Phí bảo trì chung cư bao lâu đóng 1 lần

• Phí bảo trì chung cư được tính như thế nào, do ai quản lý?
• Phí bảo trì chung cư nhằm mục đích gì?
• Mức phí bảo trì chung cư được tính như thế nào và do ai nộp?

Có ý kiến cho rằng:

“Tiền phí bảo trì chung cư là tiền của dân đóng góp vì vậy nếu giao cho nhà nước giữ và muốn tiêu tiền mà đi xin người khách là không được. Vì Vậy chủ đầu tư phải bàn giao lại cho cư dân.”

Trong thời gian gần đây, tại Hà Nội đã liên tục xảy ra các vụ tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư liên quan đến khoản tiền phí bảo trì tòa nhà. Đơn cử, tại chung cư Hồ Gươm [Hà Đông], do quá bức xúc, cư dân đã căng băng rôn nhiều ngày để buộc chủ đầu tư phải trả lại gần 20 tỷ đồng tiền phí bảo trì.

Dự án chung cư cao cấp Keangnam trên đường Phạm Hùng [quận Nam Từ Liêm] với số tiền lên tới hơn 120 tỷ đồng. Cư dân tòa nhà này đã rất vất vả đấu tranh trong nhiều năm để đòi lại số tiền này; thậm chí phải gửi rất nhiều đơn đến các cơ quan chức năng ở Hà Nội.

Mới đây, cư dân đơn nguyên 1 và 3 tòa nhà CT3, Khu đô thị mới Trung Văn [Nam Từ Liêm] đã chọn cách kiện chủ đầu tư Công ty Cổ phần Xây dựng số 1 Sông Hồng ra Tòa án nhân dân quận Tây Hồ về việc cố tình chây ì bàn giao hơn 6 tỷ đồng phí bảo trì…

Trên thực tế:

Phí bảo trì chung cư do ai quản lý và được sử dụng vào mục đích nào?

Đối với những nơi thuộc sở hữu chung thường xảy ra tình trạng mọi người thờ ơ, cho rằng trách nhiệm không phải của mình. Mọi hoạt động diễn ra tại một chung cư có ảnh hưởng đến cuộc sống của rất nhiều người. Vậy nên việc duy trì hoạt động một cách ổn định là điều rất cần thiết.

Chung cư sẽ có những phần thuộc sở hữu chung như: lối đi chung, hầm để xe,… và để duy trì hoạt động chung của chung cư cần có nguồn kinh phí nhất định. Nguồn kinh phí này theo quy định của pháp luật sẽ được gửi tại Ngân hàng thương mại do Ban quản trị chung cư quản lý để phục vụ công tác bảo trì phần sở hữu chung, thông qua các hoạt động như bảo trì định kỳ, sửa chữa đột xuất,..

Khi bắt đầu đưa vào sử dụng thì chung cư phải thành lập Ban quản trị, thực tế có nhiều chung cư đã đi vào hoạt động vài năm nhưng vẫn chưa có Ban quản trị. Trong trường hợp này cư dân trong chung cư cần họp lại yêu cầu thành lập Ban quản trị và yêu cầu chủ đầu tư minh bạch trong việc sử dụng kinh phí bảo trì để bảo đảm quyền lợi chính đáng của mình.

Mức phí được tính như thế nào và do ai nộp?

Khoản 1 Điều 51 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định: “Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:

a] Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư có trách nhiệm nộp các khoản kinh phí sau đây:

– Đối với diện tích nhà bán phải nộp 2% tiền bán, khoản tiền này được tính vào tiền bán căn hộ hoặc diện tích khác mà người mua phải trả và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán;

– Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán [không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung] thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.”

Như vậy, khi có hoạt động mua bán nhà ở chung cư thì người mua sẽ phải nộp 2% kinh phí bảo trì. Cần lưu ý, nội dung kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà phải được thể hiện rõ trong hợp đồng.

Trên thực tế có không ít trường hợp căn hộ chung cư được chuyển nhượng nhiều lần, bên mua sau khi mua bán xong với chủ đầu tư đã tiến hành sang nhượng lại cho người khác. Pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể về vấn đề này dẫn đến trường hợp có chủ đầu tư thu một lần đối với người mua đầu tiên, có chủ đầu tư thì thực hiện thu nhiều lần đối với người sử dụng. Nhưng thông thường, việc thu phí bảo trì thường được chủ đầu tư thực hiện đối với hợp đồng mua bán căn hộ cho người mua đầu tiên. Chính bởi vậy, trước khi nhận chuyển nhượng căn nhà chung cư từ người chủ sở hữu thì bên nhận chuyển nhượng cần tìm hiểu về vấn đề này để tránh trường hợp có chủ đầu tư vì muốn trục lợi mà yêu cầu người sử dụng sau nộp thêm khoản phí này.

Một số điều luật cần tham khảo về nhà ở, kinh phí bảo trì:

– Luật Dân sự năm 2005;

– Luật Nhà ở năm 2005;

– Nghị định 71/2010/ NĐ-CP Hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

– Thông tư số 16/2010/TT-BXD Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định số 71/2010/TT-BXD ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở;

– Thông tư số 03/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD  ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

Ai là người trả 2% kinh phí bảo trì?

Theo quy định tại Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD đợc sửa đổi, bổ sung bởi Điều 1 Thông tư số 03/2014/TT-BXD quy định: “1. Các giao dịch về nhà ở phải được lập thành văn bản [gọi chung là hợp đồng về nhà ở] có các nội dung quy định tại Điều 93 của Luật Nhà ở, Bộ Luật dân sự, Điều 63 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, tuân thủ các hợp đồng mẫu và nội dung của hợp đồng về nhà ở quy định tại các phụ lục ban hành kèm theo Thông tư này.

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì các bên phải lập thành bốn bản, một bản người mua lưu giữ, ba bản còn lại để chủ đầu tư làm thủ tục nộp thuế, lệ phí trước bạ, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận] cho người mua và để lưu giữ; hợp đồng mua bán nhà ở này có giá trị pháp lý để xác định các quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở trong suốt quá trình quản lý, sử dụng nhà ở đã mua, kể cả trường hợp bên mua nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.

2. Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ký với chủ đầu tư thì ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này, các bên còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu, sử dụng chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng căn hộ [diện tích thông thủy] để tính tiền mua bán căn hộ; khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở; mức phí và nguyên tắc điều chỉnh mức phí quản lý vận hành nhà chung cư trong thời gian chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Kèm theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư do chủ đầu tư ban hành, bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ, mặt bằng tầng có căn hộ và mặt bằng nhà chung cư có căn hộ mua bán đã được phê duyệt… .”

Theo đó, nội dung kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở phải được thể hiện rõ trong hợp đồng. Mặt khác, căn cứ Điều 51/2010/NĐ-CP: “1. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:

a] Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư có trách nhiệm nộp các khoản kinh phí sau đây:

– Đối với diện tích nhà bán phải nộp 2% tiền bán, khoản tiền này được tính vào tiền bán căn hộ hoặc diện tích khác mà người mua phải trả và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán;

– Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán [không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung] thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.

b] Khoản kinh phí quy định tại điểm a khoản này được trích trước thuế để nộp [Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này] và được gửi vào ngân hàng thương mại do Ban quản trị nhà chung cư quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung theo quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư;…”

.Xem thêm:

» Tìm hiểu về mức phí chi trả khi nhận sổ hồng

» Cập nhật tiến độ thanh toán dự án An Bình City

Phí bảo trì chung cư là khoản phí được sử dụng để bảo trì các hạng mục thuộc sở hữu chung tại tòa nhà khi bị xuống cấp trong quá trình sử dụng. Khoản phí này được nêu rõ trong luật nhà ở năm 2014.

Chung cư bao gồm các căn hộ và phần diện tích chung như hành lang, bãi đỗ xe, nhà vệ sinh công cộng hay các hệ thống phòng cháy chữa cháy và hệ thống phát điện, nước, chiếu sáng cho những diện tích đó. 

Kinh phí bảo trì nhà chung cư nhằm mục đích bảo dưỡng, sửa chữa các hệ thống, diện tích nêu trên khi xảy ra các vấn đề hư hỏng, hay xuống cấp trong quá trình vận hành, đảm bảo sinh hoạt cho cư dân sinh sống.

>> Tổng hợp ​​Kinh nghiệm chọn mua chung cư Hà Nội

Ai chịu trách nhiệm quản lý phí bảo trì chung cư?

Theo điều 109 luật nhà ở 2014, chủ đầu tư và ban quản trị nhà chung cư là những bên chịu trách nhiệm quản lý phí bảo trì chung cư, trong đó trách nhiệm của mỗi bên đều được quy định rõ ràng: 

Đối với chủ đầu tư:

• Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày thu kinh phí bảo trì của người mua hay người thuê căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết.
• Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị để thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định của Luật này và có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết; trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí này thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải thực hiện bàn giao theo quy định của Chính phủ.
• Kinh phí bảo trì theo quy định chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, không được sử dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích khác; trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mới sau khi được xây dựng lại.
• Đối với phần kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của khu kinh doanh, dịch vụ thì chủ sở hữu khu kinh doanh, dịch vụ được tự quản lý, sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung của khu chức năng này.

Đối với ban quản lý chung cư:

• Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì đúng mục đích, đúng hạng mục cần bảo trì theo kế hoạch bảo trì đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua hằng năm. Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung phải có hóa đơn tài chính, có thanh toán, quyết toán theo quy định của pháp luật về tài chính và phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư.
• Thành viên Ban quản trị nhà chung cư có quyết định sử dụng kinh phí không đúng quy định sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại.
• Đối với phần kinh phí để bảo trì, phần sở hữu chung của cả tòa nhà và phần sở hữu chung của khu căn hộ sẽ được chuyển vào tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập để quản lý, sử dụng theo quy định.

Phí bảo trì chung cư được sử dụng như thế nào?

Theo điều 34, Thông tư 02/2016/TT-BXD, kinh phí bảo trì nhà chung cư được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:

Bảo trì các hạng mục và phần diện tích thuộc sở hữu chung:

• Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư.
• Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt.
• Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.

Bảo trì hệ thống các thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió, hệ thống cấp điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, các thiết bị điện dùng chung, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp ga, lò sưởi trung tâm, phát thanh truyền hình, thông tin liên lạc, phòng cháy, chữa cháy, cột thu lôi và các thiết bị khác dùng chung cho nhà chung cư.

• Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ, cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư.
• Các hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Cách tính phí bảo trì chung cư

Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014 [Luật Nhà ở] và điểm b khoản 1 Điều 3 Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ký giữa chủ đầu tư [CĐT] và người mua căn hộ kèm theo Thông tư số 03/2014/TT-BXD, quy định kinh phí bảo trì nhà chung cư được xác định thông qua các tiêu chí sau đây:

• Phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mà người mua hoặc thuê nhà phải nộp là 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác.
• Thời điểm người mua hoặc thuê nhà phải đóng phí bảo trì nhà chung cư là khi nhận bàn giao nhà và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua. Ngay tại thời điểm nhận bàn giao nhà, người mua hoặc thuê sẽ phải nộp toàn bộ phí bảo trì nhà chung cư cho CĐT.
• Chủ sở hữu có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí bảo trì tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu khi phí bảo trì thực hiện bảo trì không đủ. Bảo trì nhà chung cư bao gồm bảo trì phần sở hữu riêng và bảo trì phần sở hữu chung. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp phí bảo trì để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Điều 108 Luật nhà ở 2014 có quy định rõ ràng về cách tính phí bảo trì chung cư. Theo đó: 

Người thuê mua căn hộ/diện tích nộp:

• Phí bảo trì bằng 2% giá trị căn hộ, mua hoặc diện tích khác
• Ví dụ: Nếu căn hộ có giá trị 1 tỷ, thì phí bảo trì chung cư bạn cần nộp là 1 tỷ x 2% = 20 triệu

Chủ đầu tư nộp:

• Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại. Phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.
• Ví dụ: Căn hộ giá cao nhất là 4 tỷ [100m2] thì giá 1m2 là 40 triệu/m2. Diện tích mà chủ đầu tư giữ lại là 200m2. Số tiền phí bảo trì chung cư mà chủ đầu tư phải nộp là [40 triệu * 200]*2% = 160 triệu.

Kết:

Phí bảo trì chung cư là khoản phí bắt buộc đối với những hộ gia đình sống tại các khu chung cư. Trên đây là những thông tin do Vinhomes cung cấp nhằm giúp khách hàng hiểu rõ hơn về phí bảo trì chung cư là gì, các quy định và cách tính phí bảo trì chung cư.

Để lại thông tin tại đây

Xem thêm: