Hiện nay, có khá nhiều người có nhu cầu chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư. Tuy nhiên, đa số người dân chưa biết hoặc chưa nắm rõ những điều kiện, các thủ tục pháp lý cũng như lệ phí cho việc chuyển đổi. Chính vì vậy, để giúp quý khách có khả năng hiểu rõ hơn các vấn đề trong các công việc chuyển đổi từ đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư, Giagocchudautu.com xin chia sẻ những thông tin mới nhất về cách chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên thổ cư nội dung bài viết dưới đây.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 10 Luật đất đai 2013 thì đất trồng cây lâu năm là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Chính vì vậy, loại đất này chỉ được sử dụng trong nông nghiệp nhằm mục đích để trồng cây lâu năm, sinh trưởng và cho thu hoạch trong không ít năm như: cây công nghiệp lâu năm, cây ăn quả lâu năm, cây dược liệu lâu năm và các loại cây lâu năm khác. Khi người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì phải được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý đất trực tiếp[quy định tại điểm d Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013].
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất còn phụ thuộc vào chính sách của từng địa phương và có quy định tách thửa đất trồng cây lâu năm riêng. Theo Điều 52 Luật Đất đai 2013, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo 2 căn cứ sau:
– Căn cứ vào có kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại địa phương đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Theo Thông tư số 29/TT-BTNMT, khi người dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì cấp huyện phải xác định lại xem diện tích đó nằm ngay đơn vị hành chính cấp xã nào dựa vào có kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại địa phương
– Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất của chủ sở hữu biểu hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư.
Chúng ta có thể thấy rằng kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện có ý nghĩa rất quan trọng. Nếu việc chuyển đối phù hợp với có kế hoạch hàng năm của cấp huyện thì bạn cần làm đơn xin được chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên thổ cư. Ngoài ra, mảnh đất của bạn cần được cung cấp được hạn mức tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương nơi có đất.
Theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất được quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất [Theo Khoản 1 Điều 163 Luật đất đai 2013]. Trường hợp diện tích đất trồng cây lâu năm nằm trong có kế hoạch sử dụng đất hằng năm tại địa phương nơi có đất thì người dân được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm thành đất thổ cư. Khi đó người dân cần làm đơn xin chuyển đổi và thực hiện theo các bước sau đây:
Một bộ hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoàn chỉnh bao gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu 01 kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.
- Sổ đỏ/hồng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Sổ hộ khẩu; CMND hoặc thẻ căn cước của công dân.
Hồ sơ nộp tại phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.
- Trường hợp người dân nộp không đủ hồ sơ hoặc hồ sơ chưa hợp lệ thì trong thời hạn 3 ngày làm việc cơ quan tiếp nhận xử lý hồ sơ sẽ có thông báo và chỉ dẫn người bổ sung thêm hồ sơ theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp hồ sơ hợp lệ thì cơ quan Tài nguyên và Môi trường sẽ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và xác định thực địa, cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu và hồ sơ địa chính. Sau đó, phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ gửi thông báo chủ sở hữu thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Người đề nghị chuyển đổi sẽ phải đến cơ quan thuế để nộp tiền xử lý hồ sơ và cần giữ lại hóa đơn để xuất trình khi có yêu cầu.
Sau khi chủ sở hữu hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính của họ thì sẽ được Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Thời gian thực hiện:
- Không quá 15 ngày: chuyển đổi thông thường.
- Không quá 25 ngày: chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Đây là vấn đề được nhiều người dân chú ý chưa biết lệ phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang thổ cư là bao nhiêu tiền. Điều này đã được nhà nước quy định cụ thể trong điểm b, khoản 2, điều 5 của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.
Do đó phí lên thổ cư từ đất trồng cây lâu năm được xác định như sau:
| Phí lên thổ cư | = Diện tích lên thổ cư X [Tiền sử dụng theo giá đất ở – Tiền sử dụng theo giá đất nông nghiệp] |
Lưu ý: Tiền sử dụng đất ở và đất nông nghiệp theo bảng giá nhà nước của từng địa phương.
Theo Điều 6 Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có quy định cụ thể về mức xử phạt khi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất ở khi không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, cụ thể:
Trên đây, Giagocchudautu.com đã cung cấp cho bạn những thông tin cần thiết về sự chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên thổ cư. Nếu bạn còn có những thắc mắc cần giải đáp hãy liên hệ ngay với Trần Đức Phú BDS để được tư vấn miễn phí.
Khi chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên thổ cư, nhiều người thắc mắc thủ tục chuyển đất trồng cây lâu năm thành đất thổ cư như thế nào, có khó không và chi phí chuyển đổi này là bao nhiêu? Bài viết này sẽ giúp bạn giải đáp những thắc mắc đó.
Đất trồng cây lâu năm là gì?
Đất trồng cây lâu năm là loại đất sử dụng để trồng các loại cây có thời vụ sinh trưởng từ một năm trở lên, kể từ khi trồng đến khi thu hoạch, bao gồm các loại cây có thời vụ sinh trưởng như cây hàng năm nhưng có thể thu hoạch được nhiều năm, cây cà phê, dứa, nho, thanh long,…
Đất thổ cư là gì?
Đất thổ cư là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Các thửa đất thổ cư được dùng cho mục đích để ở, xây dựng nhà ở, công trình xã hội và các thửa đất vườn, ao nằm trên cùng một thửa đất đã được cơ quan nhà nước công nhận là đất thổ cư.
Những lưu ý khi làm thủ tục chuyển đất trồng cây lâu năm lên thổ cư
Thủ tục chuyển đất trồng cây lâu năm lên thổ cư được thực hiện như sau:
[i] Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ. Người muốn chuyển đổi cần phải chuẩn bị sẵn hồ sơ xin chuyển đổi theo đúng quy định pháp luật.
[ii] Bước 2: Nộp hồ sơ cho cơ quan có thẩm quyền cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
[iii] Bước 3: Xử lý hồ sơ: cơ quan có thẩm quyền sẽ tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra xem hồ sơ đã đạt yêu cầu chưa. Sau đó sẽ xem xét cấp phép chuyển đổi cho người yêu cầu.
[iv] Bước 4: Người yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nộp chi phí theo quy định và nhận kết quả.
Như vậy, lời khuyên đó là trước khi xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bạn nên tìm hiểu trước và tuân theo chính sách và quy hoạch sử dụng đất của địa phương về nơi có tài sản toạ lạc. Để luôn nắm bắt được những thay đổi và hoàn thành công việc giấy tờ, tài liệu một cách nhanh chóng nhất. Khi cần chuẩn bị hồ sơ trong trường hợp khẩn cấp, bạn nên thực hiện một bộ hồ sơ phô tô công chứng mà không mất nhiều thời gian.
Bên cạnh đó, hãy tìm hiểu thật kỹ về quy trình và thủ tục nhập chuyển đổi đất dùng trồng lâu năm lên thổ cư thông qua các doanh nghiệp và cơ quan pháp luật. Đồng thời, cần thực hiện kịp thời các nghĩa vụ về thuế, phí khi cơ quan chủ quản yêu cầu. Việc giải quyết kịp thời các loại thuế và phí thúc đẩy việc chuyển đổi lên đất thổ cư được nhanh hơn và thuận lợi hơn.
Theo Mục 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013, tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất là số tiền người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi Nhà nước giao đất có thu phí chuyển đổi quyền sử dụng đất, giấy phép chuyển mục đích sử dụng đất, chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối với trường hợp trên, tính phí sử dụng đất bằng 50% phần chênh lệch giữa phí sử dụng đất tính theo giá đất ở và phí sử dụng thực tế tính theo giá đất nông nghiệp theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Công thức tính tiền chuyển đổi đất:
Tiền sử dụng đất phải nộp = [Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp] x 50%
Thu 100% mức chênh lệch tiền sử dụng đất
Thu tiền sử dụng đất bằng phần chênh lệch giữa giá sử dụng đất tính theo giá đất ở với tỷ lệ khoanh vùng tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có Quyết định thay đổi quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Công thức tính như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = [Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp]
Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
Trường hợp này không phải nộp tiền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại.
Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất thổ cu theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nếu cùng thời điểm thuê đất mà chuyển mục đích sang đất thổ cư thì nộp thuế sử dụng đất bằng với số tiền chênh lệch giữa thuế sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ [-] tiền thuê đất trả một lần đối với đất tính theo giá đất phi nông nghiệp. Thời hạn sử dụng của phần đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Khi sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất thổ cư mà Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm, thu tiền sử dụng đất 100 % tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm ra thông báo về việc chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm lên thổ cư phát sinh thông qua việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai từ người sử dụng đất sang đất thổ cư phải nộp thuế sử dụng đất dựa trên nguồn gốc của đất được chuyển nhượng.