Hỏi: Vợ chồng tôi định mua một căn nhà có diện tích 60m2 trên diện tích 100m2 đất, nhưng qua kiểm tra giấy tờ của bên bán thì chỉ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Vậy nếu tôi đồng ý mua nhà và đất trên thì việc chuyển quyền sở hữu đối với nhà và đất sẽ được xác lập cho tôi từ thời điểm nào?
[Trần Thu Phương, Gia Lâm, Hà Nội]
Trả lời
Theo Điều 161 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về “Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản” thì: “Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản thực hiện theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan; trường hợp luật không có quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên; trường hợp luật không quy định và các bên không có thỏa thuận thì thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là thời điểm tài sản được chuyển giao” và Điều 503 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về “Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất” như sau: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai”. Theo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở 2014 thì “Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở” được xác định như sau: “Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác” và Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.
Căn cứ các quy định trên thì việc xác định thời điểm xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đối với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong từng trường hợp cụ thể có sự khác nhau.
- Đối với nhà ở xây dựng trên đất mà đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở [đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất] thì thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản [nhà và đất] được xác định kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 và bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác theo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014.
- Đối với nhà ở xây dựng trên đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [nhà chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở] thì thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản [nhà và đất] được xác định kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của pháp luật căn cứ theo quy định của Luật đất đai [Điều 503 Bộ luật dân sự năm năm 2015].
- Đối với nhà ở và đất ở đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất thì thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản [nhà và đất] được xác định kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 và bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác theo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014.
- Đối với tài sản là quyền sử dụng đất [không có nhà trên đất] thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản là quyền sử dụng đất được xác định kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai [Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015].
Như vậy, trường hợp bạn hỏi là nhà ở xây dựng trên đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [nhà chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở] thì thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản [nhà và đất] được xác định kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai [Điều 503 Bộ Luật Dân sự năm 2015].
Một góc phố Kim Mã, Hà Nội - Ảnh: Thái Vũ
Tài Sản Vô Thừa Nhận thường được định nghĩa là bất cứ tài sản tài chính nào không được chủ sở hữu thực hiện bất cứ giao dịch nào trong một khoảng thời gian luật định, thường là ba năm. Điều Luật về Tài Sản Vô Thừa Nhận của California KHÔNG bao hàm các loại bất động sản. Các phiếu quà tặng chưa dùng đến thường cũng không được coi là tài sản vô thừa nhận, và không được chuyển đến Tiểu Bang dưới dạng tài sản vô thừa nhận. Các loại Tài Sản Vô Thừa Nhận thông thường nhất là:
- Tài khoản ngân hàng và các đồ vật cất giữ trong két sắt nhỏ ở ngân hàng
- Cổ phiếu, quỹ tương hỗ, trái phiếu, và cổ tức
- Ngân phiếu thu ngân hoặc lệnh chuyển tiền chưa được đổi thành tiền
- Chứng chỉ ký thác
- Các hợp đồng bảo hiểm đã đáo hạn hay hủy bỏ
- Di sản
- Quyền sở hữu khoáng sản và các khoản trả để mua đặc quyền khai thác khoáng sản
- Các quỹ tín thác và tài khoản lưu giữ
trở lại phần trên cùng
Tiểu Bang California Thu Nhận Tài Sản Vô Thừa Nhận Bằng Cách Nào?
Điều Luật về Tài Sản Vô Thừa Nhận của California quy định rằng các công ty, doanh nghiệp, hiệp hội, cơ sở tài chính, và hãng bảo hiểm [được gọi chung là “Nơi Giữ Tài Sản”] cứ một năm một lần phải báo cáo và chuyển đến Phòng Tổng Kiểm Soát Tài Chính Tiểu Bang các tài sản họ đang giữ nếu không thấy hoạt động nào trong tài khoản đó, hoặc không liên lạc được với chủ sở hữu tài khoản trong một khoảng thời gian luật định—thường là ba [3] năm. Nhiều khi họ mất liên lạc với chủ sở hữu do người đó đã quên đi tài sản của mình, hoặc chuyển nhà và không cho biết địa chỉ mới, hoặc thời gian quy định cho bưu điện chuyển thư đến địa chỉ mới đã hết hạn. Trong một số trường hợp, chủ sở hữu qua đời và những người thừa kế không biết về tài sản đó.
trở lại phần trên cùng
Tôi Cần Làm Thế Nào Để Tránh Trường Hợp Tài Sản Của Mình Phải Chuyển Đến Phòng Tổng Kiểm Soát Tài Chính Tiểu Bang?
Có vài điều quý vị có thể làm để tránh trường hợp tài sản của mình phải chuyển đến tiểu bang:
- Khi nhận các chi phiếu cổ tức, lãi suất, hay tiền hoàn trả, hãy đem đi đổi thành tiền càng sớm càng tốt.
- Giữ sổ sách chính xác về tất cả các tài khoản tài chính của mình, và kiểm tra lại ít nhất một năm một lần.
- Thực hiện giao dịch trong các tài khoản ít nhất một năm một lần.
- Cho các cơ sở tài chính của quý vị biết thông tin về người liên lạc chính cũng như một người thứ hai hoặc người thụ hưởng để liên lạc.
- Luôn theo dõi các tài khoản của mình.
Trả lời sớm tất cả các thông báo từ doanh nghiệp hay từ Phòng Tổng Kiểm Soát Tài Chính Tiểu Bang cho biết rằng tài sản của quý vị có thể phải chuyển đến tiểu bang nếu quý vị không liên lạc với doanh nghiệp đó trong thời hạn quy định.
trở lại phần trên cùng
Những Tài Vật Mà Tôi Cất Giữ Trong Kết Sắt Nhỏ Ở Ngân Hàng Sẽ Được Xử Lý Ra Sao Nếu Tôi Không Trả Phí Thuê Két Sắt Hàng Năm?
Các tài vật trong két sắt nhỏ của quý vị ở ngân hàng sẽ được báo cáo lên Phòng Tổng Kiểm Soát Tài Chính Tiểu Bang nếu quý vị không liên lạc với ngân hàng trong ba năm. Sau khi ngân hàng chuyển các tài vật trong két sắt lên Phòng Tổng Kiểm Soát Tài Chính Tiểu Bang, chúng sẽ được giữ trong 18 tháng tính từ hạn báo cáo tài sản vô thừa nhận trong két sắt lên Phòng Tổng Kiểm Soát Tài Chính Tiểu Bang, và sau đó có thể được bán tại buổi bán đấu giá. [Mục 1563[a], Bộ Luật Tố Tụng Dân Sự của California]
Số tiền thực thu được [sau khi trừ các khoản còn thiếu ngân hàng, nếu có] sẽ được gửi vào một tài khoản đứng tên của quý vị, và được hoàn trả khi có người nộp đơn hợp lệ xin hoàn lại số tiền đó. Các tài sản liên quan đến lịch sử quân sự của California sẽ được ủy thác cho Viện Bảo Tàng Quân Sự của Tiểu Bang California lưu giữ. Các tài sản dường như không có giá trị thương mại sẽ được giữ lại trong ít nhất 18 tháng và sau đó có thể bị tiêu hủy. [Mục 1565, Bộ Luật Tố Tụng Dân Sự của California]
trở lại phần trên cùng
Các Tài Khoản Đầu Tư Của Tôi [thí dụ Cổ Phần, Trái Phiếu, Quỹ Tương Hỗ] Sẽ Được Xử Lý Ra Sao Nếu Tôi Không Giữ Liên Lạc Với Môi Giới Của Tôi Hay Công Ty Mà Tôi Đầu Tư?
Các tài khoản đầu tư của quý vị sẽ được chuyển lên Phòng Tổng Kiểm Soát Tài Chính Tiểu Bang, và theo luật pháp thì Tiểu Bang phải bán các chứng khoán vào khoảng từ 18 đến 20 tháng sau hạn nộp báo cáo về chứng khoán đó cho Phòng Tổng Kiểm Soát Tài Chính Tiểu Bang. Số tiền thực thu được sẽ được gửi vào một tài khoản đứng tên của quý vị cho đến khi nào có người nộp đơn hợp lệ xin hoàn lại số tiền đó.[Mục 1563 [b], Bộ Luật Tố Tụng Dân Sự của California].
trở lại phần trên cùng
Tại Sao California Có Điều Luật về Tài Sản Vô Thừa Nhận?
Điều Luật về Tài Sản Vô Thừa Nhận được thông qua để bảo vệ người tiêu dùng. Điều luật này ngăn cấm các doanh nghiệp đang giữ tài sản vô thừa nhận giữ luôn số tiền đó và coi đó là một phần doanh thu của họ. Điều luật này quy định Phòng Tổng Kiểm Soát Tài Chính Tiểu Bang là nơi duy nhất các công dân California có thể tìm các Tài Sản Vô Thừa Nhận đã được báo cáo từ những doanh nghiệp trên toàn quốc, và cho phép Tiểu Bang hoàn lại tài sản đó [hoặc số tiền thu được từ việc bán tài sản theo quy định luật pháp] cho chủ sở hữu chính đáng hoặc những người thừa kế.
trở lại phần trên cùng
Nơi Giữ Tài Sản Phải Thực Hiện Những Nỗ Lực Gì Để Tìm Chủ Sở Hữu Tài Sản?
Theo quy định luật pháp, tất cả các 'Nơi Giữ Tài Sản' [các công ty, doanh nghiệp, hiệp hội, cơ sở tài chính, và hãng bảo hiểm] đang giữ Tài Sản Vô Thừa Nhận phải nỗ lực liên lạc với chủ sở hữu trước khi báo cáo các tài sản đó lên Phòng Tổng Kiểm Soát Tài Chính Tiểu Bang. Những Nơi Giữ Tài Sản phải gửi thông báo đến địa chỉ cuối cùng biết được của chủ sở hữu để báo rằng tài khoản sẽ được chuyển đến và giữ an toàn tại Phòng Tổng Kiểm Soát Tài Chính Tiểu Bang nếu chủ sở hữu không liên lạc với nơi giữ tài sản và chỉ dẫn cách xử lý tài sản.
Đối với các Tài Sản Vô Thừa Nhận đã nhận được trong những năm 1990 - 2007, theo luật pháp thì Phòng Tổng Kiểm Soát Tài Chính Tiểu Bang chỉ được phép thông báo cho chủ sở hữu nếu địa chỉ do doanh nghiệp báo cáo lên tiểu bang lại khác với địa chỉ của chủ sở hữu được lưu trong hồ sơ của Sở Thuế Vụ Tiểu Bang. Khi quy định này được thi hành thì Phòng Tổng Kiểm Soát Tài Chính Tiểu Bang bị giới hạn không được phép liên lạc với khoảng 80% các chủ sở hữu. Bây giờ Phòng Tổng Kiểm Soát Tài Chính Tiểu Bang không bị giới hạn nữa nên đang xem lại các tài sản đó để thông báo cho tất cả các chủ sở hữu có địa chỉ còn dùng được trong hồ sơ của Sở Thuế Vụ Tiểu Bang.
Bắt đầu vào năm 2008, Phòng Tổng Kiểm Soát Tài Chính Tiểu Bang cũng được phép gởi thông báo đến tất cả các chủ sở hữu có tài sản sắp sửa bị chuyển lên Tiểu Bang. Các thông báo này được gửi đi trước khi tài sản bị chuyển lên Tiểu Bang để tạo điều kiện cho chủ sở hữu có thể trực tiếp lấy lại tài sản của mình từ doanh nghiệp đang giữ tài sản.
trở lại phần trên cùng
Phân Bộ Có Thông Báo Cho Người Thừa Kế Nếu Chủ Sở Hữu Tài Sản Vô Thừa Nhận Đã Qua Đời Không?
Không. Các doanh nghiệp báo cáo tài sản vô thừa nhận chỉ cho biết tên của chủ sở hữu mà thôi. Chúng tôi không có khả năng xác định xem chủ sở hữu còn sống hay không, và ai có thể là người thừa kế hợp pháp. Xin đề nghị quý vị sử dụng chức năng tìm kiếm tài sản và nhập tên của bất cứ người nào có thể đã chỉ định quý vị là người thừa kế. Nếu quý vị là người thừa kế thì có thể nộp đơn xin được hoàn lại tài sản đó.
trở lại phần trên cùng
Tôi Cần Làm Thế Nào Để Biết Xem Tôi Có Tài Sản Vô Thừa Nhận Hay Không?
Các chủ sở hữu hay người thừa kế có thể tìm tài sản của mình trực tiếp trên trang Web của Phòng Tổng Kiểm Soát Tài Chính Tiểu Bang California và nộp đơn xin hoàn lại tài sản miễn phí. Nếu thông tin của quý vị nhập vào trang web trùng với một hay nhiều tài sản thì có thể quý vị là chủ sở hữu của những tài sản đó. Nhưng điều quan trọng nên nhớ là nhiều người trùng tên với nhau, vậy thì các tài sản được liệt kê không hẳn là của quý vị. Chúng tôi có thể xác định xem quý vị có phải là chủ sở hữu hay không bằng cách duyệt xét các bằng chứng quý vị cung cấp cùng với đơn xin.
Tìm kiếm bây giờ để biết xem Phòng Tổng Kiểm Soát Tài Chính Tiểu Bang có đang lưu giữ Tài Sản Vô Thừa Nhận của quý vị hay không.
Tôi Có Thể Đến Đâu Để Tìm Các Tài Sản Vô Thừa Nhận Do Tiểu Bang Khác Lưu Giữ?
Quý vị có thể bắt đầu tìm kiếm Tài Sản Vô Thừa Nhận do các tiểu bang khác cầm giữ tại trang Web của Hiệp Hội Quốc Gia Các Văn Phòng Quản Lý Tài Sản Vô Thừa Nhận [National Association of Unclaimed Property Administrators hay viết tắt là NAUPA].
trở lại phần trên cùng
Doanh Nghiệp Giữ Tài Khoản Của Tôi Nói Rằng Họ Không Còn Thông Tin Nào Về Tài Khoản Đó. Tôi Nên Làm Gì?
Tìm giấy kết toán hay bất cứ giấy tờ gốc nào liên quan đến tài khoản đó và đưa cho doanh nghiệp hay cơ sở tài chính để giúp họ tìm lại hồ sơ của quý vị. Nếu họ vẫn khăng khăng là không thể tìm hồ sơ về tài khoản của quý vị, hãy Liên Lạc Với Chúng Tôi.
Xin lưu ý:
Nếu quý vị tin rằng mình có các tài khoản vô thừa nhận nhưng không thấy chúng trong kết quả tìm kiếm, xin trở lại trang Web của chúng tôi sau vì chúng tôi liên tục đăng thêm các tài khoản mới vào cơ sở dữ liệu về Tài Sản Vô Thừa Nhận của chúng tôi. Quý vị cũng có thể thử tìm kiếm bằng cách dùng tên và/hoặc địa chỉ cũ của mình hồi mở tài khoản đó. Hãy kiểm tra bây giờ xem Phòng Tổng Kiểm Soát Tài Chính Tiểu Bang có giữ Tài Sản Vô Thừa Nhận của quý vị hay không.
trở lại phần trên cùng
Tôi Cần Lầm Thế Nào Để Xin Được Hoàn Lại Các Tài Sản Bị Chuyển Lên Tiểu Bang?
Để lấy lại tài sản của mình từ Phòng Tổng Kiểm Soát Tài Chính Tiểu Bang, quý vị cần nộp đơn và đính kèm tài liệu chứng minh quyền sở hữu đối với tài sản đó.
trở lại phần trên cùng
Có Phải Trả Phí Không?
Nếu quý vị trực tiếp nộp đơn xin hoàn lại tài sản
Không. Phòng Tổng Kiểm Soát Tài Chính Tiểu Bang xử lý miễn phí các đơn xin hoàn lại Tài Sản Vô Thừa Nhận.
Những chủ sở hữu và người thừa kế có thể nộp đơn trực tiếp với chúng tôi để xin lấy lại tài sản, và chúng tôi sẽ không tính lệ phí hay chi phí nào.
Nếu quý vị được đại diện bởi Điều Tra Viên
Có. Các Điều Tra Viên [còn được gọi là Người Tìm Tài Sản hay Tìm Người Thừa Kế] có thể yêu cầu quý vị trả phí. Theo luật pháp, các điều tra viên không được phép lấy phí nhiều hơn 10% giá trị của tài sản được hoàn trả cho quý vị. [Mục 1582, Bộ Luật Tố Tụng Dân Sự của California] Luật pháp không giới hạn mức lệ phí trong các trường hợp yêu cầu hoàn trả Di Sản Do Quận Chứng Thực và Xử Lý.
trở lại phần trên cùng
Tôi Có Được Trả Lãi Suất Trên Giá Trị Tài Sản Trong Thời Gian Tài Sản Được Giữ Tại Phòng Tổng Kiểm Soát Tài Chính Tiểu Bang Không?
Không. Điều Luật về Tài Sản Vô Thừa Nhận của California được sửa đổi vào Tháng Tám năm 2003 để loại trừ việc trả lãi suất. Xin vui lòng tham khảo Bộ Luật Lệ Và Quy Định Về Tài Sản Vô Thừa Nhận [Mục 1540[c], Bộ Luật Tố Tụng Dân Sự của California]
trở lại phần trên cùng
Tôi Có Quyền Hưởng Cổ Tức Được Phát Hay Cổ Phiếu Được Chia Tách Trong Khi Tiểu Bang Đang Giữ Chứng Khoán Của Tôi Không?
Chủ sở hữu hay người thừa kế có quyền hưởng lợi từ các hành động—thí dụ như phát cổ tức, sáp nhập công ty, và chia tách cổ phiếu—mà công ty phát hành cổ phần đã thực hiện trong khi Phòng Tổng Kiểm Soát Tài Chính Tiểu Bang đang giữ cổ phần đó.
Nếu chứng khoán của quý vị bị bán đi theo quy định của Điều Luật về Tài Sản Vô Thừa Nhận của California, thì quý vị có quyền nhận được số tiền thực thu được từ việc bán chứng khoán cùng với cổ tức, tiền lãi, hay bất cứ khoản nào khác [nếu có] kiếm được từ chứng khoán trước chúng tôi bán đi.
trở lại phần trên cùng
Trở lại: