Quyền của tổ chức thuê đất trả tiền hằng năm:
Theo Điều 175, Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền của tổ chức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm bao gồm:
-Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
-Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
– Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
-Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
-Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Ưu và nhược điểm của các hình thức thuê đất theo quy định hiện hành?
Câu hỏi: Xin chào Luật sư, hiện anh mình đang định cư tại Mỹ, nhưng sắp tới muốn về Việt Nam đầu tư kinh doanh. Anh mình muốn thực hiện dự án "Trồng và cung cấp rau sạch” sử dụng công nghệ xanh và cần thuê diện tích 100 ha đất tại Bắc Ninh nhưng đang phân vân không biết nên lựa chọn hình thức thuê đất nào. Mong Luật sư có thể giúp mình giải đáp thắc mắc. Mình cảm ơn!
Người gửi: bạn Hải Huyền [ Bắc Ninh]
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về chuyên mục tư vấn pháp luật của Công ty TNHH Tư vấn Khánh An. Với vấn đề của bạn, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:
1/ Cơ sở pháp lý
-Luật đất đai năm 2013;
-Luật đầu tư năm 2014.
2/ Giải đáp thắc mắc
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 56 Luật đất đai năm 2013:
"1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
a] Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
b] Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
c] Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
d] Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
đ] Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
e] Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
g] Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc”.
Anh bạn là người Việt Nam định cư tại Mỹ, do đó, căn cứ theo quy định trên, trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp thì sẽ được nhà nước cho thuê đất dưới một trong hai hình thức sau:
-Thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê;
-Thuê đất trả tiền thuê hàng năm.
Để xác định lựa chọn hình thức thuê đất phù hợp, bạn và anh trai cần cân nhắc đến ưu/ nhược điểm của từng hình thức thuê đất. Đối với từng hình thức thuê đất có một số ưu điểm và nhược điểm như sau:
[1]. Thuê đất trả tiền thuê hằng năm:
-Ưu điểm:
+Nhà đầu tư không cầnchuẩn bị ngay một khoản tài chính lớn để thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với đất đai mà chỉ phải trả một phần tiền thuê. Do đó, nhà đầu tư có thể sử dụng khoản tiền thuê đất còn lại để phục vụ vào các hoạt động kinh doanh khác.
+ Nhà đầu tư có thể chuyển từ hình thức trả tiền hàng năm sang trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
+Trong trường hợp có nguyện vọng chấm dứt hoạt động, nhà đầu tư có thể thuận lợi trong việc dừng thực hiện dự án án bất cứ thời điểm nào mà không bị lỗ khoản tiền thuê đất đã đóng.
-Nhược điểm:
+Nhà đầu tư phải đóng tiền thuê đất hằng năm theo giá đất của thị trường với những biến động về giá đất. Theo như nhận định, giá đất ở Việt Nam hiện nay có xu hướng tăng mà không hề có dấu hiệu giảm.
+Nhà đầu tư không được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê lại hay các giao dịch khác về quyền sử dụng đất.
[2]. Thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê:
-Ưu điểm:
+Nhà đầu tư không phải chịu tác động từ biến động về giá đất.
+Nhà đầu tư có thể thực hiện các giao dịch về đất như chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp … khi đáp ứng các điều kiện luật định.
-Nhược điểm:
+Số tiền nhà đầu tư phải đóng cho cả thời gian thuê là rất lớn, có thể tạo ra gánh nặng tài có thể tạo ra gánh nặng tài chính cho nhà đầu tư, ảnh hưởng đến việc thực hiện dự án đầu tư.
+ Trong trường hợp có nguyện vọng chấm dứt hoạt động, nhà đầu tư có thể thiệt hại khoản tiền đã đóng cho thời gian thuê đất còn lại chưa được sử dụng.
Trên đây là nội dung tư vấn của Công ty TNHH Tư vấn Khánh An về một số ưu/ nhược điểm của các hình thức thuê đất theo quy định của pháp luật hiện hành. Hy vọng có thể giúp bạn và anh trai lựa chọn hình thức thuê đất phù hợp.
Liên hệ ngay với Khánh An để được tư vấn chi tiết về quy trình xin giấy phép đầu tư tại Việt Nam và dịch vụ thực hiện các thủ tục cần thiết với chất lượng cao và giá cả hợp lý!
UY TÍN – CHẤT LƯỢNG – HIỆU QUẢ CAO Là những giá trị chúng tôi mang tới cho các Quý Khách hàng. Đáp lại những giá trị đó là những phản hồi rất tích cực đã mang lại động lực cho Khánh An phát triển như ngày hôm nay.
Hãy liên hệ ngay cho chúng tôi qua số Hotline: 02466.885.821 hoặc 096.987.7894.
Email:
Hoặc để lại thông tin qua Website Khanhanlaw.com. Chúng tôi sẽ liên hệ lại tới Bạn sớm nhất.
Chuyển từ đất thuê trả tiền hàng năm sang đất thuê trả tiền một lần
Luật sư tư vấn về vấn đề đất đai. Thời gian gần đây luật Minh Gia đã nhận được rất nhiều thắc mắc liên quan đến lĩnh vực đất đai như điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giải quyết tranh chấp đất đai, chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất. Mỗi vấn đề đều có trình tự, thủ tục riêng và mỗi tranh chấp đất đai lại có mức độ phức tạp khác nhau.
1. Luật sư tư vấn.
Để đáp ứng nhu cầu mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có sự điều chỉnh theo từng năm điều này cho thấy bước tiến mạnh mẽ trong quá trình hiện đại hóa. Tuy nhiên, sự điều chỉnh đó sẽ tác động không nhỏ đến các cá nhân, tổ chức đã và đang có các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.Nếu bạn đang trong tình huống khó khăn này và cần sự trợ giúp đội ngũ luật sư, đừng ngần ngại hãy gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc liên lạc theo hotline 1900.6169 để được hỗ trợ các vấn đề pháp lý như:
- Tư vấn về tranh chấp di sản thừa kế là quyền sử dụng đất.
- Tư vấn về vấn đề diện tích đất thực tế lớn hơn hoặc nhỏ hơn diên tích đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Tư vấn về trình tự, thủ tục và điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi không có hợp đồng mua bán hoặc giấy tờ mua bán không công chứng, chứng thực.
Để minh họa cho trường hợp, chúng tôi xin gửi đến bạn tình huống cụ thể dưới đây để bạn có thể tham khảo và đưa ra hướng giải quyết phù hợp nhất.
2.Chuyển từ đất thuê trả tiền hàng năm sang đất thuê trả tiền một lần
Thưa Luật Sư. Có thủ tục này cần luật sư giúp đỡ.- Hiện tại Công ty của e cần đóng thuế hàng năm sang một lần cho đất thuê trong khu công nghiệp.- Khi nhà đầu tư thứ cấp vào khu công nghiệp thuê với diện lớn 10 ha. khi chuyển hình thức hàng năm sang một lần cho nhà đầu tư "vướng vjì tiền đóng thuế quá lớn."- Khi tính giá tiền thì trên 10 tỷ phỉa thông qua trung tâm định giá của nhà nước. Và yêu cầu đóng tiền liền.- Vì công ty thứ cấp đã có sổ đỏ là 10 ha. nguồn gốc đất là đất khu công nghiệp trả tiền thu đất hàng năm.- Nhà đầu tư thứ cấp đóng tiền thuê đất cho Chủ đầu tư chưa hết tiền thuê đất. Nhưng Chủ đầu tư khu công nghiệp muốn đóng tiền một lần cho nhà thứ cấp theo hình thức từng đợt đóng tiền thuê đất một lần của nhà đầu tư thứ cấp đất.Ví dụ: Nhà đầu tư thứ đóng tiền thuê đất cho khu công nghiệp là 5ha thì chủ đầu sẽ tính thuê đất cho nhà đầu tư từ hàng năm sang một lần cho nhà đầu tư. Sau này nhà đầu tư thứ cấp đóng tiếp 5ha còn lại thì chủ đầu tư KCN sẽ đóng tiếp tiền hàng năm sang một lần cho nhà đầu tư.- Hiện Chủ đầu tư KCN muốn đóng tiền thuế từng đợt thuế đất 10 ha cho nhà đầu tư thứ cấp theo từng đợt như vậy có được không.Nếu được mong Luật Sư hướng dẫn phải làm sao.
Trả lời tư vấn: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:
Điều 16 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định về việc chuyển từ thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê như sau:
"Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm khi chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì phải nộp tiền thuê đất cho thời gian thuê đất còn lại. Đơn giá thuê đất trả một lần của thời hạn sử dụng đất còn lại được xác định tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê và xác định theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 Nghị định này."
Theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được quyền chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Hiện nay, pháp luật chưa có quy định cụ thể hướng dẫn về trường hợp có thể chuyển một nửa phần đất được Nhà nước giao từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần còn phần đất còn lại vẫn trả tiền thuê đất hàng năm và sau khi có đủ tiền chuyển sang hình thức trả tiền một lần mới tiếp tục chuyển phần còn lại sang. Pháp luật cũng không quy định trường hợp này là không được.Bạn có thểnộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND tỉnh để yêu cầu xem xét việc có cho phép chuyểnđổi hình thức thuê đất hàng năm sang trả tiền một lần hay không.
Hồ sơ gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Hợp đồng thuê đất đã lập;
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất [nếu có].
Bạn có thể tham khảo thêm thủ tục tại Điều 85 Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Khoản 7 Điều 9, Điều 11 Thông tư 24/1014/TT-BTNMT.
2. Nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
-Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
-Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
-Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
-Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
-Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
– Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
– Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
-Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 174 luật đất đai 2013; việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
-Trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 173 của Luật đất đai năm 2013.
-Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
-Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
– Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng;
– Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng.
TƯ VẤN TRƯỜNG HỢP CỤ THỂ: