Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc việc đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Vậy bảng giá đất đối với đất sử dụng có thời hạn được xác định là 70 năm theo quy định của UBND cấp tỉnh là đúng hay phải áp dụng theo thời hạn trong quyết định chuyển mục đích sử dụng đất?
1] Luật sư tư vấn quy định pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất.
Khi bạn có thắc mắc và liên hệ với Luật Minh Gia, Luật sư chúng tôi sẽ hướng dẫn, tư vấn để bạn nắm được các quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như:
+ Nắm được các điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Nắm được các trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Xác định bảng giá đất với đất sử dụng có thời hạn được tính tương ứng với thời hạn sử dụng đất là 70 năm;
Để liên hệ với chúng tôi và yêu cầu tư vấn, bạn vui lòng gửi câu hỏi hoặc Gọi: 1900.6169 , bên cạnh đó bạn có thể tham khảo thêm thông qua tình huống chúng tôi tư vấn sau đây:
2] Quy định pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất và các vấn đề liên quan.
Nội dung tư vấn: Chào Luật sư.Hiện tôi đang lập thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất Thương mại dịch vụ.Theo bảng giá đất tỉnh Đồng Nai quy định tại quyết đinh số 46/2017/QĐ-UBND ngày 22/12/2017 của UBND tỉnh thì giá đất trong bảng giá đất có thời hạn được tính tương ứng với thời hạn sử dụng đất là 70 năm.Theo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì thời hạn giao đất là 50 năm.Hiện cơ quan thuế đã áp bảng giá đất có thời hạn 70 năm để tính tiền sử dụng đất cho đất có thời hạn 50 năm.Vậy, xin luật sư cho biết cách tính tiền sử dụng đất của cơ quan thuế đã phù hợp quy định của UBND tỉnh hay chưa. Trường hợp chưa đúng thì cách xác định tiền sử dụng đất đối với đất có thời hạn 50 năm như thế nào.Cám ơn Luật sư.Xin chào.
Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, vấn đề của bạn chúng tôi tư vấn như sau:
Căn cứ vào quy định tại điểm d khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2013 quy định về thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
“Điều 127. Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
1. Thời hạn sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
...
d] Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất”.
Như vậy, theo quy định này nếu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ [đất phi nông nghiệp] thì thời hạn sử dụng đất sẽ được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, về giá đất trong khung giá đất, bảng giá đất căn cứ theo quy định tại Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về việc sửa đổi bổ sung khoản 4 Điều 7 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất như sau:
“4. Giá đất trong khung giá đất, bảng giá đất đối với đất sử dụng có thời hạn được tính tương ứng với thời hạn sử dụng đất là 70 năm.
Đối với địa phương mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định thời hạn sử dụng đất để tính giá đất trong bảng giá đất khác với quy định tại khoản này thì phải điều chỉnh lại cho phù hợp.”
Như vậy, có thể thấy hiện nay chỉ có một bảng giá đất áp dụng chung cho đất sử dụng có thời hạn. Đối với trường hợp của bạn, nếu đất của bạn theo quyết định chuyển mục đích sử dụng đất là 50 năm [thuộc đất sử dụng có thời hạn] thì cơ quan thuế sẽ phải áp dụng bảng giá đất tương ứng với thời hạn sử dụng đất là 70 năm. Do đó, cách tính tiền sử dụng đất của Cơ quan thuế là phù hợp với quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.
Mục lục bài viết
- 1. Hướng dẫn về thủ tục, thời hạn thuê đất để làm trang trại ?
- 2. Thời gian thuê đất trang trại là bao lâu?
- 3. Tư vấn thủ tục thuê đất để xây dựng thành trang trại nuôi lợn nái ?
- 4. Thời hạn tối đa để thuê đất nuôi trồng thủy sản là bao nhiêu năm ?
- 5. Thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để làm dự án ?
1. Hướng dẫn về thủ tục, thời hạn thuê đất để làm trang trại ?
Xin kính chào Luật sư MINH KHUÊ! Tôi hiện đang sinh sống tại huyện Yên Thành - tỉnh Nghệ An, Tôi xin được Luật sư Tư vấn giúp đỡ một việc như sau: Xã Tôi đang ở thuộc vùng đồng bằng, đất lúa là chủ yếu, Xã đã quy hoạch 7.3ha đất trồng lúa thành đất chăn nuôi theo quy hoạch được phê duyệt. Nay Tôi muốn Thuê khoảng 1ha trong 7.3ha đó làm đất trang trại tổng hợp nhưng Xã trả lời là chỉ có thẩm quyền ký hợp đồng thuê đất tối đa 5 năm.
Vậy Tôi có được thuê 50 năm không? hay là chỉ được thuê bao nhiêu năm ? Nếu được thì thủ tục tôi phải làm như thế nào? cấp cho đơn vị nào?
Xin chân thành Cảm ơn luật sư! mong được Luật sư giải đáp sớm.
Trả lời:
Thưa quý khách, Công ty Luật MINH KHUÊ xin gửi tới anh lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:
>> Xem thêm: Tư vấn thủ tục đóng bảo hiểm xã hội?
1. Thời hạn được thuê đất và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất
Điều 56 Luật đất đai năm 2013 Quy định về hình thức cho thuê đất như sau:
“1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
a] Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
b] Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;…”
Như vậy, theo quy định trên thì khi hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu thuê đất sản xuất nông nghiệp thì cơ quan nước tạo điều kiện thuận lợi để cho hộ gia đình cá nhân thuê.
Điều 126 Luật đất 2013 có quy định về thời hạn cho thuê đất như sau:
“….2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất. …..
5. Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm”.
Khoản 3 Điều 132 Luật đất đai quy định về Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều 132 thì Ủy ban nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm…
Căn cứ Điều 59 Luật đất đai năm 2013 và các văn bản Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP; Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ địa chính về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
“2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a] Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b] Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.”
Xét trường hợp của quý khách, xã của anh đang ở thuộc vùng đồng bằng, đất lúa là chủ yếu, xã đã quy hoạch 7.3ha đất trồng lúa thành đất chăn nuôi theo quy hoạch được phê duyệt.
- Trong trường hợp này, theo Điều 59 Luật đất đai cơ quan có thẩm quyền có thẩm quyền cho thuế đất trong trường hợp này là UBND cấp Huyện và thời hạn thuê ở đây có thể kéo dài đến 50 năm.
- Việc UBND cấp Xã trả lời anh là xã chỉ có thẩm quyền cho thuê đất trong vòng 5 năm là chính xác. Và hơn nữa trong trường hợp này, UBND xã chỉ có thẩm quyền cho thuê đất với diện tích đất nông nghiệp sửa dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
>> Xem thêm: Thẩm quyền cho thuê đất mới nhất năm 2022 ? Thủ tục thuê đất theo quy định pháp luật ?
2. Quy trình thực hiện việc thuê đất
Điều 59 Luật đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
“….2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a] Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
Điều 68 Nghị định số 43/2104/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai có quy định về Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác:
“1. Trình tự, thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
a] Người xin giao đất, thuê đất, xin phép chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ thẩm định tại cơ quan tài nguyên và môi trường.
Đối với dự án đầu tư đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì không phải thực hiện thủ tục thẩm định quy định tại Khoản này;
b] Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài nguyên và môi trường có văn bản thẩm định gửi đến chủ đầu tư để lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất….”
Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai
1. Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
a] Giao đất, thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian giải phóng mặt bằng;
b] Chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.
Theo quy định của pháp luật có thể xác định như sau:
>> Xem thêm: Tư vấn thủ tục ủy quyền mua bán nhà đất ?
[*] Cơ quan có thẩm quyền:
- Quyết định cho thuê đất: UBND cấp Huyện
- Tiếp nhận hồ sơ xin thuê đất: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp Huyện
[**] Quy trình thực hiện
Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị hồ sơ và thực hiện việc nộp đơn xin thuê đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp Huyện nơi có đất; trong đơn phải ghi rõ yêu cầu về diện tích đất sử dụng.
Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện có trách nhiệm xem xét lại hồ sơ; trường hợp đủ điều kiện thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và chuyển đến Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện.
Bước 4: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện có trách nhiệm thẩm tra các trường hợp xin thuê đất, xác minh thực địa khi cần thiết, trình Ủy ban nhân dân huyện ký quyết định cho thuê đất.
Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện trao cho người sử dụng đất và thực hiện ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được thuê đất.
[*] Hồ sơ xin thuê đât
- Thành phần hồ sơ: Đơn xin cho thuê đất [theo mẫu số 01 Ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT]
>> Xem thêm: Tư vấn thủ tục cấp chứng nhận đầu tư?
- Số lượng hồ sơ: 1 [bộ]
[*]Thời hạn giải quyết: Thời gian thực hiện thủ tục thuê đất là không quá 20 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Trân trọng!
2. Thời gian thuê đất trang trại là bao lâu?
Xin chào luận sư! thưa luật sư gia đình em có trang trại làm từ năm 2010 đến nay hết hợp đồng. Thời hạn hợp đồng kéo dài 10 năm, hết 10 năm thì quay lại làm tiếp 10 năm tiếp theo. Trang trại nhà em quy hoạch từ đất trũng trồng lúa không năng suất của địa phương,để lập trang trại nuôi cá và trồng cây lâu năm với hình thức giao thầu 50kg/sào.
Đến năm hết hợp đồng nhà em muốn kí lâu năm để tiếp tục sản suất chăn nuôi nhưng chủ nhiệm hợp tác xã nhất quyết ko cho kí mà chỉ đc kí 1 đến 2 năm một với những điều khoản hết sức bất lợi như xã cần đất thì nhà e phải giao lại...vv. vì nhà vốn thuần nông nên muốn có 1 trang trại bền vững để làm ăn, em mong luật sư tư vấn giúp phải làm thủ tục gì? Với cơ quan nào để gia đình em có thể kí hợp đồng giao sử dụng đất lâu năm với ạ ?
Xin chân thành cám ơn luật sư!
Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số:1900.6162
Trả lời:
Thứ nhất, Điều 126 Luật đất đai năm 2013 quy định về thời hạn sử dụng đất như sau:
“Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn...
2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất....
8. Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Trong quá trình cho thuê đất, nếu nhà nước có nhu cầu sử dụng diện tích đất đó thì sẽ ra quyết định thu hồi. Thời hạn cho thuê đất phụ thuộc vào quy hoạch phát triển các dự án đầu tư phát triển kinh tế, xã hội an ninh, quốc phòng của địa phương.
Căn cứ vào điều 66, 67 luật đất đai 2013 thì UBND huyện mới có thẩm quyền thu hồi đất của hộ gia đinh và phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi chậm nhất 90 ngày trước khi có quyết định thu hồi.
-Về thủ tục thu hồi đất được quy định cụ thể tại Điều 69 Luật đất đai năm 2013 như sau:
" Điều 69. Trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm được quy định như sau:
a] Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất.
Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;
b] Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm;
c] Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
d] Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện.
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. Người có đất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc. Trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy định tại Điều 70 của Luật này.
>> Xem thêm: Tư vấn thủ tục nhập hộ khẩu cho vợ về nhà chồng ?
Căn cứ quy định tại Điều 75 Luật đất đai năm 2013 thì gia đình bạn không được bồi thường về đất khi bị thu hồi. Cụ thể tại khoản 1 Điều 75 quy định:
" Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận] hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."
Căn cứ vào điều 76, 82 luật đất đai 2013 thì gia đình bạn không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi nhà nước thu hồi đất. Cụ thể:
" Điều 76. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:...c] Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;"
Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện, bạn nên tiến hành thủ tục xin được cho thuê đất theo đúng quy định của Pháp luật để khi có vấn đề phát sinh về việc thu hồi đất sẽ được Pháp luật bảo vệ. Cụ thể:
Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a] Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b] Giao đất đối với cộng đồng dân cư.”
Điều 4 Thông tư 30/2014/TT-BTNMTvề hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất quy định về hồ sơ cho thuê đất như sau:
“Điều 4. Hồ sơ giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh
1. Người xin giao đất, thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ các giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này;
2. Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh [sau đây gọi là cấp huyện] quyết định giao đất, cho thuê đất do Phòng Tài nguyên và Môi trường lập gồm:
a] Các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều này;
b] Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
c] Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định giao đất [Mẫu số 02] hoặc dự thảo quyết định cho thuê đất [Mẫu số 03] ban hành kèm theo Thông tư này.”
Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email hoặc Tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp. Trân trọng!
>> Xem thêm: UBND xã có quyền xác nhận vào giấy tờ mua bán đất viết tay không ? Tư vấn thủ tục sang tên đất ?
3. Tư vấn thủ tục thuê đất để xây dựng thành trang trại nuôi lợn nái ?
Thưa luật sư, xin hỏi: “Tôi xin hỏi luật sư tư vấn cho tôi: gia đình tôi có thuê 9.5ha đất [trồng lúa và trồng hoa màu] 5% của xã. Khu đất này đã được xã và huyện đưa vào vùng quy hoạch xây dựng trang trại trong chương trình nông thôn mới. Hiện nay tôi muốn xây dựng trang trại nuôi 1200 con lợn nái và muốn xin chuyển thuê đất dài hạn thì thủ tục như thế nào ?”
Cảm ơn!
Trả lời:
Theo thông tin anh cung cấp, hiện tại anh đang thuê 9.5ha đất [trồng lúa và trồng hoa màu] 5% của xã. Khu đất này đã được xã và huyện đưa vào vùng quy hoạch xây dựng trang trại trong chương trình nông thôn mới. Hiện nay anh muốn xây dựng trang trại nuôi 1200 con lợn nái và muốn xin chuyển thuê đất dài hạn.
Căn cứ Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 về phân loại đất đai, đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép thuộc nhóm đất nông nghiệp.
“Điều 10. Phân loại đất
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:
1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:…..
h] Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;”
Căn cứ Khoản 2 Điều 126 Luật đất đai 2013 về đất sử dụng có thời hạn quy định:
>> Xem thêm: Tư vấn thủ tục chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp?
“Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn
2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.”
Như vậy, đối với đất nông nghiệp khi gia đình anh có nhu cầu thuê thì thời hạn được thuê là không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, nếu gia đình anh có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
Theo quy định tại Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai và Điều 3, Điều 4 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, thủ tục thuê đất được thực hiện như sau:
Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp đơn xin thuê đất tại UBND xã, phường, thị trấn. UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, ghi ý kiến xác nhận vào đơn xin thuê đất về nhu cầu sử dụng đất đối với trường hợp đủ điều kiện và gửi đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Bước 2: UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất và Phòng Tài nguyên và Môi trường xem xét hồ sơ và trình UBND huyện, thị xã, thành phố quyết định thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người được cho thuê đất nộp tiền thuê đất đối với trường hợp cho thuê đất;
Bước 3: Hộ gia đình, cá nhân nhận kết quả tại UBND xã, phường, thị trấn.
Thời gian giải quyết: theo điểm a khoản 1 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP là không quá 20 ngày.
Trân trọng cảm ơn!
>> Xem thêm: Doanh nghiệp khi nào thì được công nhận phá sản ? Tư vấn thủ tục phá sản doanh nghiệp ?
4. Thời hạn tối đa để thuê đất nuôi trồng thủy sản là bao nhiêu năm ?
Xin chào luật sư công ty Luật Minh Khuê, Tôi xin trình bày sự việc cụ thể như sau: Doanh nghiệp X kinh doanh trong lĩnh vực nuôi trồng thủy sản muốn thuê đất để hoạt động kinh doanh.
Vậy doanh nghiệp X sẽ được thuê đất trong thời hạn tối đa bao nhiêu năm ? Người sử dụng đất có những quyền và nghĩa vụ chung nào theo quy định của pháp luật ?
Cảm ơn!
>> Xem thêm: Tư vấn thủ tục đổi tên trên giấy khai sinh cho người lớn? Cách thay đổi tên đệm trên giấy khai sinh ?
>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về thời hạn thuê đất, gọi: 1900.6162
Luật sư tư vấn:
Thứ nhất, doanh nghiệp X kinh doanh trong lĩnh vực nuôi trồng thủy sản muốn thuê đất để hoạt động kinh doanh. Thời hạn tối đa thuê đất của doanh nghiệp X được quy định như sau:
Khoản 3 Điều 126 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.”
>> Xem thêm: Tư vấn thủ tục, trình tự giải quyết tranh chấp lao động cá nhân
Đối chiếu với trường hợp của doanh nghiệp X muốn thuê đất để kinh doanh nuôi trồng thủy sản thì thời hạn thuê đất tối đa không quá 50 năm. Trường hợp dự án kinh doanh của doanh nghiệp X có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm.
Thứ hai, người sử dụng đất có những quyền và nghĩa vụ chung theo quy định của pháp luật như sau:
Điều 166 Luật đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất có những quyền chung sau đây:
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;
- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình;
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013;
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
>> Xem thêm: Tư vấn thủ tục tách thửa và làm sổ đỏ theo quy định mới năm 2022 ?
Mặt khác, người sử dụng đất có những nghĩa vụ chung sau đây: [Điều 170 Luật đất đai năm 2013]
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật Minh Khuê qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900.6162. Rất mong nhận được sự hợp tác!
5. Thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để làm dự án ?
Doanh nghiệp X là một công ty xây dựng có uy tín tại Hà Nội. Do nhận thấy thị trường nhà ở cho công nhân khu công nghiệp gần đó rất có tiềm năng phát triển nên doanh nghiệp có ý định tham gia vào một dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư.
Để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho việc thực hiện dự án đầu tư này thì doanh nghiệp X phải đáp ứng các điều kiện nào? Các trường hợp giao đất, cho thuê đất trước ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành [ngày 01/7/2014] sẽ được xử lý như thế nào?
Cảm ơn!
Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162
Luật sư tư vấn:
>> Xem thêm: Tư vấn thủ tục xác nhận cha cho con ngoài giá thú?
Thứ nhất, doanh nghiệp X là một công ty xây dựng có uy tín tại Hà Nội. Do nhận thấy thị trường nhà ở cho công nhân khu công nghiệp gần đó rất có tiềm năng phát triển nên doanh nghiệp có ý định tham gia vào một dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư. Để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho việc thực hiện dự án đầu tư này thì doanh nghiệp X phải đáp ứng các điều kiện say đây:
Theo Điểm a, Khoản 1 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013 [Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai] thì các dự án có sử dụng đất phải áp dụng các điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật đất đai gồm:
“a] Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;”
Như vậy, dự án mà doanh nghiệp X muốn tham gia [xây dựng nhà chung cư để bán cho công nhân] thuộc phạm vi điều chỉnh của quy định này. Để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì doanh nghiệp X phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 58 Luật đất đai năm 2013 như sau:
- Thứ nhất, có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư. Theo đó, Khoản 2 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư gồm:
+ Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;
+ Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
- Thứ hai, ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
- Thứ ba, không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác. Việc xác định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác xác định theo các căn cứ quy định tại Khoản 3 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP:
+ Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường;
>> Xem thêm: Có được chuyển đổi đất nông nghiệp sang làm đất trang trại không ? Thủ tục cấp phép làm trang trại ?
+ Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.
Lưu ý, thời điểm thẩm định các điều kiện trên được thực hiện đồng thời với việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư khi cấp Giấy chứng nhận đầu tư, thẩm định dự án đầu tư, lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật hoặc chấp thuận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì thời điểm thẩm định được thực hiện trước khi tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất.
Thứ hai, các trường hợp giao đất, cho thuê đất trước ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành [ngày 01/7/2014] sẽ được xử lý như sau:
Việc xử lý trường hợp giao đất, cho thuê đất trước ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành được quy định tại Điều 60 Luật đất đai năm 2013, theo đó:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp thuê đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013 đã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành [ngày 01/7/2014] thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn sử dụng đất còn lại mà không phải chuyển sang thuê đất. Khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn thì phải chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp thuê đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013 đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 thì phải chuyển sang thuê đất kể từ ngày 01/7/2014 và nộp tiền thuê đất.
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp thuê đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013 đã nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp trước ngày 01/7/2014 thì được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại mà không phải chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013.
- Tổ chức kinh tế thuộc trường hợp thuê đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013 mà đã nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp trước ngày 01/7/2014 thì được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn còn lại của dự án mà không phải chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê trước ngày 01/7/2014 thì được tiếp tục thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại hoặc chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013 nếu có nhu cầu.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi, nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 để được giải đáp.
>> Xem thêm: Tư vấn thủ tục mở đường đi khi tách sổ đỏ ?
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê
>> Xem thêm: Luật sư tư vấn thủ tục ly hôn trực tuyến qua tổng đài điện thoại