Bên cho thuê có thể khởi kiện Thế Giới Di Động tại tòa án để giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà.
Sự việc Công ty CP Thế Giới Di Động - chủ hệ thống Thế Giới Di Động/Điện Máy Xanh - đơn phương thông báo tới các đối tác về việc Thế Giới Di Động không đóng tiền thuê mặt bằng trong thời gian đóng cửa do ảnh hưởng của dịch COVID-19 và giãn cách xã hội nghiêm ngặt đã trở thành chủ đề nóng, gây nhiều ý kiến trái chiều.
Trước khi đi sâu phân tích vụ việc, chúng ta cần thấy rằng dịch COVID-19 đã diễn ra gần hai năm nay, một trong những ảnh hưởng nghiêm trọng của đại dịch là các hợp đồng thuê mặt bằng, đặc biệt là các mặt bằng ở vị trí đắc địa với chi phí thuê lên đến hàng trăm triệu đồng/tháng. Việc miễn, giảm tiền thuê mặt bằng là cần thiết để các bên cùng nhau vượt qua khó khăn.
Trong trường hợp Thế Giới Di Động với các đối tác mặt bằng, cần đi sâu vào các hợp đồng thuê nhà/mặt bằng mà doanh nghiệp này đã ký kết với chủ nhà có đưa ra các quy định về sự kiện bất khả kháng, cụ thể là tình trạng dịch bệnh và hướng giải quyết của các bên, thì việc Thế Giới Di Động giải quyết như văn bản gửi đối tác sẽ không có gì bàn cãi.
Còn nếu hợp đồng không có điều khoản thỏa thuận về sự kiện bất khả kháng hoặc các bên không thống nhất được những vấn đề liên quan thì để được giảm tiền thuê mặt bằng, Thế Giới Di Động phải tiến hành thương lượng và bắt buộc phải được sự đồng ý của bên cho thuê là chủ nhà.
Một cửa hàng Thế Giới Di Động và Điện Máy Xanh trên đường Hòa Bình, quận Tân Phú, TP.HCM. Ảnh: Tấn Thạnh
Hành vi pháp lý đơn phương mà Thế Giới Di Động đã làm như cắt giảm một phần tiền thuê theo tỉ lệ tự ấn định và chuyển phần tiền còn lại vào tài khoản bên cho thuê mà chưa được sự đồng ý của bên cho thuê rõ ràng có dấu hiệu vi phạm hợp đồng đã ký kết. Như đã phân tích, dù Thế Giới Di Động có thông báo hoặc không có thông báo mà trường hợp hợp đồng không có thỏa thuận và bên cho thuê không đồng ý thì cũng không được hành xử như vậy.
Trong trường hợp này, Thế Giới Di Động có nhiều lựa chọn khác để giải quyết vấn đề, như vẫn trả tiền theo trách nhiệm trong hợp đồng và thông báo ngừng thuê tại một thời điểm sẽ ấn định hoặc vẫn trả tiền theo trách nhiệm, đồng thời kiện ra tòa để áp dụng điều kiện bất khả kháng nhằm truy hồi các khoản tiền đã thanh toán - quan trọng là Thế Giới Di Động phải chứng minh được nghĩa vụ của họ không thể thực hiện được có nguyên nhân trực tiếp từ dịch COVID-19. Tuy nhiên, Thế Giới Di Động lại chọn một cách giải quyết khác.
Hiện nay, với việc dịch COVID-19 kéo dài và hầu hết các lĩnh vực/doanh nghiệp nào cũng bị ảnh hưởng, nếu chúng ta cứ viện dẫn dịch COVID-19 để áp dụng sự kiện bất khả kháng được miễn thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng thì e rằng sẽ không còn quan hệ hợp đồng nào nữa được thực hiện. Tại thời điểm này, dịch COVID-19 không đồng nghĩa với sự kiện bất khả kháng mà phụ thuộc thời điểm hợp đồng đã ký cũng như các hoàn cảnh, điều kiện cụ thể.
Những chính sách phong tỏa/hạn chế đi lại, kinh doanh các mặt hàng không thiết yếu mà cơ quan nhà nước áp dụng nhằm hạn chế sự lây lan của dịch bệnh có thể ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến các bên trong quan hệ hợp đồng. Trong bối cảnh đó, nếu không được hoặc hạn chế kinh doanh, dẫn tới không có doanh thu thì các bên nên ngồi lại để trao đổi, chia sẻ khó khăn với nhau, đồng thời thể hiện được thiện chí mong muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký. Trong trường hợp này, bên cho thuê cần suy nghĩ nếu không giảm giá thì việc lấy lại mặt bằng liệu có tìm được khách thuê mới trong hoàn cảnh hiện nay hay không?
Với Thế Giới Di Động, hành vi pháp lý đơn phương như doanh nghiệp này đã thực hiện nếu trong hợp đồng không có quy định cụ thể và bên cho thuê không đồng ý thì có thể phản hồi bằng văn bản về việc không đồng ý. Thậm chí, bên cho thuê có thể khởi kiện tại tòa án để giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà. Kết quả giải quyết tranh chấp phụ thuộc vào nội dung hợp đồng và những chứng cứ mà các bên cung cấp cho tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.
Rất ít đối tác phản ứng
Ông Đặng Thanh Phong, Trưởng Phòng Truyền thông Thế Giới Di Động, cho biết Thế Giới Di Động luôn tôn trọng quyền và lợi ích của đối tác, khách hàng. Do dịch bệnh phải giãn cách xã hội dẫn đến nhiều cửa hàng phải đóng cửa hoàn toàn theo chỉ đạo của Chính phủ về việc phòng chống dịch COVID-19, nên từ tháng 6 đến nay, công ty đã gửi 3 thông báo đến đối tác về việc chia sẻ khó khăn do dịch bệnh, trong đó có nội dung về chi phí mặt bằng trong thời gian giãn cách. Thông báo trên cũng dựa trên hợp đồng đã được ký kết giữa hai bên, trong đó có điều khoản về những trường hợp xảy ra do bất khả kháng, thiên tai, hỏa hoạn... thì hai bên cùng thương lượng giải quyết.
Cũng theo ông Phong, Thế Giới Di Động đã cố gắng tìm các giải pháp kết nối với đối tác là chủ mặt bằng để thương lượng về việc miễn, giảm phí mặt bằng trong những tháng giãn cách xã hội. Đã có hơn 90% đối tác đồng ý miễn, giảm phí, thậm chí nhiều chủ mặt bằng còn chia sẻ khó khăn với Thế Giới Di Động và nhất trí giảm giá tiền cho thuê trong thời gian dài từ 3-4 năm tới.
Đại diện Thế Giới Di Động còn cho biết những đối tác mặt bằng "phản ứng" chỉ chiếm số ít với lý do họ chưa nhận được văn bản thông báo, cũng như chưa thấy bên thuê mặt bằng liên hệ với họ. "Mặt bằng thuê rất đa dạng, có đặc thù khác nhau về chủ sở hữu, có thể thuê qua trung gian, thuê từ nhiều căn nhà gộp lại để có diện tích đủ lớn cho một siêu thị, mặt bằng sở hữu tư nhân hoặc tập thể, doanh nghiệp... Mỗi loại hình sẽ có điều khoản hợp đồng khác nhau. Tuy nhiên, trên tinh thần chung, Thế Giới Di Động luôn tôn trọng đối tác, bảo đảm quyền lợi cho khách hàng" - đại diện Thế Giới Di Động nhấn mạnh.
Ng.Hải
Ông Nguyễn Hồng Hải - Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc Công ty VNO:
Không thể tự cấn trừ hay miễn, giảm tiền thuê
Dịch bệnh kéo dài làm các mặt bằng, văn phòng đều trong tình trạng đóng băng. Lúc này, chỉ những người không "dính" đến tiền thuê mặt bằng là khỏe nhất. Tuy vậy, cũng có nhiều chủ nhà có tâm đã chủ động miễn, giảm giá cho người thuê trong những tháng dịch bệnh để giảm thiệt hại cho khách. Điều đó là đáng trân quý, giúp người thuê có thể tồn tại, trụ được trong đại dịch.
Tuy vậy, nếu trong hợp đồng thuê không thể hiện các điều khoản loại trừ các yếu tố buộc chủ nhà phải giảm giá thì bên đi thuê cũng khó đòi hỏi, chứ không thể có chuyện bên thuê tự ý giảm giá như vậy. Còn nếu trong thỏa thuận có mà chủ nhà không đồng ý giảm thì người thuê có thể đi khiếu nại, kiện chứ cũng không thể tự ý cấn trừ, giảm giá hay không đóng tiền thuê cho chủ mặt bằng.
Là người làm trong ngành, chúng tôi mong muốn Thế Giới Di Động và các bên thỏa thuận, chia sẻ khó khăn với nhau để cùng phát triển, vì thực tế, người đi thuê hay cho thuê đều thiệt hại nếu hủy hợp đồng trong giai đoạn này.
Ông Phạm Hữu Phúc [ngụ quận Bình Tân, chủ nhiều mặt bằng cho thuê ở TP.HCM]:
Chủ nhà cần có trách nhiệm chia sẻ
Tôi có nhiều mặt bằng cho thuê, khi dịch bệnh xảy ra, tôi thấy mình có trách nhiệm chia sẻ, không thể tư lợi một mình nên nhiều tháng liền không thu đủ tiền thuê của khách mà chủ động giảm 50%, thậm chí có tháng miễn phí hoàn toàn.
Tôi luôn mong khách thuê làm ăn được, vui vẻ trả tiền thuê mặt bằng chứ họ khó khăn đến mức phải đóng cửa trả mặt bằng là việc không ai mong muốn. Tuy nhiên, nếu khách thuê có thái độ không tôn trọng chủ nhà, tự ý "muốn trả bao nhiêu thì trả" chắc chắn tôi không thể thông cảm. Nếu không giải quyết được bằng thương lượng thì buộc phải nhờ đến pháp luật can thiệp và phân xử thôi.
Trong tình cảnh như hiện nay, tôi không nghĩ có khách thuê nào lại có thể tự ý như Thế Giới Di Động.
Sơn Nhung ghi
Luật sư Trần Minh Cường [Đoàn Luật sư TP.HCM]
Một cửa hàng của Thế Giới Di Động [Ảnh: MWG].
Trao đổi với Dân trí, luật sư Quách Thành Lực - Giám đốc Công ty Luật TNHH Pháp Trị [Đoàn luật sư TP Hà Nội] - cho rằng, dù dịch bệnh Covid-19 có được coi là sự kiện bất khả kháng thì người thuê nhà cũng không thể đương nhiên được miễn tiền hay giảm tiền thuê nhà.
Tuy nhiên, dù cách làm này có thể không phù hợp với quy định pháp luật, không đúng nội dung thỏa thuận trong hợp đồng nhưng theo ông Lực, với một đơn vị kinh doanh thì họ sẽ vận dụng mọi biện pháp phù hợp thực tế để giảm thiểu các chi phí, bảo vệ dòng tiền, duy trì hoạt động kinh doanh của mình.
Dưới góc độ pháp lý, ông nhìn nhận thế nào về vụ Thế Giới Di Động đơn phương thông báo việc miễn, giảm tiền thuê mặt bằng đối với một số chủ nhà vừa qua?
- Bộ phận pháp chế của Thế Giới Di Động có thể đã có những trao đổi thương lượng với chủ nhà về việc giảm tiền thuê nhà trong thời gian bị phong tỏa, hạn chế đi lại do dịch Covid-19.
Do hai bên không đi đến thống nhất được việc miễn, giảm nên Thế Giới Di Động đã có những hành động đơn phương tự miễn, giảm tiền thuê nhà với chủ nhà.
Theo đánh giá của tôi, đây là hành động gây sức ép để chủ nhà phải có những thay đổi hướng tới chấp nhận giảm tiền thuê, miễn tiền thuê.
Cách làm này có thể không phù hợp với quy định pháp luật, không đúng nội dung thỏa thuận trong hợp đồng nhưng với một đơn vị kinh doanh thì họ sẽ vận dụng mọi biện pháp phù hợp thực tế để giảm thiểu các chi phí, bảo vệ dòng tiền, duy trì hoạt động kinh doanh của mình.
Công văn gây tranh cãi của Thế Giới Di Động [Ảnh: T.K.M].
Có ý cho rằng thuê mặt bằng để kinh doanh nhưng nếu phải đóng cửa vì Covid-19 không kinh doanh được thì việc không trả tiền thuê là hợp lý, ông nghĩ sao về quan điểm này?
- Hợp đồng là luật giữa hai bên, quyền nghĩa vụ hai bên theo thỏa thuận trong hợp đồng có hiệu lực bất biến. Trong hợp đồng giữa hai bên nếu không quy định các điều khoản được miễn, giảm tiền nhà khi xảy ra các sự kiện pháp lý nhất định thì hành động đơn phương thay đổi của một bên hoàn toàn không có giá trị pháp lý với bên còn lại.
Bộ Luật dân sự năm 2015 chỉ quy định 2 trường hợp dù trong hợp đồng không quy định nhưng một bên vẫn có quyền vận dụng thực hiện hành vi pháp lý đơn phương dẫn tới bên còn lại phải có nghĩa vụ phản hồi. Đó là sự kiện bất khả kháng và thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản.
Tuy nhiên hai trường hợp này chỉ dẫn đến việc bên thuê không phải chịu tiền phạt do thanh toán chậm tiền thuê nhà và hai bên có nghĩa vụ đàm phán lại để giảm tiền thuê nhà.
Hiện nay dịch bệnh Covid-19 có được coi là bất khả kháng hay không? Nếu có, thì cũng không thể dẫn tới việc người thuê nhà đương nhiên được miễn tiền hay giảm tiền thuê nhà.
Một số chủ nhà cho biết họ không đồng ý việc Thế Giới Di Động tự ý miễn giảm tiền thuê như vậy. Theo ông họ nên làm gì lúc này để đòi lại được quyền lợi chính đáng?
- Người thuê nhà là Thế Giới Di Động mới phải là bên sốt sắng giải quyết việc thuê tiếp hay chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng. Bên cho thuê nhà nếu không đồng ý việc miễn, giảm tiền thuê nhà cứ tiếp tục duy trì hợp đồng thuê và chờ đợi phản ứng pháp lý của bên thuê.
Trong thời gian hợp đồng thuê chưa được thanh lý thì bên thuê vẫn phải có nghĩa vụ trả tiền nhà đúng như thỏa thuận ghi nhận tại hợp đồng.
Các khoản nợ người thuê chưa trả được người cho thuê nhà có thể thông qua tòa án để buộc bên có nghĩa vụ phải thi hành. Khả năng chấp hành việc thi hành án với các đơn vị lớn như Thế Giới Di Động là rất khả quan.
Một số chủ nhà cho biết nếu Thế giới Di Động không trả đủ họ sẽ lấy nhà tuy nhiên họ còn băn khoăn về mặt pháp lý. Vậy trong trường hợp nào thì chủ nhà được lấy lại mặt bằng đã cho thuê? Trong trường hợp Thế giới Di Động không trả đủ tiền thuê và trả chậm, chủ nhà có thể đóng cửa và lấy lại mặt bằng không thưa ông?
- Chủ nhà cần xem lại các thỏa thuận tại hợp đồng giữa hai bên. Nếu trong hợp đồng có điều khoản bên thuê vi phạm hợp đồng thì bên cho thuê có quyền thu hồi mặt bằng thì hoàn toàn có thể áp dụng.
Trường hợp nội dung hợp đồng không có, hai bên không thỏa thuận được với nhau thì chủ nhà có thể đưa vụ việc ra tòa án nơi có mặt bằng thuê để giải quyết.
Hai bên cần bàn bạc, trao đổi với nhau, vận dụng các quy định pháp luật liên quan đến việc thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản được quy định tại điều 420 Bộ Luật dân sự, căn cứ trên tình hình thực tế để xem xét giảm tiền thuê nhà tiếp tục duy trì mối quan hệ giữa hai bên.
Điều 420. Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản
1. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau đây:
a] Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;
b] Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;
c] Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;
d] Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;
đ] Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.
2. Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.
3. Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án:
a] Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;
b] Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.
Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.
4. Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Xin cám ơn ông!
Nguyễn Khánh