Giấy phép xây dựng là gì? Trường hợp nào chủ đầu tư phải làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng? Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng bao gồm những giấy tờ gì? Nếu chủ đầu tư xây dựng mà không làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng thì bị xử lý như thế nào?
1. Luật sư tư vấn về thủ tục cấp giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng được hiểu là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Việc cấy giấy phép xây dựng nhằmg đảm bảo Nhà nước có thể quản lý việc xây dựng theo quy hoạch, tuân thủ các quy định pháp luật có liên quan như bảo vệ cảnh quan thiên nhiên, môi trường, bảo tồn các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh, các công trình kiến trúc có giá trị,… Trên cơ sở cấp giấy phép xây dựng thì cơ quan nhà nước có căn cứ để kiểm tra, giám sát thi công, xử lý các vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng, lập hồ sơ hoàn công,…
Tuy nhiên, có phải trường hợp nào xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình cũng phải xin cấp giấy phép xây dựng không? Để xác định trường hợp nào chủ đầu tư phải làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng thì bạn cần tìm hiểu ký quy định của luật đất đai, luật xây dựng và các văn bản hướng dẫn thi hành. Ngoài ra, bạn có thể liên hệ đến Luật Minh Gia bằng hình thức gửi câu hỏi qua email hoặc gọi Hotline: 1900.6169 để được chúng tôi hỗ trợ.
Bên cạnh đó, bạn có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn dưới đây về nội dung sửa nhà có cần phải xin cấp giấy phép xây dựng không.
2. Sửa nhà có cần phải xin giấy phép xây dựng không?
Câu hỏi: Chào văn phòng cho tôi hỏi về xin giấy phép xây dựng như sau: Tôi mới mua nhà, đã công chứng chưa ra sổ. Hiện tại tôi muốn nâng nền nhà cao lên 1m, và lầu giả cũng cao lên như thế [do nhà bị ngập nước] cho tôi hỏi phải xin phép xây dựng hay chỉ xin cấp phép sữa chữa và thời gian giải quyết hồ sơ là bao lâu ạ. xin cảm ơn.
Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Vấn đề bạn đưa ra chúng tôi xin được tư vấn như sau:
Theo quy định tại khoản 2 điều 89 Luật xây dựng
“2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:
a] Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
b] Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
c] Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
d] Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
đ] Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;
e] Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
g] Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
h] Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
i] Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
k] Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;
l] Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ”
Trường hợp của bạn không cần phải xin giấy phép xây dựng mới mà chỉ cần xin giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa cải tạo công trình
Quy định tại điều 96 Luật xây dựng 2014 hồ sơ bao gồm:
“1. Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình.
2. Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở theo quy định của pháp luật.
3. Bản vẽ, ảnh chụp hiện trạng của bộ phận, hạng mục công trình, nhà ở riêng lẻ đề nghị được cải tạo.
4. Đối với công trình di tích lịch sử - văn hóa và danh lam, thắng cảnh đã được xếp hạng, công trình hạ tầng kỹ thuật thì phải có văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa.”
Theo quy định tại điềm đ khoản 1 điều 102 Luật xây dựng 2014
“đ] Trong thời gian 12 ngày đối với công trình và nhà ở riêng lẻ kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình; cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng”
Vậy bạn tiến hành nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa cải tạo công trình thời hạn duyệt hồ sơ là 12 ngày làm việc.
-------------
Câu hỏi thứ 2 - Xây nhà sai giấy phép xây dựng xử phạt bao nhiêu?
Kính gửi văn phòng luật sư, nhờ văn phòng tư vấn dùm tôi trường hợp sau:Tôi có miếng đất ngang 5m x rộng 22m. Căn nhà cấp 4 được cấp phép xây trong diện tích 5x15m [có tấng lửng 25m2 bên trên], trong khoảng diện tích này, ban đầu tôi thiết kế có chừa giếng trời rộng 1m x dài 4m [phần này trong giấy phép không được tính mật độ xây dựng]. Tuy nhiên trong quá trình thi công, tôi đã tự ý bỏ đi phần giếng trời này [ vì lúc đó cứ nghĩ là trong nhà mình thay đổi sao cũng được miễn không vượt ra phạm vi 5x15m], nghĩa là diện tích xây dựng đã bị tăng lên 4m2 so với cấp phép ban đầu. Sau khi xây nhà xong, tôi làm hồ sơ hoàn công nhưng không được tiếp nhận vì đã làm sai phép. Nội dung như trên nhờ văn phòng tư vấn dùm tôi, trong trường hợp của tôi thì vi phạm như thế nào. Và làm thế nào để được cấp sổ nhà. Xin cảm ơn!
Trả lời: Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự sau đây:
>> Tư vấn xây nhà sai giấy phép xây dựng có bị xử phạt vi phạm hành chính?
>> Xây nhà không đúng giấy phép xây dựng bị xử phạt như thế nào
Anh/chị tham khảo để giải đáp thắc mắc của mình!
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Sửa nhà có cần phải xin giấy phép xây dựng không. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn liên hệ luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.
Theo quy định thì hiện nay có hai trường hợp sửa chữa, cải tạo nhà ở được miễn giấy phép. Trước khi sửa chữa, cải tạo nhà ở thì chủ đầu tư, chủ nhà phải có giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, pháp luật còn quy định 02 trường hợp sửa chữa, cải tạo nhà ở được miễn giấy phép. Vậy giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo nhà ở là gì? Trường hợp nào chủ đầu tư phải làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo nhà ở? Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo nhà ở bao gồm những giấy tờ gì?
1. Khi nào sửa chữa, cải tạo nhà ở được miễn giấy phép?
Giấy phép xây dựng được hiểu là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Việc cấy giấy phép xây dựng nhằm đảm bảo Nhà nước có thể quản lý việc xây dựng theo quy hoạch, tuân thủ các quy định pháp luật có liên quan như bảo vệ cảnh quan thiên nhiên, môi trường, bảo tồn các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh, các công trình kiến trúc có giá trị,… Trên cơ sở cấp giấy phép xây dựng thì cơ quan nhà nước có căn cứ để kiểm tra, giám sát thi công, xử lý các vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng, lập hồ sơ hoàn công,…
Tuy nhiên, có phải trường hợp nào xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình cũng phải xin cấp giấy phép xây dựng không? Để xác định trường hợp nào chủ đầu tư phải làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng thì cần tìm hiểu kỹ quy định của luật đất đai, luật xây dựng và các văn bản hướng dẫn thi hành. Theo khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014, khi sửa chữa, cải tạo nhà ở thì có 02 trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:
– Trường hợp 1: Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
– Trường hợp 2: Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc.
Như vậy, nếu không thuộc 02 trường hợp trên thì phải có giấy phép. Hay nói cách khác, khi sửa chữa, cải tạo nhà ở mà có những thay đổi sau thì phải có giấy phép:
+ Làm thay đổi kết cấu chịu lực;
+ Làm thay đổi công năng sử dụng;
+ Làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
+ Làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc.
Xem thêm: Mẫu hợp đồng sửa chữa ô tô, máy móc mới nhất năm 2022
Theo quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020: Quy định chung về cấp giấy phép xây dựng và các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:
– Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;
– Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;
– Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật này;
– Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;
– Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;
– Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
– Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này;
Xem thêm: Hồ sơ, trình tự gói thầu sửa chữa tài sản cố định giá trị nhỏ
– Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
– Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
– Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các điểm b, e, g, h và i khoản này, trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại điểm i khoản này có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.
2. Thủ tục xin giấy phép cải tạo, sửa chữa nhà ở:
Trường hợp không cần phải xin giấy phép xây dựng mới mà chỉ cần xin giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa cải tạo công trình. Quy định tại Điều 96 Luật xây dựng 2014 hồ sơ bao gồm:
‘Điều 96. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình
1. Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình.
2. Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở theo quy định của pháp luật.
3. Bản vẽ, ảnh chụp hiện trạng của bộ phận, hạng mục công trình, nhà ở riêng lẻ đề nghị được cải tạo.
Xem thêm: Mẫu hợp đồng và phụ lục hợp đồng sửa chữa nhà trọn gói
4. Đối với công trình di tích lịch sử – văn hóa và danh lam, thắng cảnh đã được xếp hạng thì phải có văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa.’
Theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 102 Luật xây dựng 2014
“đ] Trong thời gian 12 ngày đối với công trình và nhà ở riêng lẻ kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình; cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng”
Cụ thể, cần chuẩn bị hồ sơ như sau:
– Số lượng hồ sơ: Chủ đầu tư phải chuẩn bị 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép sữa chữa, cải tạo nhà ở.
– Thành phần hồ sơ: Theo Điều 12 Thông tư 15/2016/TT-BXD, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo gồm các giấy tờ sau:
+ Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở.
+ Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở theo quy định của pháp luật hoặc bản sao giấy phép xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.
Xem thêm: Công trình sửa chữa cải tạo nhà thầu có phải bảo hành không?
+ Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính bản vẽ hiện trạng của bộ phận, hạng mục công trình sửa chữa, cải tạo đã được phê duyệt theo quy định có tỷ lệ tương ứng với tỷ lệ các bản vẽ của hồ sơ đề nghị cấp phép sửa chữa, cải tạo và ảnh chụp [10x15cm] hiện trạng công trình và công trình lân cận trước khi sửa chữa, cải tạo.
Về trình tự thực hiện như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
– Nơi nộp: UBND cấp huyện [huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh] nơi có nhà ở.
– Cách thức nộp: Chủ đầu tư gửi hồ sơ trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện đến Bộ phận tiếp nhận hồ sơ của UBND cấp huyện.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
– UBND cấp huyện có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
– Kiểm tra hồ sơ;
Xem thêm: Hỗ trợ tiền xây dựng sửa chữa nhà cho thương binh
– Nếu hồ sơ đầy đủ thì sẽ ghi giấy biên nhận và trao cho người nộp;
– Nếu hồ sơ không đầy đủ hoặc không đúng quy định thì hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ.
Bước 3. Xử lý yêu cầu
Bước 4. Trả kết quả
UBND cấp huyện trao cho chủ đầu tư Giấy phép kèm theo hồ sơ thiết kế trình xin cấp giấy phép xây dựng có đóng dấu của cơ quan có thẩm quyền.
Thời hạn giải quyết: Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ [theo Quyết định 838/QĐ-BXD năm 2016 công bố thủ tục hành chính mới; được sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế; bị hủy bỏ hoặc bãi bỏ trong lĩnh vực hoạt động xây dựng thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng].
Lệ phí cấp giấy phép xây dựng: Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành, lệ phí do HĐND cấp tỉnh quyết định nên lệ phí tại từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là khác nhau.
Như vậy, chỉ có 02 trường hợp sửa chữa cải tạo nhà ở được miễn giấy phép. Nếu không thuộc trường hợp được miễn giấy phép thì chủ đầu tư phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, nộp tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ của UBND cấp huyện, nộp lệ phí và đợi kết quả.
Xem thêm: Công an cấp sai số chứng minh thư nhân dân giải quyết thế nào?