Đánh giá về tình hình ngành bất động sản năm 2024

Theo các chuyên gia BĐS, thị trường BĐS sẽ tiếp tục có bước chuyển mình trong năm 2024 với những động thái quyết liệt về cơ chế, chính sách từ Chính phủ nhằm giúp thị trường phục hồi, phát triển -Ảnh:VGP

Tại "Diễn đàn thị trường bất động sản Việt Nam 2024 – Vượt qua thách thức" được tổ chức mới đây, dẫn ra số liệu cụ thể, các chuyên gia BĐS cho biết, trong quý 4/2023 có khoảng 7.000 sản phẩm lần đầu tiên ra mắt thị trường, tính chung tổng nguồn cung đạt 21.774 sản phẩm, tăng 6% so với quý 3/2023.

Số lượng giao dịch đạt 5.710 sản phẩm, tương đương với quý 3/2023 và gấp đôi so với các quý đầu năm. Tỷ lệ hấp thụ tiếp tục được cải thiện, đạt 26%, tăng 12 điểm % so với cùng kỳ năm 2022 và tương đương với quý 3/2023.

Về việc phát triển các phân khúc trên thị trường, các chuyên gia BĐS cho rằng BĐS công nghiệp liên tục dẫn đầu với sự gia nhập của rất nhiều "đại bàng" lớn quốc tế. Đây được đánh giá là phân khúc duy nhất có mức tăng giá nhưng vẫn được đón nhận do mức độ hoàn thiện theo hướng ngày càng hiện đại, thông minh. Có thể kể đến một số khu công nghiệp lớn có sự tham gia của các doanh nghiệp nước ngoài/doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Hoạt động M&A cũng đạt được những kết quả tương đối khả quan với tổng giá trị 2023 của ngành bất động sản chiếm tỷ trọng tới 23% với phần lớn các giao dịch thành công từ các nhà đầu tư ngoại quốc và đứng thứ 2 trong các ngành kinh tế.

Năm 2024 đặt 'nền móng' cho chu kỳ mới của BĐS

Bên cạnh tổng kết, đánh giá thị trường bất động sản quý 4 và năm 2023, các chuyên gia tại sự kiện cũng đã đưa ra những dự báo về thị trường bất động sản năm 2024.

Theo Phạm Thị Miền, Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn Xúc tiến đầu tư VARS, tình hình bất động sản Việt Nam sẽ thay đổi dựa vào tình hình kinh tế thế giới và điều hành kinh tế vĩ mô.

Thời gian tới, cùng với việc hoàn thiện để thông qua Luật Đất đai, Chính phủ vẫn tiếp tục nghiên cứu và ban hành các cơ chế, chính sách tích cực nhằm đẩy nhanh tiến trình phục hồi của thị trường.

"Mặc dù, chưa thể khẳng định thị trường sẽ đạt được các kết quả rực rỡ trong năm 2024. Nhưng đây chính là 'nền móng' cho chu kỳ phát triển mới của thị trường BĐS Việt Nam. Phân khúc BĐS nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá bình dân sẽ phát huy tốt vai trò trụ cột, dẫn dắt toàn bộ thị trường từ giữa năm 2024", Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn Xúc tiến đầu tư VARS nhìn nhận.

Dưới góc nhìn kinh tế,TS Nguyễn Minh Phong cho rằng, bước sang 2024, thị trường BĐS sẽ tiếp tục đối diện với nhiều cơ hội và thách thức đan xen, nhưng thị trường sẽ vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn tiêu cực cả về tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào lẫn đầu ra…

Theo ông Phong, căn cứ cho dự báo lạc quan này là kết quả ghi nhận các giao dịch trên thị trường trong năm 2023 đã có đà tăng liên tục về quy mô theo thời gian, đạt tổng 2.700 giao dịch trong quý 1/2023; 3.700 giao dịch trong quý 2/2023 và 6.000 giao dịch trong quý 3/2023.

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước đến ngày 30/11/2023 cũng cho thấy, tín dụng đối với nền kinh tế đã đạt hơn 13 triệu tỷ đồng, tăng 9,15% so với cuối năm 2022. Hiện lãi suất huy động, cho vay đã giảm bình quân 2-3% so với cuối 2022 và dự kiến mặt bằng lãi suất cho vay tiếp tục giảm trong thời gian tới.

Đặc biệt, độ ngấm và hiệu quả tháo gỡ về chính sách, cải thiện về môi trường pháp lý đang đậm nét dần sau 20 động thái liên tục được triển khai trong năm 2023, với hàng loạt dự án Luật đã được điều chỉnh và được Quốc hội thông qua.

"Một trong những vướng mắc nhất của thị trường hiện nay là tính pháp lý của các dự án, chiếm khoảng 70-80% khó khăn. Nếu giai đoạn 2024 – 2025, các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án ở các khu dân cư mới được giải quyết thì thị trường BĐS sẽ phục hồi", TS Nguyễn Minh Phong nhấn mạnh.

(ĐTCK) Theo đánh giá của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tuy có sự chuyển biến tích cực theo thời gian, nhưng chưa đủ để khẳng định thị trường đã bước sang giai đoạn bình thường mới.

Năm khó khăn của thị trường bất động sản

Trình bày tại Diễn đàn thị trường bất động sản 2024 tổ chức sáng nay (5/1/2024), đại diện Tổ nghiên cứu thị trường của VARS cho hay, 2023 là một năm đầy “vất vả” với thị trường bất động sản Việt Nam. Đây là “sự trả giá” cho quá trình phát triển thiếu kiểm soát, kém minh bạch và an toàn của thị trường trong suốt một thời gian dài trước đó.

Theo VARS, có thể nói, 2023 là năm bùng phát "căn bệnh" khó khăn của thị trường bất động sản Việt Nam, sau một khoảng thời gian “ủ bệnh” khá dài và có dấu hiệu “khởi phát” kể từ tháng 5/2022.

Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, năm 2023 có 1.286 doanh nghiệp giải thế, tăng 7,7% so với năm 2022 (năm 2022 tăng tới 38,7% so với năm 2021), 3.705 doanh nghiệp bất động sản ngừng có thời hạn, tăng 47,4%. Trong khi đó, số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới đạt 4.725, giảm 45%; có 2.270 doanh nghiệp quay trở lại hoạt động, tăng 9,1%.

Tín hiệu đã cải thiện hơn vào giai đoạn nửa sau của năm, nhưng nhìn chung, năm 2023 là năm khó khăn của thị trường bất động sản nói chung, hoạt động môi giới nói riêng khi hàng nghìn môi giới bất động sản mất việc, bỏ nghề. Cho tới thời điểm hiện tại, chỉ còn khoảng 20% môi giới bất động sản đang hoạt động.

Về tình hình chung toàn thị trường, nguồn cung năm 2023 cho thấy sự thiếu hụt, nghèo nàn khi tổng nguồn cung cả năm 2023 chỉ đạt 55.329 sản phẩm, dù tăng 14% so với năm 2022, nhưng chỉ bằng 32% so với năm 2018, thời điểm trước khi xảy ra đại dịch Covid-19.

Điểm đáng chú ý là rất hiếm dự án mới được phê duyệt, trong khi hàng nghìn dự án dở dang bị “đắp chiếu” do vướng mắc pháp lý, một lượng không nhỏ dự án bị ngưng trệ vì thiếu vốn, chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên.

Toàn cảnh Hội thảo.

Riêng với phân khúc nhà ở xã hội, ghi nhận của VARS cho thấy, hiện mới ghi nhận 46 dự án được hoàn thành với 20.210 căn, đạt 4,7% kế hoạch trong giai đoạn 2021-2025 (theo báo cáo của Bộ Xây dựng).

Cầu ở thực luôn hiện hữu nhưng điều đáng tiếc là không có cơ hội chuyển thành nhu cầu, do nguồn cung hạn chế và mặt bằng giá bán quá cao, trong khi thu nhập của người dân hầu hết bị ảnh hưởng vì tình hình kinh tế chung.

"Cầu đầu tư bị ảnh hưởng rõ rệt khi khách hàng/nhà đầu tư dần mất niềm tin vào thị trường bất động sản. Tuy có dấu hiệu được cải thiện theo đà phục hồi của thị trường, nhưng chưa thể lấy lại phong độ như thời kỳ trước. Còn cầu đầu cơ gần như bị triệt tiêu, không còn đất sống", đại diện Tổ nghiên cứu thị trường của VARS đánh giá và cho biết, lệch pha cung - cầu ngày càng nghiêm trọng, cùng với xu hướng thắt chặt chi tiêu khiến sức cầu ngày càng suy giảm và cần có phương án giải quyết sớm tình trạng này.

Điều tích cực là tỷ lệ hấp thụ tăng dần qua các quý, nhưng lượng giao dịch còn phụ thuộc nhiều vào số lượng nguồn cung. Tổng giao dịch 4 quý của năm 2023 lần lượt là: 2.700; 3.700; 5.778; 5.710 sản phẩm. Tổng giao dịch cả năm 2023 đạt 18.600 sản phẩm, tương đương với năm 2022 là 18.900 sản phẩm, nhưng chỉ bằng 17% so với năm 2018.

"Dẫu vậy, cần lưu ý rằng, nửa đầu năm 2022 thị trường vẫn duy trì ở mức bình thường, chỉ bắt đầu khó khăn kể từ thời điểm giữa tháng 5/2022", Tổ nghiên cứu VARS nhấn mạnh.

Sự cải thiện này là nhờ vào 3 yếu tố chính, chủ yếu nhờ vào khách hàng/nhà đầu tư đã bớt bi quan hơn, chủ đầu tư mạnh tay hơn với việc giảm giá và áp hàng loạt các chính sách ưu đãi. Ngoài ra, một số dự án đủ điều kiện mở bán trở lại, tăng thêm sự lựa chọn cho khách hàng/nhà đầu tư.

Nhưng nhìn chung, nền giá vẫn tương đối cao so với cả giá trị thực lẫn khả năng tài chính của người dân, đặc biệt là tại Hà Nội và TP.HCM (giá trung bình căn hộ tại Hà Nội là 51,7 triệu đồng/m2; tại TP.HCM là 71 triệu đồng/m2).

Phân khúc đất nền, biệt thự/liền kề giá trị lớn chấp nhận tình trạng cắt lỗ từ 30-40% so với đỉnh sốt. Tuy nhiên, tình trạng này cơ bản được kiểm soát và ổn định dần theo thời gian. Tại các địa phương có dấu hiệu phục hồi rõ rệt, giá bán các phân khúc này đã đi ngang, thậm chí có nơi tăng nhẹ 3-5%.

Sẽ phục hồi rõ nét từ cuối năm 2024

Dự đoán của Tổ nghiên cứu thị trường của VARS, năm 2024 khả năng cao sẽ là năm cuối cùng của quá trình “vượt chướng ngại vật” của thị trường bất động sản. Tuy khó có thể “bùng nổ”, nhưng thị trường sẽ đi dần vào “ổn định”.

Tổ nghiên cứu của VARS đánh giá, về bản chất, thay đổi này không phải sự phát triển, mà là nỗ lực tiến về vạch xuất phát, thay vì tồn tại trong trạng thái “âm” như thời kỳ vừa qua. Tuy nhiên, đây sẽ là căn cứ và nền tảng để thị trường chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới mang tính ổn định, bền vững và hiệu quả hơn.

Trải qua quá trình thanh lọc, sức khỏe nội tại, cùng khả năng ứng biến với các khó khăn, thử thách của các chủ thể tồn tại trên thị trường sẽ được nâng lên.

Các thay đổi trong các sắc luật mới tuy chưa được áp dụng, nhưng sẽ là tín hiệu tích cực để các chủ thể gửi gắm niềm tin và sốc lại tinh thần cho công đoạn chuẩn bị trong thời kỳ sắp tới, với điều kiện Luật Đất đai sửa đổi phải “ăn nhập” và thống nhất với 2 sắc luật đã được thông qua trước đó (Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi).

Song song với các giải pháp tháo gỡ các khó khăn về mặt pháp lý, nguồn vốn cho thị trường bất động sản, thì “niềm tin” của khách hàng và nhà đầu tư vẫn sẽ là yếu tố tiếp tục được quan tâm và tập trung các biện pháp nhằm giải tỏa trong năm 2024.

Đánh giá về thị trường 2024, VARS dự báo, trong nửa đầu năm, thị trường tiếp tục duy trì tín hiệu tốt từ thời điểm cuối năm 2023, nhưng phải từ cuối quý III/2024 trở đi, sự phục hồi mới được thể hiện rõ rệt.

Thị trường hồi phục trở lại, do đó, năm 2024, ngành bất động sản sẽ đón nhận sự quay trở lại của khoảng 30 - 40% môi giới. Cùng với đó, các chương trình mở bán quy mô lớn cùng chiến dịch truyền thông rầm rộ sẽ diễn ra một cách thường xuyên và liên tục hơn.