Tài khoản của Ban quản trị nhà chung cư

Ban quản trị chung cư đóng vai trò quan trọng trong quá trình quản lý, điều hành nhà chung cư. Bài viết dưới đây sẽ giải đáp kỹ về quyền hạn, trách nhiệm và mô hình hoạt động của ban quản trị tòa nhà chung cư để bạn hiểu rõ hơn về khái niệm này.

Ban quản trị chung cư là gì?

Khái niệm ban quản trị chung cư

Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà phải thành lập Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở thì ban quản trị chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã. 

Ban quản trị do hội nghị nhà chung cư hoặc cụm nhà chung cư bầu ra để thực hiện các quyền và trách nhiệm nhất định.

Thông tư 02/2016/TT-BXD Ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng nêu rõ: Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có dưới 20 căn hộ thì hội nghị nhà chung cư quyết định thành lập Ban quản trị hoặc không thành lập Ban quản trị. 

Trường hợp thành lập Ban quản trị nhà chung cư thì nguyên tắc hoạt động và mô hình tổ chức của Ban quản trị được quy định như sau:

• Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư không có tư cách pháp nhân, không có con dấu. Ban quản trị hoạt động theo mô hình tự quản và thực hiện các quyền, trách nhiệm theo luật. 
• Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì mô hình hoạt động là Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã. Ở trường hợp này, ban quản trị nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu. 

Thành phần ban quản trị chung cư

Thành phần ban quản trị chung cư được quy định rõ tại khoản 2, điều 20, mục 2, chương III, thuộc Thông tư 02/2016/TT-BXD Ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư: 

Với ban quản trị tòa nhà chung cư: 

• Thành phần bao gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban và các thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định. 
• Nếu chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư thì đại diện của chủ đầu tư có thể được bầu làm Trưởng ban quản trị nhà chung cư. Trường hợp không được bầu làm Trưởng ban thì chủ đầu tư được tham gia làm Phó ban quản trị nhà chung cư.

Với ban quản trị cụm tòa nhà chung cư: 

• Thành phần bao gồm 01 Trưởng ban; mỗi tòa nhà trong cụm tổ chức họp để cử ra 01 hoặc 02 đại diện làm Phó ban và các thành viên khác do hội nghị cụm nhà chung cư quyết định. 
• Nếu chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong cụm nhà chung cư thì đại diện của chủ đầu tư có thể được hội nghị cụm nhà chung cư bầu làm Trưởng ban quản trị. Trường hợp không được bầu làm trưởng ban thì chủ đầu tư được quyền cử đại diện của tòa nhà mà chủ đầu tư còn sở hữu diện tích làm Phó ban. 

Tiêu chuẩn đối với thành viên ban quản trị tòa nhà chung cư

Điều 2 Thông tư 06/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định về số lượng thành viên ban quản trị nhà chung cư như sau:

Đối với tòa nhà:

• Đối với tòa nhà chỉ có một khối nhà [block] độc lập thì có tối thiểu 03 thành viên Ban quản trị.
• Trường hợp tòa nhà có nhiều khối nhà [block] quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư 28/2016/TT-BXD thì mỗi khối nhà [block] có tối thiểu 01 thành viên Ban quản trị. Khoản 2, Điều 3 của Thông tư 28/2016/TT-BXD nêu rõ tòa nhà chung cư là một khối nhà [block] độc lập hoặc một số khối nhà có chung khối đế nổi trên mặt đất được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. 

Đối với một cụm nhà chung cư thì có số lượng tối thiểu 06 thành viên Ban quản trị.

Về thành viên:

• Khoản 1, điều 103, Luật nhà ở 2020 nêu rõ: Đối với chung cư có 1 chủ sở hữu, thành viên Ban quản trị chung cư bao gồm đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư.
• Khoản 2, điều 103 của Luật Nhà ở 2020 quy định: Đối với chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư [nếu có]; trường hợp người sử dụng nhà chung cư tham gia Hội nghị nhà chung cư thì thành phần Ban quản trị nhà chung cư có thể gồm cả người sử dụng.

Yêu cầu đối với các thành viên ban quản trị chung cư được quy định tại khoản 1, 2, điều 19, mục 2, chương III của Thông tư 02/2016/TT-BXD:

• Các thành viên Ban quản trị nhà chung cư là người có sức khỏe, không có tiền án, tiền sự; ưu tiên lựa chọn những người có kiến thức, kinh nghiệm về xây dựng, kiến trúc, tài chính, pháp luật tham gia Ban quản trị nhà chung cư.
• Các thành viên trong Ban quản trị nhà chung cư đều phải tham gia các lớp bồi dưỡng kiến thức về quản lý, sử dụng nhà chung cư do các cơ sở đào tạo và bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư tổ chức theo đúng quy định của Bộ Xây Dựng.

Quyền hạn và trách nhiệm của ban quản trị chung cư

Quyền và trách nhiệm của ban quản trị nhà chung cư một chủ sở hữu:

Điều 104, mục 1, chương VII của Luật nhà ở 2014 và điều 41, mục 5, chương III của Thông tư 02/2016/TT-BXD Ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư nêu rõ quyền và trách nhiệm của ban quản trị chung cư một chủ sở hữu như sau: 

• Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.
• Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết.

• Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư.
• Thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư.
• Nhận bàn giao, lưu trữ, quản lý hồ sơ nhà chung cư; cung cấp một bộ hồ sơ đã nhận bàn giao từ chủ đầu tư cho đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này, trừ trường hợp đơn vị quản lý vận hành là chủ đầu tư.
• Chuẩn bị các nội dung và tổ chức họp hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; thông báo công khai nội dung hợp đồng quản lý vận hành và hợp đồng bảo trì đã ký kết tại hội nghị nhà chung cư.
• Chịu trách nhiệm trước các chủ sở hữu nhà chung cư về nhiệm vụ được giao; chấp hành đúng quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị.
• Đề nghị cơ quan có thẩm quyền tổ chức họp hội nghị nhà chung cư, công nhận Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để quyết định thay thế đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp đơn vị đang quản lý vận hành không còn đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Quy chế này.
• Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết khi chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ nhà chung cư, không bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định.
• Bàn giao lại hồ sơ, sổ sách, giấy tờ đang quản lý cho Ban quản trị mới sau khi được công nhận.
• Thành viên Ban quản trị nếu có hành vi vi phạm Quy chế này và quy định của pháp luật có liên quan thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị xử lý theo quy định của Quy chế này, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bị thiệt hại.
• Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện các quyền, trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật.

• Thực hiện các quyền và trách nhiệm khác quy định trong quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và quy định tại Quy chế này.
• Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư.
• Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định.
• Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy định pháp luật.

Quyền và trách nhiệm của ban quản trị nhà chung cư nhiều chủ sở hữu:

Theo điều 104, mục 1, chương VII của Luật nhà ở 2014 và điều 41, mục 5, chương III của Thông tư 02/2016/TT-BXD Ban hành Quy chế Quản lý, Sử dụng nhà chung cư, ban quản trị nhà chung cư nhiều chủ sở hữu có quyền và trách nhiệm tương tự ban quản trị nhà chung cư một chủ sở hữu, ngoài ra còn một số quyền và trách nhiệm khác: 

• Quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; đồng thời báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này.
• Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
• Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư.
• Thực hiện thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư.
• Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì.
• Báo cáo kết quả hoạt động, thu, chi tài chính của Ban quản trị, kết quả công việc bảo trì và việc thu, chi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để hội nghị nhà chung cư kiểm tra, giám sát, thông qua theo quy định của Quy chế này.
• Thay mặt chủ sở hữu để thực hiện các quyền đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này; không được kích động người khác gây mất trật tự, an ninh tại khu vực nhà chung cư.

Mô hình ban quản trị chung cư

Mô hình ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu

Điều 18, Thông tư 02/2016/TT-BXD Ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định ban quản trị nhà chung cư một chủ sở hữu hoạt động theo mô hình tự quản.

Mô hình này cho phép các thành viên Ban quản trị tự thống nhất phân công thực hiện các quyền và trách nhiệm do quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư quy định. 

Mô hình ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

Thông tư 02/2016/TT-BXD Ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định rõ tại điều 18, mục 1, chương III rằng ban quản trị nhà chung cư nhiều chủ sở hữu hoạt động theo 2 mô hình.

Cụ thể, đó là mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền, trách nhiệm đã quy định. Hội nghị nhà chung cư sẽ quyết định mô hình của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu.

• Với mô hình thứ nhất, việc triệu tập và tổ chức cuộc họp của Ban quản trị được thực hiện theo quy định của Luật Doanh nghiệp. 
• Còn với mô hình thứ hai, việc triệu tập và tổ chức cuộc họp của Ban quản trị được thực hiện theo quy định của Luật Hợp tác xã. Khi bầu, bãi miễn thành viên Ban quản trị nhà chung cư, các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không phải thành lập công ty cổ phần hoặc thành lập hợp tác xã. 

Cách thức thành lập ban quản trị chung cư

Ban quản trị chung cư được thành lập qua hội nghị nhà chung cư

Theo điều 12, mục 1, chương III thuộc Thông tư 02/2016/TT-BXD Ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, hội nghị nhà chung cư là hội nghị của đại diện chủ sở hữu và người sử dụng đối với nhà chung cư có 1 chủ sở hữu.

Còn với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, hội nghị nhà chung cư là hội nghị của đại diện các chủ sở hữu căn hộ hoặc người đang sử dụng nếu chủ sở hữu không tham dự. Hội nghị nhà chung cư có quyền quyết định các nội dung liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Thành phần tham dự hội nghị nhà chung cư có chút khác biệt giữa hai cụm nhà chung cư có một chủ sở hữu và nhiều chủ sở hữu. Điều này được nêu rõ tại điều 16, mục 1, chương III của Thông tư 02/2016/TT-BXD Ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư:

• Đối với nhà chung cư, cụm nhà chung cư có một chủ sở hữu,  thành phần tham dự hội nghị nhà chung cư bao gồm đại diện chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và mời đại diện của Ủy ban nhân dân cấp phường nơi có nhà chung cư tham dự.
• Đối với nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thành phần tham dự hội nghị nhà chung cư được quy định như sau:

• • Trường hợp tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì thành phần tham dự bao gồm đại diện chủ đầu tư, đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao và mời đại diện của Ủy ban nhân dân cấp phường.
  • Trường hợp tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường và hội nghị nhà chung cư thường niên thì thành phần tham dự bao gồm đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao, đại diện chủ đầu tư [nếu chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư], đại diện đơn vị quản lý vận hành [nếu nhà chung cư phải thuê đơn vị quản lý vận hành] và mời đại diện của Ủy ban nhân dân cấp phường.

Nhiệm vụ của ban quản trị tòa nhà chung cư sau khi được bầu

Điều 22, mục 1, chương III của Thông tư 02/2016/TT-BXD Ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành vào năm 2016 quy định:

• Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày được hội nghị nhà chung cư bầu, Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị công nhận Ban quản trị quy định tại Ủy ban nhân dân cấp quận nơi có nhà chung cư. 
• Sau khi có Quyết định công nhận Ban quản trị của Ủy ban nhân dân cấp quận, Ban quản trị được công nhận có trách nhiệm lập tài khoản hoạt động của Ban quản trị; trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị phải lập tài khoản quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và đăng ký con dấu theo quy định, trừ trường hợp Ban quản trị đã có con dấu và có tài khoản được lập theo quy định.

Bài viết trên đây đã cung cấp những thông tin quan trọng liên quan tới khái niệm ban quản trị tòa nhà chung cư. Nếu muốn tìm hiểu sâu thêm về ban quản trị chung cư và các dịch vụ liên quan của PSA, bạn có thể tham khảo tại đây.

Liên hệ với chúng tôi:

PSA – Tận tay, Tận tâm

• Fanpage: //www.facebook.com/psaquanlytoanhavn
• Zalo: //zalo.me/2568370176442002461
• Website: Psa.vn
• Hotline: 0911 033 777 – Tổng đài CSKH 1900 575 772
• Hệ thống các chi nhánh:
  • Trụ sở chính: Tầng 15, Tòa nhà VPI, số 167 Trung Kính, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội.
  • Chi nhánh phía Nam: Tầng 3, số 46 Trương Định, phường Võ Thị Sáu, quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh.
  • Chi nhánh Nghi Sơn: Vạn Xuân Thành, phường Xuân Lâm, thị xã Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa.
  • Văn phòng đại diện tại Đà Nẵng: Số 74 đường Quang Trung, phường Thạch Thang, quận Hải Châu, Thành phố Đà Nẵng.