2014 – những quy định mới mở rộng quyền sở hữu nhà ở
Hiện nay, Luật đất đai 2013 và Luật nhà ở 2014 đã có quy định thông thoáng hơn rất nhiều.
Cụ thể, theo quy định tại Điều 159 Luật nhà ở 2014:
“1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
a] Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
b] Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam [sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài];
c] Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:
a] Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
b] Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ”.
Và điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam là:
1. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.
2. Đối với tổ chức nước ngoài quy định tại điểm b khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam [sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư] do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.
3. Đối với cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.
4. Chính phủ quy định chi tiết giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Tuy nhiên cũng có một số quy định hạn chế về vấn đề sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 161 Luật nhà ở 2014.
“ Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:
a] Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà.
Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì Chính phủ quy định, cụ thể số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu;
b] Trường hợp được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm b khoản 2 Điều 159 của Luật này hoặc vượt quá số lượng nhà ở quy định tại điểm a khoản này thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;
c] Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam;
d] Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này;
đ] Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước”.
Như vậy, có thể thấy, quy định về việc sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức nước ngoài đã được nới rộng, từ nay người nước ngoài có thể mua nhà ở tại Việt Nam mà không vấp phải bất cứ trở ngại gì.
Thiết nghĩ, đây là quy định rất tiến bộ trong thời buổi kinh tế thị trường như hiện nay, kích thích hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển mạnh mẽ sau nhiều năm bị “đóng băng”, kích thích sự đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam.
Trên đây là một số chia sẻ của Luật sư, mọi yêu cầu hỗ trợ quý vị hãy liên hệ tổng đài tư vấn pháp luật 0915.27.05.27 của chúng tôi. Công ty luật Nhân Hòa chuyên dịch vụ luật sư uy tín, tin cậy đảm bảo giải quyết mọi vướng mắc bạn gặp phải.
Công ty Luật Nhân Hòa
Địa chỉ: 02 Hiệp Bình, phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức, Tp.HCM
Email:
Hotline: 0915. 27.05.27
Trân trọng!
ĐIỀU KIỆN ĐƯỢC CÔNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM
Kiến thức của bạn:
Quy định của pháp luật về điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Kiến thức của Luật sư:
Cơ sở pháp lý
- Luật nhà ở 2014
- Nghị định 99/2015/NĐ-CP
Nội dung kiến thức
Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam được quy định tại Điều 8 Luật nhà ở 2014 và hướng dẫn chi tiết tại Điều 5 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, cụ thể như sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật nhà ở 2014 như sau:
- Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án xây dựng tại Việt Nam thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan
- Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp
- Đối với cá nhân nước ngoài phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.
Các giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở được quy định tại điều 5 Nghị định 99/2015/NĐ-CP:
“Điều 5. Giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở
1. Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận] thì phải có giấy tờ xác định nhân thân đối tượng theo quy định về cấp Giấy chứng nhận của pháp luật đất đai.
2. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có giấy tờ theo quy định sau đây:
a] Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu;
b] Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.
3. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có giấy tờ chứng minh đối tượng theo quy định tại Điều 74 của Nghị định này; trường hợp cá nhân nước ngoài có giấy tờ xác nhận là gốc Việt Nam thì chỉ được quyền lựa chọn một đối tượng áp dụng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc cá nhân nước ngoài để xác định quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.”
Để được tư vấn chi tiết về vấn đề điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: . Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.
Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.