Thay đổi tên trong giấy phép xây dựng

Không được sang tên giấy phép xây dựng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 thì Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, trừ các trường hợp được miễn giấy phép.

Tại Điều 90 Luật Xây dựng thì quy định nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng là tên và địa chỉ của chủ đầu tư.

Đồng thời, các trường hợp được điều chỉnh giấy phép xây dựng tại Điều 98 Luật Xây dựng gồm có:

- Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

-  Thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính;

- Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.

Từ các quy định trên có thể thấy giấy phép xây dựng khi được cấp cho chủ đầu tư nào thì chủ đầu tư đó được quyền xây dựng công trình, khi có sự thay đổi nhà đầu tư cũng không thuộc trường hợp điều chỉnh giấy phép đầu tư.

Do đó, sau khi chuyển quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư mới cần làm các thủ tục xin lại giấy phép xây dựng mà không được sử dụng giấy phép xây dựng của nhà đầu tư cũ.

Điều 22, quyết định số 04 ngày 17-1-2006 của UBND TP về cấp phép xây dựng và quản lý xây dựng qui định: trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày cấp phép xây dựng mà công trình chưa có điều kiện khởi công thì chủ đầu tư mang bản chính giấy phép xây dựng và đơn xin phép gia hạn liên hệ cơ quan cấp phép xây dựng để gia hạn. Chủ đầu tư có thể gia hạn nhiều lần, mỗi lần 12 tháng, trừ trường hợp khu đất dự kiến xây dựng thay đổi qui hoạch, có qui định khác, dẫn đến nội dung giấy phép xây dựng không còn phù hợp; hoặc trường hợp đất bị Nhà nước thu hồi theo qui định, đất đã hết hạn sử dụng nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn thời gian sử dụng đất.

* Thưa ông, trường hợp chủ nhà đã có giấy phép xây dựng nhưng chưa xây, sau đó bán nhà thì người mua nhà có được xây dựng theo giấy phép đã có hay phải làm thủ tục xin phép xây dựng lại?

- Giấy phép xây dựng dùng để làm căn cứ giám sát thi công, kiểm tra và xử lý các vi phạm về trật tự xây dựng, lập biên bản nghiệm thu, bàn giao công trình và đăng ký sở hữu, sử dụng công trình. Do vậy, người mua nhà đã có giấy phép xây dựng của chủ cũ vẫn phải lập thủ tục xin cấp phép xây dựng lại theo đúng qui định nhằm đảm bảo các yêu cầu trên và đăng ký sở hữu công trình.

PHÚC HUY thực hiện

Xuất bản: 07:00 01/01/1970 [GMT+7]

Tôi mua một mảnh đất, sổ đỏ mang tên ông B, giấy phép xây dựng lại mang tên ông A [chủ cũ trước đó], nhưng nhà do tôi xây nên bây giờ thủ tục sang tên không biết như thế nào? Có nhất thiết phải đăng ký quyền sở hữu nhà gắn liền với đất hay chỉ cần sang tê

Tôi đã đến UBND phường và được hướng dẫn làm hiện trạng nhà, xác định nhà của ông B. Sau khi có sổ hồng, nhà gắn liền với đất, sau đó mới sang tên được cho tôi. Như vậy có đúng không? Mong được tư vấn. Xin cảm ơn. Hải Yến [yennhiepanh@... ] Trả lời

Theo thư của bà, tôi hiểu rằng thửa đất mà bà đã nhận chuyển nhượng có nguồn gốc đất của ông A. Ông A chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất cho ông B sau khi đã được cấp giấy phép xây dựng. Ông B sau khi được cấp sổ đỏ đã tiếp tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại cho bà bằng giấy tay cùng với giấy phép xây dựng của ông A. Bà đã xây dựng theo giấy phép này khi chưa sang tên chủ quyền quyền sử dụng đất. Do trong thư bà không nêu rõ việc nhận chuyển nhượng và xây nhà được thực hiện trong thời gian nào nên luật sư chia thành các trường hợp như sau:1. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước 1-7-2004 và căn nhà được xây dựng trước 1-7-2006:

Trường hợp bà đã nhận chuyển nhượng bằng giấy tay trước 1-7-2004 thì bà sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi xuất trình giấy tay mua bán có chữ ký của các bên cùng với sổ đỏ thửa đất [khoản 2 điều 50 Luật đất đai và khoản 1 điều 11 Nghị định 84/2007/NĐ-CP]. Theo điều 62 của Luật xây dựng, chủ đầu tư khi xây dựng công trình phải xin giấy phép xây dựng, tức người đứng tên trong giấy phép xây dựng đồng thời là chủ sở hữu công trình. Do bà là chủ đầu tư xây dựng công trình, song giấy phép xây dựng lại đứng tên ông A, nên không thể được xem là giấy tờ tạo lập nhà ở để bà được công nhận quyền sở hữu nhà.Trong trường hợp như thế, sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà có thể xin hợp thức hóa căn nhà theo trường hợp xây dựng không phép trước 1-7-2006. Theo điểm h khoản 1 điều 8 nghị định 88/2009/NĐ-CP, trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ về tạo lập nhà ở thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về nhà ở đã được xây dựng trước ngày 1-7-2006, nhà ở không có tranh chấp, được xây dựng phù hợp quy hoạch thì được công nhận quyền sở hữu nhà ở. 2. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 1-7-2004 căn nhà được xây dựng trước 1-7-2006:

Theo Luật đất đai 2004, mọi trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 1-7-2004 đều phải có hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực mới được pháp luật công nhận. Do vậy, trong trường hợp này bà cần liên hệ lại với ông B, đề nghị ông B đứng ra làm thủ tục hợp thức hóa căn nhà theo trường hợp xây dựng không phép trước 1-7-2006 tương tự như nói trên, vì sổ đỏ vẫn đang mang tên ông B. Sau khi ông B được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, sẽ lập hợp đồng có công chứng chứng nhận để chuyển nhượng lại nhà đất cho bà.3. Trường hợp căn nhà được xây dựng sau 1-7-2006:

Cũng theo điểm h khoản 1 điều 8 của nghị định 88/2009/NĐ-CP, mọi trường hợp nhà ở được xây dựng sau 1-7-2006 mà chủ đầu tư không có giấy phép xây dựng sẽ chỉ được công nhận nếu không thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng. Theo điều 62 Luật xây dựng, nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng là nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị, không thuộc điểm dân cư tập trung, điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt. Nhà của bà không thuộc trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng như nói trên thì quyền sở hữu nhà sẽ không được công nhận. Trong trường hợp này, bà chỉ có thể được công nhận quyền sử dụng đất. Trân trọng kính chào.Luật sư Huỳnh Văn Nông
www.shlaw.vn

Liên kết hữu ích

Công trình hay đất đã có giấy phép xây dựng nhưng chưa có nhu cầu xây và bán hoặc chuyển nhượng lại cho người khác thì người mua này có được thi công xây dựng theo giấy phép đã có từ chủ nhà hay buộc phải làm thủ tục xin phép xây dựng lại từ đầu ?

Đây có lẽ là vấn đề được nhiều người quan tâm và Kiến Gia Phú sẽ giúp bạn giải đáp thắc mắc này.

Chúng ta đều biết, việc xin giấy phép cần nhiều thủ tục và giấy tờ liên quan đến chủ đất cũng như chủ đầu tư khi có nhu cầu xây dựng công trình, nó là điều kiền cần để cơ quan pháp luật quản lý , giám sát thi công, kiểm tra và xử lý các vi phạm trong xây dựng nếu có. Lập biên bản nghiệm thu và đăng ký sở hữu khi công trình đã xây dựng xong.

Giấy phép xây dựng bạn có thể gia hạn 12 tháng kể từ ngày cấp phép xây dựng mà chưa thi công hoặc thi công chưa xong và gia hạn được nhiều lần, trừ trường hợp khu đất dự kiến xây dựng thay đổi qui hoạch, có qui định khác, dẫn đến nội dung giấy phép xây dựng không còn phù hợp, hoặc trường hợp đất bị Nhà nước thu hồi theo qui định, đất đã hết hạn sử dụng nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn thời gian sử dụng đất.

Tất cả những thông tin liên quan đến chủ đất, chủ công trình do đó để tránh những rắc rối về sau, bạn cần phải đăng ký lại giấy phép để đảm bảo các quyền lợi sở hữu sau này chứ không được phép sang tên.

Thủ tục hồ sơ cần thiết để xin phép xây dựng gồm : 1. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng [theo mẫu đối với từng trường hợp, từng loại công trình]. 2. Bản sao có chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; giấy tờ

3. Hai bộ bản vẽ thiết kế do tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực thực hiện và đã được chủ đầu tư tổ chức thẩm định, phê duyệt theo quy định

Ngoài ra, nếu lô đất bạn đang xây chưa được sang tên, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do việc chuyển nhượng nên chưa thể tiến hành việc xin cấp giấy phép xây dựng được.

Phạt tiền đối với chủ đầu tư tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép được cấp có thẩm quyền cấp:  Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị, Như vậy, trường hợp xây dựng nhà ở đô thị khi chưa có giấy phép xây dựng sẽ có thể bị phạt từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng

Hãy lựa chọn đơn vị uy tín và chuyên nghiệp giúp bạn hoàn thành thủ tục xin phép để công trình được thi công theo đúng dự kiến nhé.

Sang tên giấy phép xây dựng khi chuyển nhượng đất cho người khác? Tôi mua một mảnh đất tại Tam Kỳ, Quảng Nam. Khi tiến hành mua bán, chủ đất có đưa cho tôi sổ đỏ của mảnh đất cùng giấy phép xây dựng nhà ở được chủ đất xin trước khi chuyển nhượng đất cho tôi. Nay tôi muốn xây dựng nhà trên mảnh đất này thì có cần xin phép xây dựng nữa không? Hay tôi có thể sử dụng trực tiếp giấy phép xây dựng mà chủ đất cũ đã xin cấp hay phải tiến hành thủ tục sang tên giấy phép xây dựng?

Tư vấn pháp luật đất đai:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài tư vấn. Về sang tên giấy phép xây dựng khi chuyển nhượng đất cho người khác; tổng đài xin tư vấn như sau:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 thì trước khi tiến hành xây dựng thì chủ đầu tư phải tiến hành xin giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Đồng thời theo quy định tại Điều 90 Luật xây dựng năm 2014 thì giấy phép xây dựng phải ghi rõ tên và địa chỉ của chủ đầu tư.

Như vậy, giấy phép xây dựng khi được cấp cho chủ đầu tư nào thì chỉ có chủ đầu tư đó được quyền khởi công xây dựng công trình, vì chủ đầu tư đó vừa có quyền và vừa có nghĩa vụ trong hoạt động xây dựng như: nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho các bên liên quan trong hoạt động xây dựng do lỗi của chủ đầu tư gây ra,…

Đối với trường hợp của bạn: bạn mua đất tại Tam Kỳ, Quảng Nam, đã sang tên quyền sử dụng đất và hiện mảnh đất có giấy phép xây dựng do chủ cũ xin. Vậy giấy phép xây dựng mang tên chủ đất cũ và mảnh đất đã sang tên cho bạn nên giấy phép xây dựng mang tên chủ cũ không còn có hiệu lực pháp luật nữa. Do đó nếu bạn muốn xây dựng nhà ở thì bạn phải tiến hành xin cấp giấy phép xây dựng mới.

1. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 95 Luật xây dựng năm 2014, hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ sau:

+ Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Bản vẽ thiết kế xây dựng;

+ Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Tổng đài tư vấn đất đai trực tuyến 24/7: 19006172

Bạn chuẩn bị 02 bộ hồ sơ nêu trên nộp cho Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh [theo Khoản 3 Điều 103 Luật xây dựng năm 2014].

2. Thời hạn cấp giấy phép xây dựng nhà ở trong khu đô thị

Căn cứ theo quy định tại điểm e Khoản 1 Điều 102 Luật xây dựng năm 2014 thì thời hạn giải quyết hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở trong khu đô thị là không quá 15 ngày kể từ nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho bạn biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo bài viết sau:

Xin phép xây dựng khi không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều chỉnh nội dung trên giấy phép xây dựng

Trong quá trình giải quyết nếu có vấn đề gì vướng mắc bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn trực tuyến 24/7: 1900 6172 để được tổng đài tư vấn.