Bài tập định giá tài sản phương pháp chi phí có lời giải

Tài liệu "Thẩm định giá bằng phương pháp chi phí" có mã là 230000, file định dạng doc, có 13 trang, dung lượng file 156 kb. Tài liệu thuộc chuyên mục: Luận văn đồ án > Tổng hợp. Tài liệu thuộc loại Đồng

Nội dung Thẩm định giá bằng phương pháp chi phí

Trước khi tải bạn có thể xem qua phần preview bên dưới. Hệ thống tự động lấy ngẫu nhiên 20% các trang trong tài liệu Thẩm định giá bằng phương pháp chi phí để tạo dạng ảnh để hiện thị ra. Ảnh hiển thị dưới dạng slide nên bạn thực hiện chuyển slide để xem hết các trang.
Bạn lưu ý là do hiển thị ngẫu nhiên nên có thể thấy ngắt quãng một số trang, nhưng trong nội dung file tải về sẽ đầy đủ 13 trang. Chúng tôi khuyễn khích bạn nên xem kỹ phần preview này để chắc chắn đây là tài liệu bạn cần tải.

Xem preview Thẩm định giá bằng phương pháp chi phí

Nếu bạn đang xem trên máy tính thì bạn có thể click vào phần ảnh nhỏ phía bên dưới hoặc cũng có thể click vào mũi bên sang trái, sang phải để chuyển nội dung slide.Nếu sử dụng điện thoại thì bạn chỉ việc dùng ngón tay gạt sang trái, sang phải để chuyển nội dung slide.

Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, việc thẩm định giá tài sản được thực hiện cho nhiều mục đích về kinh tế: mua bán, cho thuê, bảo hiểm, thanh lý, đầu tư hay sử dụng cho hoạt động tố tụng.

Các phương pháp thẩm định giá tài sản

1. Khái niệm thẩm định giá tài sản

Theo luật Giá số 11/2012/QH13 có hiệu lực năm 2012, thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

Các đối tượng áp dụng thẩm định giá

+ Quyền tài sản là động sản: Đó là quyền sở hữu những tài sản, lợi ích phát sinh từ động sản đó, có thể là những tài sản vô hình hay hữu hình [không thường xuyên gắn cố định với động sản hoặc có thể cầm nắm, di chuyển được].

+ Quyền tài sản là bất động sản: Bao gồm các quyền về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng bất động sản. Tất cả các quyền, lợi ích liên quan đến bất động sản là một khái niệm phi vật chất.

• Các doanh nghiệp: Doanh nghiệp là các tổ chức được đăng kí kinh doanh theo quy định của nhà nước tạo ra lợi nhuận nhờ các hoạt động sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ cho người tiêu dùng.
• Các lợi ích tài chính: Đó là các tài sản vô hình, bao gồm các quyền năng gắn liền với quyền sở hữu của tài sản hoặc doanh nghiệp.

2. 5 Các phương pháp thẩm định giá

       2.1. Phương pháp so sánh hoặc so sánh trực tiếp

Phương pháp này dựa trên cơ sở giá tiền của bất động sản có đặc điểm tương tự đã được bán trên thị trường tại thời điểm trước. Đây là phương pháp đang được sử dụng phổ biến nhất trong nước và trên thế giới.

Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng và được công nhận vì dựa vào giá thị trường.

Nhược điểm:

• Bắt buộc phải có đầy đủ thông tin về các lịch sử giao dịch.
• Không thể hoặc khó tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường giống hoàn toàn với tài sản thẩm định giá.
  

Phương pháp này dựa trên việc xác định thu nhập trung bình hàng năm từ một bất động sản. Dựa trên việc sử dụng một tỷ suất vốn hóa phù hợp, giá trị thu nhập đó có thể được quy đổi để xác định giá trị tài sản cần thẩm định.

Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng.

Nhược điểm: Việc xác định tỷ suất vốn hóa đảm bảo chính xác khá phức tạp, phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân áp dụng.

       2.3. Phương pháp giá thành [phương pháp chi phí]

Phương pháp này được áp dụng để định giá những bất động sản không có trên thị trường, hoặc rất ít xảy ra mua bán trên thị trường thực tế [trường học, lâu đài, nhà thờ, bệnh viện,,…]

Dựa trên nguyên tắc thay thế bất động sản, phương pháp chi phí cho phép giả định giá trị tài sản. Có nghĩa giá trị của một tài sản hiện có, sẽ được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự cộng với chi phí xây dựng cụ thể.

Ưu điểm: Áp dụng đối với những bất động sản khác biệt, không có dữ liệu để so sánh với sản phẩm tương tự.

Nhược điểm:

• Chi phí khấu hao xây dựng mang tính chủ quan, không hoàn toàn chính xác.
• Thẩm định viên về giá phải có kinh nghiệm và kiến thức về từng tài sản.
  

Phương pháp này thường được áp dụng để định giá của các bất động sản mang tính chất đặc biệt. Bao gồm: Khách sạn, nhà nghỉ, rạp chiếu phim và những bất động sản có giá trị phụ thuộc chủ yếu vào khả năng sinh lợi trong tương lai.

Phương pháp này hạch toán dựa vào sự phân tích phát sinh từ iệc quản lý kinh doanh, khoản dư còn lại là thu nhập ròng hàng năm của bất động. 

Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng. 

Nhược điểm: 

• Chỉ áp dụng đối với những bất động sản có khả năng tạo ra lợi nhuận.
• Khó xác định lãi suất vốn hóa.
• Mức độ thu nhập thực tế có thể không chính xác với lợi nhuận ước tính .
• Thẩm định viên cần có kiến thức chuyên sâu về lĩnh vực thẩm định.
  

Phương pháp này là một dạng của phương pháp giá thành sản phẩm. Thường được áp dụng cho những tài sản không tính theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sử dụng trong tương lai.

Ưu điểm: Áp dụng dễ dàng.

Nhược điểm:

• Tất cả mọi giả định về giá bán và chi phí có thể thay đổi tùy theo tình hình kinh tế thị trường.
• Cần có kỹ năng, kiến thức và kinh nghiệm thẩm định để ước tính tất cả các khoản đầu tư khác nhau.
• Không tính đến giá trị của tiền tệ theo thời gian.

Trên đây là toàn bộ nội dung phổ biến kiến thức pháp luật của Công ty Luật DFC về nội dung các phương pháp thẩm định giá. Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, không nhằm mục đích thương mại gửi đến bạn đọc. Mọi thông tin chi tiết, mời bạn liên hệ với chúng tôi qua hotline 19006512 để được hướng dẫn chi tiết nhất.

 ____________

Bài viết liên quan:

Mẫu văn bản thỏa thuận tài sản riêng trước và trong giai đoạn hôn nhân

Làm thế nào để nhập tài sản riêng vào tài sản chung của vợ chồng?

LS. Lê Minh Công

BÀI TẬP

PHẦN 1: BÀI TẬP MẪU

Bài tập mẫu chương 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Bài 1: Phương pháp so sánh

I. Tài sản cần thẩm định giá là một ngôi nhà A tại đường K3 – Cầu Diễn – Hà Nội có diện tích 70m2 và hợp pháp về quyền đối với bất động sản.

Qua thu thập thông tin bằng các phiếu điều tra thị trường trong vòng 6 tháng so với ngày thẩm định giá ở khu vực này, có 2 ngôi nhà được giao dịch thành công và có các yếu tố so sánh gần tương tự với ngôi nhà cần thẩm định giá. Cụ thể như sau:

- Ngôi nhà B trên cùng mặt đường với ngôi nhà A và có diện tích tương tự ngôi nhà A nhưng có thêm phần sân vườn trị giá 50 triệu đồng, hợp pháp về quyền đối với bất động sản, vừa được bán với điều kiện: trả làm 3 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 năm. Trong đó, trả ngay lần đầu 2.000 triệu đồng, đợt hai 1.000 triệu đồng và đợt ba là 800 triệu đồng.

- Ngôi nhà C có diện tích và vị trí tương tự ngôi nhà A, nhưng nội thất kém hơn 30 triệu đồng, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp vừa được bán với giá 2.000 triệu đồng.

II. Thông tin bổ sung: theo quy định hiện hành:

- Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 30 triệu đồng/m2.

- Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 50m2.

- Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt ngoài hạn mức.

- Lãi suất tiền gửi ngân hàng kỳ hạn 1 năm là 8%, 2 năm là 9%, 3 năm là 10%.

- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị của BĐS coi như tương đồng.

III. Yêu cầu: Ước tính giá trị thị trường của ngôi nhà A

Lời giải

* Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất.

Cả 2 BĐS B và C đều có thể so sánh thích hợp với BĐS A.

* Xác định yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và so sánh. Sau đó tiến hành điều chỉnh chênh lệch.

a. Điều chỉnh giá ngôi nhà B

- Giá bán ngôi nhà B quy về điều kiện trả tiền ngay như sau:

2000	+	1000	+	800	=	3.600 triệu đồng
[1 + 8%]	[1 + 9%]2

- So với ngôi nhà A thì ngôi nhà B có thêm phần sân vườn trị giá 50triệu đồng. Đây là yếu tố được đánh giá tốt hơn BĐS mục tiêu nên điều chỉnh giảm giá trị của BĐS so sánh xuống.

Giá trị ngôi nhà B sau khi điều chỉnh chênh lệch về giá trị xây dựng so với ngôi nhà A là:

3.600 – 50 = 3.550 triệu đồng

b. Điều chỉnh ngôi nhà C

Ngôi nhà A và C có 2 yếu tố khác nhau: Tính pháp lý về quyền sử dụng đất

Giá trị nội thất bên trong

- Tính pháp lý về quyền sử dụng đất

BĐS C chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên tiền sử dụng đất phải nộp để hợp pháp hóa quyền sử dụng đất là:

50m2 × 30 triệu đồng/m2 × 50% + 20m2× 30 triệu đồng/m2 × 100% = 1.350 triệu đồng

Giá trị ngôi nhà C sau khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý về QSD đất là:

2.000 + 1.350 = 3.350 triệu đồng

- Giá trị nội thất bên trong

So với ngôi nhà A thì ngôi nhà C có nội thất kém hơn 30 triệu đồng. Đây là yếu tố được đánh giá kém hơn BĐS mục tiêu nên điều chỉnh tăng giá trị của BĐS so sánh lên.

Giá trị ngôi nhà C sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về pháp lý quyền sử dụng đất và giá xây dựng so với ngôi nhà A là:

3.350 + 30 = 3.380 triệu đồng

* Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh.

Giá trị của BĐS mục tiêu được xác định bằng cách bình quân hóa giá trị của các BĐS so sánh:

[3.550 + 3.380] : 2 = 3.465 triệu đồng

Vậy giá trị của BĐS A cần thẩm định giá là 3.465 triệu đồng

Bài 2. Phương pháp thu nhập

Một căn nhà ở mặt tiền đường Hoàng Quốc Việt được xây để cho thuê. Hiện chủ nhà đang cho thuê toàn bộ căn nhà với giá 300 triệu đồng/ năm, chi phí tu bổ, sửa chữa hàng năm 10 triệu đồng, thuế 50 triệu đồng, tỷ suất vốn hóa qua điều tra thị trường cho thấy lãi suất kỳ vọng đối với hoạt động cho thuê nhà phổ biến trên thị trường là 12%/ năm

Yêu cầu: Anh/ Chị hãy xác định giá trị thị trường của căn nhà trên?

Lời giải

* Thu nhập hàng năm mà BĐS mang lại = Tiền thuê = 300 triệu đồng

* Tổng chi phí hàng năm vào BĐS = Chi phí tu bổ, sửa chữa + thuế

= 10 + 50 = 60 triệu đồng

* Thu nhập ròng hàng năm = Tổng thu nhập – tổng chi phí

= 300 – 60 = 240 triệu đồng

* Tỷ suất chiết khấu = 12%

* Giá trị của căn nhà là:

240	=	2.000 triệu đồng
12%

Vậy giá trị thị trường của căn nhà cần định giá là 2.000 triệu đồng

Bài 3. Phương pháp chi phí

Ước tính giá trị của bất động sản X dựa trên các thông tin như sau:

I. Tài liệu về bất động sản X

- Diện tích đất 450 m2, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất.

- Công trình xây dựng trên đất: nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng là 150 m2/sàn.

- Hao mòn của các kết cấu chính: móng 35%, tường 40%, trần 55%, mái 44%.

- Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 5%, tường 20%, trần 15%, mái 11%

II. Các thông tin có liên quan:

- Có một thửa đất trống gần đó có diện tích 300 m2; không có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, không thuộc diện lấn chiếm đất công, không có tranh chấp, hiện trạng đất đang sử dụng là đất ở, vừa được bán với giá là 2,72tỷ.

- Giá đất do Nhà nước quy định tại khu vực này là 2 triệu đồng/m2

- Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200 m2

- Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức.

- Đơn giá xây dựng mới nhà có kết cấu tương tự 2 triệu đồng/m2

- Chi phí làm lại nhà tắm và sửa bếp là 80 triệu đồng

- Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về trang thiết bị phòng khách là 35 triệu đồng.

Lời giải:

* Ước tính giá trị của mảnh đất trống

- BĐS so sánh

+ Tiền sử dụng đất phải nộp

200m2 x 50% x 2 triệu đồng/m2 + 100m2 x 100% x 2 triệu đồng/m2 = 400 triệu đồng

+ Giá trị BĐS so sánh sau khi điều chỉnh chênh lệch về quyền sử dụng đất.

2.720 + 400 = 3.120 triệu đồng

+ Giá 1m2 đất: 3.120 triệu đồng/300 m2 = 10,4 triệu đồng/m2

- BĐS mục tiêu

Ước tính giá trị của mảnh đất trống:

450m2 x 10,4 triệu đồng/m2 = 4.680 triệu đồng

* Chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình xây dựng

150 m2 x 2 tầng x 2 triệu đồng/m2 = 600 triệu đồng

* Ước tính mức giảm giá của công trình xây dựng

- Tỷ lệ hao mòn của công trình xây dựng

Tỷ lệ hao mòn của CTXD	=	35% x 5% + 40% x 20% + 55% x 15% + 44% x 11%
5% + 20% + 15% + 11%

= 44,78%

- Mức giảm giá của công trình xây dựng

600 x 44,78% + 80 + 35 = 383,68 triệu đồng

* Giá trị ước tính của công trình xây dựng

600 – 383,68 = 216,32 triệu đồng

* Giá trị ước tính của BĐS mục tiêu

4.680 + 216,32 = 4.896,32 triệu đồng

Vậy, giá trị ước tính của BĐS X là 4.896,32 triệu đồng

Bài 4. Phương pháp thặng dư

Một thửa đất có diện tích 1.500m2 dự định xây dựng 10 ngôi nhà, với diện tích xây dựng mỗi ngôi nhà là 350m2, các ngôi nhà này sau khi xây dựng sẽ được bán trên thị trường.

- Dự kiến giá bán mỗi ngôi nhà là 5.000 triệu đồng.

- Các chi phí pháp lý liên quan đến việc bán nhà là 100 triệu đồng/nhà.

- Chi phí quảng cáo, đại lý môi giới bán nhà là 250 triệu đồng.

- Chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật vào thửa đất là: 2 triệu đồng/m2..

- Chi phí xây dựng nhà tính bình quân trên 1m2 xây dựng là 5 triệu đồng.

- Chi phí xây dựng nhà được trang trải bằng vốn vay với lãi suất tiền vay 12%/năm.

- Lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư là 900 triệu đồng/nhà.

Yêu cầu: Hãy ước tính giá trị của thửa đất trên. Biết, thời gian tính từ khi khởi công đến khi hoàn thành công việc xây dựng mất 1 năm.

Lời giải:

* Mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của dự án: xây dựng 10 ngôi nhà để bán.

* Ước tính doanh thu thuần của sự phát triển

- Doanh thu của dự án phát triển: 5.000 x 10 ngôi nhà = 50.000 triệu đồng

- Chi phí liên quan đến việc bán:

+ Các chi phí pháp lý liên quan đến việc bán nhà:

100 triệu đồng/nhà x 10 ngôi nhà = 1.000 triệu đồng

+ Chi phí quảng cáo, đại lý môi giới bán nhà là 250 triệu đồng.

+ Chi phí liên quan đến việc bán: 1.000 + 250 = 1.250 triệu đồng

- Doanh thu thuần của dự án: 50.000 – 1.250 = 48.750 triệu đồng

* Ước tính tổng chi phí phát triển:

- Chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật: 1.500 m2 x 2 triệu đồng/m2 = 3.000 triệu đồng

- Chi phí xây dựng nhà: 5 triệu đồng/m2 x 350 m2 x 10 ngôi nhà = 17.500 triệu đồng

- Chi phí tài trợ: 17.500 triệu đồng x 12% = 2.100triệu đồng

- Lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư: 10 ngôi nhà x 900 triệu đồng = 9.000 triệu đồng

- Tổng chi phí phát triển

3.000 + 17.500 + 2.100 + 9.000 = 31.600 triệu đồng

* Ước tính giá trị thặng dư cho đất

48.750 – 31.600 = 17.150 triệu đồng

* Ước tính giá trị thửa đất:

Giá trị ước tính của thửa đất = Giá trị thặng dư cho đất = 17.150 triệu đồng

Vậy, giá trị ước tính của thửa đất là 17.150 triệu đồng

Bài tập mẫu chương 3: ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ

Bài 1. Phương pháp so sánh

Cần định giá cho mục đích bán một lô 100 máy xúc bánh lốp đã sử dụng của Nhật Bản hiệu Komatshu chế tạo năm 2009, dung tích gầu xúc 0,5; trọng lượng 15.000 kg, sức nén bơm thủy lực 350 kg/cm3; lực đào gầu xúc 5.000 kg. Qua thu thập thông tin thị trường tại thời điểm định giá [2010], có các thông tin cụ thể sau:

- So sánh 1: Máy bơm nước mới 100% của Nhật Bản, cùng nhãn mác, sản xuất năm 2010, dung tích gầu xúc 0,5; trọng lượng 13.000 kg, sức nén bơm thủy lực 350 kg/cm3, lực đào gầu xúc 5.500 kg, được bán với giá 620 triệu đồng/cái

- So sánh 2: Máy bơm nước cũ của Nhật Bản, cùng nhãn mác, sản xuất năm 2009, dung tích gầu xúc 0,5; trọng lượng 13.000 kg, sức nén bơm thủy lực 300 kg/cm3, lực đào gầu xúc 5.500 kg, được bán với giá 500 triệu đồng/cái

- So sánh 3: Máy bơm nước mới 100% của Nhật Bản, cùng nhãn mác, sản xuất năm 2009, dung tích gầu xúc 0,5; trọng lượng 15.000 kg, sức nén bơm thủy lực 300 kg/cm3, lực đào gầu xúc 5.000 kg, được bán với giá 550 triệu đồng/cái

Biết rằng: Giá thị trường của máy xúc bánh lốp như sau:

- Về năm sản xuất: sản xuất năm 2009 được đánh giá là 100%, sản xuất năm 2010 được đánh giá là 105%

- Về trọng lượng: Trọng lượng 15.000 kg được đánh giá là 100%, trọng lượng dưới 15.000 kg được đánh giá là 95%.

- Về sức nén của máy bơm: Sức nén 350 kg/cm3 được đánh giá là 100%, sức nén dưới 350 kg/cm3 được đánh giá là 90%.

- Về lực đào của gầu xúc: Lực đào của gầu xúc 5.000kg được đánh giá là 100%, lực đào gầu xúc trên 5.000 kg được đánh giá là 106%.

- Về chất lượng: Chất lượng còn lại của máy bơm nước sản xuất được sử dụng từ năm 2009 là 85%

Lời giải

* Bước 1: Tìm kiếm thông tin

Qua điều tra thị trường thì tìm được 3 máy xúc để so sánh. Thông tin thu thập được như sau:

Thông số so sánh	Máy bơm cần định giá	So sánh 1	So sánh 2	So sánh 3
Giá bán [triệu đồng]	?	620	500	550
Năm sản xuất	2009	2010	2009	2009
Dung tích gầu xúc	0,5	0,5	0,5	0,5
Trọng lượng [kg]	15.000 kg	13.000	13.000	15.000
Sức nén bơm thủy lực [kg/cm3]	350	350	300	300
Lực đào gầu xúc	5.000	5.500	5.500	5.000
Chất lượng	85%	100%	85%	100%

* Bước 2: Kiểm tra thông tin về các máy xúc so sánh để xác định giá trị thị trường.

Ở đây giá trị thị trường của máy xúc chưa được xác định một cách cụ thể mà mới chỉ có các thông tin thị trường làm cơ sở để so sánh với máy bơm cần định giá.

* Bước 3: Trên cơ sở các thông tin thị trường, tiến hành phân tích và điều chỉnh các máy bơm so sánh.

- Phân tích:

Trong các thông số đưa ra thì có 5 thông số khác nhau: năm sản xuất, trọng lượng, sức nén bơm thủy lực, lực đào gầu xúc, chất lượng.

Ta có bảng phân tích sau đây:

Thông số so sánh	Máy bơm cần định giá	So sánh 1	So sánh 2	So sánh 3
Năm sản xuất	100% [xấu hơn]	105% [tốt hơn]	100% [xấu hơn]	100% [xấu hơn]
Trọng lượng	100% [Tốt hơn]	95% [xấu hơn]	95% [xấu hơn]	100% [Tốt hơn]
Sức nén bơm thủ lực	100% [Tốt hơn]	100% [Tốt hơn]	90% [xấu hơn]	90% [xấu hơn]
Lực đào gầu xúc	100% [xấu hơn]	106% [Tốt hơn]	106% [Tốt hơn]	100% [xấu hơn]
Chất lượng	85% [xấu hơn]	100% [Tốt hơn]	85% [xấu hơn]	100% [Tốt hơn]

- Điều chỉnh:

Trên cơ sở các kết quả phân tích ở trên, tiến hành điều chỉnh tăng [giảm] giá dựa vào các thông số khác nhau.

Ta có bảng phân tích sau

Thông số so sánh	So sánh 1	So sánh 2	So sánh 3
Giá bán [triệu đồng]	620	500	550
Năm sản xuất	- 5%	0 %	0%
Trọng lượng [kg]	+ 5%	+ 5%	0 %
Sức nén bơm thủy lực [kg/cm3 ]	0%	+ 10%	+ 10%
Lực đào gầu xúc	- 6%	- 6%	0%
Chất lượng	- 15%	0%	- 15%
Tổng thay đổi	- 21%	+ 9%	- 5%

+ Giá bán của máy xúc so sánh 1 sau khi điều chỉnh về giá:

620 triệu đồng × [100% - 21%] = 489,8 triệu đồng

+ Giá bán của máy xúc so sánh 2 sau khi điều chỉnh về giá:

500 triệu đồng × [100% + 9%] = 545 triệu đồng

+ Giá bán của máy xúc so sánh 3 sau khi điều chỉnh về giá:

550 triệu đồng × [100% - 5%] = 522,5 triệu đồng

* Bước 4: Từ các mức giá điều chỉnh trên ta có mức giá ước tính của máy xúc cần định giá là:

489,8 + 545 + 522,5	=	519,1 triệu đồng
3

Vậy, mức giá ước tính của máy xúc cần định giá là:

Bài 2. Phương pháp chi phí

Hãy xác định giá trị hiện tại của máy chế biến cà phê được nhập từ Malayxia được sản xuất từ năm 2009, đã qua sử dụng 3 năm. Biết thông tin về máy này như sau:

- Tại thời điểm mua, máy có giá CIF là 700 triệu đồng, thuế suất thế nhập khẩu là 20%, chi phí vận chuyển từ cảng Hải Phòng về là 10 triệu và chi phí lắp đặt, chạy thử là 15 triệu đồng.

- Tuổi thọ kinh tế dự kiến là 12 năm.

- Thuế VAT được tính theo phương pháp khấu trừ.

Bài giải

* Bước 1: Ước tính chi phí

Chi phí mua và đưa vào sử dụng một xe tương tự tại thời điểm mua là:

700 triệu đồng × [1 + 20%] + 10 triệu đồng + 15 triệu đồng = 990 triệu đồng

* Bước 2: Ước tính khấu hao lũy kế

- Số năm đã sử dụng : 3 năm

- Tuổi thọ kinh tế dự kiến là 12 năm.

- Tỷ lệ khấu hao: 3/12 × 100% = 25%

- Khấu hao lũy kế của máy chế biến cafe

990 triệu đồng × 25% = 247,5 triệu đồng

* Bước 3: Giá trị hiện tại của máy chế biến cafe

990 – 247,5 = 742,5 triệu đồng

Vậy, giá trị hiện tại của máy chế biến cafe là 742,5 triệu đồng

Bài tập mẫu chương 4: XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP

Bài 1: Phương pháp giá trị tài sản thuần

Công ty Mai Anh có tài liệu sau:

I. Trích Bảng cân đối kế toán của Công ty tại ngày 31/12/N như sau:

Đơn vị tính: triệu đồng

Tài sản	Số tiền	Nguồn vốn	Số tiền
A. Tài sản ngắn hạn 1. Tiền. 2. Chứng khoán ngắn hạn. 3. Các khoản phải thu. 4. Hàng tồn kho. B. Tài sản dài hạn. 1. Giá trị còn lại 2. TSCĐ thuê tài chính. 3. Đầu tư chứng khoán vào công ty Bắc Âu: [5.000 cổ phiếu]. 4. Góp vốn liên doanh. 5. TSCĐ cho thuê.	700 70 80 150 400 1.800 500 200 400 500 200	A. Nợ phải trả 1. Vay ngắn hạn. 2. Các khoản phải trả 3. Vay dài hạn. B. Nguồn vốn chủ sở hữu. 1. Nguồn vốn kinh doanh. 2. Lãi chưa phân phối.	500 190 60 250 2.000 1.600 400
Tổng tài sản	2.500	Tổng nguồn vốn	2.500

II. Việc đánh giá lại toàn bộ tài sản của Công ty cho thấy những thay đổi sau:

1. Kiểm quỹ tiền mặt phát hiện thấy thiếu 10 triệu đồng

2. Một số khoản phải thu không có khả năng đòi được là 70 triệu đồng, số còn lại được xếp vào dạng khó đòi. Công ty mua bán nợ sẵn sàng mua lại 40 triệu đồng với số tiền bằng 40% giá trị, còn lại họ chỉ mua 20% giá trị

3. Nguyên vật liệu tồn kho hư hỏng 10 triệu đồng, kém phẩm chất theo kết quả đánh giá lại giảm 15 triệu đồng

4. TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng 300 triệu đồng

5. Công ty Mai Anh còn phải trả tiền thuê TSCĐ trong 10 năm, mỗi năm 26 triệu đồng. Muốn thuê một TSCĐ với những điều kiện tương tự như vậy tại thời điểm hiện hành thường phải trả 30 triệu đồng.

6. Giá chứng khoán của Công ty Bắc Âu tại SGDCK tại thời điểm đánh giá là 100.000 đồng/cổ phiếu.

7. Số vốn góp liên doanh được đánh giá lại giảm 50 triệu đồng

8. Theo hợp đồng thuê tài sản, người đi thuê còn phải trả dần trong 15 năm, mỗi năm trả một lượng tiền đều nhau là 30 triệu đồng.

9. Trong các khoản nợ phải trả có 30 triệu đồng là nợ vô chủ

III. Yêu cầu: Ước tính giá trị của doanh nghiệp theo phương pháp giá trị tài sản thuần, biết tỷ suất hiện tại hóa là 20%.

Lời giải

I. Đánh giá lại tài sản của doanh nghiệp

1. Kiểm quỹ tiền mặt thiếu 10 triệu đồng không rõ nguyên nhân

Tiền mặt giảm 10 triệu đồng

2. Các khoản phải thu

- Giá trị khoản phải thu được xếp vào dạng khó đòi là: 150 triệu đồng – 70 triệu đồng = 80 triệu đồng

- Số tiền bán khoản phải thu khó đòi cho Công ty mua bán nợ là:

40 triệu đồng × 40% + 40 triệu đồng × 20% = 24 triệu đồng

 Số khoản phải thu còn lại: 150 triệu đồng – 24 triệu đồng = 126 triệu đồng

3. Nguyên vật liệu tồn kho giảm: 10 triệu đồng + 15 triệu đồng = 25 triệu đồng

4. TSCĐ hữu hình tăng 300 triệu đồng

5. Giá trị lợi thế của quyền thuê tài sản

Được tính bằng giá trị hiện tại của khoản tiền tiết kiệm được trong 10 năm. Sử dụng công thức tính giá trị của các khoản tiền đều nhau trong tương lai:

PV0	=	T	×	1 – [1+i]-n
i

Trong đó:

PV0: Giá trị hiện tại của các khoản tiền đều nhau trong tương lai

T: Khoản tiền tiết kiệm được mỗi năm

i: Tỷ suất hiện tại hóa

n: Số năm nhận được khoản tiền

Khoản tiền tiết kiệm được mỗi năm: T= 30 triệu đồng – 26triệu đồng = 4 triệu đồng

Với p = 20%, n= 10 năm tra bảng tính sẵn giá trị hiện tại của một khoản tiền ta có :

f[p, n]	=	f[20%, 10]	=	1 – [1+20%]-10	=	4,1925
20%

Như vậy, giá trị lợi thế của quyền thuê tài sản là:

PV0 = 4 triệu đồng × 4,1925 = 16,77 triệu đồng

6. Giá trị của số chứng khoản đầu tư vào Công ty Bắc Âu

Giá trị thị trường của 5.000 cp đầu tư vào Công ty Bắc Âu được tính tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp là: 5.000 cp × 100.000 đ/cp = 500 triệu đồng

 Giá trị đầu tư chứng khoán tăng : 500 triệu đồng - 400 triệu đồng = 100 triệu đồng

7. Số vốn góp liên doanh giảm 50 triệu đồng

8. Giá trị số tài sản cho thuê theo hợp đồng

Được tính bằng giá trị hiện tại của các khoản tiền cố định hàng năm. Sử dụng công thức tính giá trị hiện tại của các khoản tiền đều nhau trong tương lai.

PV0	=	30	×	1 – [1 + 20%]-15	=	140,26 triệu đồng
20%

Theo bài ra, giá trị còn lại trên sổ sách kế toán của tài sản cho thuê là 200 triệu đồng

 Giá trị số tài sản cho thuê theo hợp đồng giảm: 200 – 140,26 = 59,74 triệu đồng

II. Tổng giá trị tài sản của doanh nghiệp sau khi đánh giá lại là:

2.500 – 10 – 126 – 25 + 300 + 16,77 + 100- 50 - 59,74 = 2646,03 triệu đồng

III. Xác định giá trị các khoản nợ

Giá trị các khoản nợ: 500 – 30 = 470 triệu đồng

IV. Giá trị tài sản thuần:

Giá trị tài sản thuần: 2646,03 – 470 = 2176,03 triệu đồng

Vậy giá trị tài sản thuần của Công ty Mai Anh là 2176,03 triệu đồng

Bài 2. Phương pháp hiện tại hóa các nguồn tài chính tương lai

Doanh nghiệp A hiện tại có chính sách chi trả lợi tức cổ phần là 2000 đ/cp. Dự kiến 2 năm tới cổ tức của Công ty sẽ tăng ở mức 8%, sau đó sẽ tăng ở mức 6% và sau đó tăng trưởng ổn định với tỷ lệ 5% trong tương lai.

Yêu cầu: Ước tính giá trị thực của một cổ phiếu biết tỷ suất lợi tức yêu cầu là 10%/năm.

Lời giải

Ta có: D0 = 2.000 đ/cp

D1 = 2.000 × [1 + 8%] = 2.160 triệu đồng

D2 = 2.160 × [1 + 6%] = 2.289,6 triệu đồng

D3 = 2289,6 × [1 + 5%] = 2.404,08 triệu đồng

V2	=	2.404,08	=	48.081,6 triệu đồng
10% - 5%

Giá trị thực của cổ phiếu

PV0	=	2.160	+	2.289,6	+	48.081,6	=	43.592,73 triệu đồng
[1 + 10%]	[1 + 10%]2	[1 + 10%]2

Bài 3. Phương pháp định lượng Goodwill

Định giá doanh nghiệp X biết:

- Giá trị tài sản thuần của doanh nghiệp X được đánh giá là 20 tỷ đồng

- Lợi nhuận thuần được điều chỉnh lại và tính theo phương pháp bình quân số học giản đơn của 3 năm gần nhất là 3 tỷ đồng, ước tính lợi nhuận thuần có thể tăng 10% mỗi năm trong 3 năm tới.

- Ước tính giá trị tài sản thuần có thể tăng hàng năm là 5%/năm

- Tỷ suất lợi nhuận trung bình của các DN có điều kiện SXKD tương tự là 12%. Lãi suất trái phiếu Chính phủ là 12%, tỷ lệ rủi ro trung bình trên thị trường chứng khoán là 3%

Lời giải

Tỷ suất chiết khấu: i = 12% + 3% = 15%

- Giá trị tài sản thuần : 20 tỷ

- Giá trị lợi thế thương mại:

Ta có bảng sau

Đơn vị tính: Tỷ đồng

Chỉ tiêu	0	1	2	3
1. Giá trị tài sản thuần [tăng 5%] 2. Lợi nhuần thuần [tăng 10%] 3. Lợi nhuận bình thường của tài sản: [3] = 12% × [1] 4. Siêu lợi nhuận: [4] = [2] – [3] 5. Thừa số hiện tại hóa: f[15%, 3] 6. Giá trị hiện tại của siêu lợi nhuận: [6] = [4] × [5]	20 3 2,4 0,6	21 3,3 2,52 0,78 0,8696 0,68	22,05 3,63 2,646 0,984 0,7561 0,74	23,1525 3,993 2,7783 1,2147 0,6575 0,8

 GW = 0,68 + 0,74 + 0,8 = 2,22 tỷ

- Giá trị doanh nghiệp = 20 tỷ + 2,22 tỷ = 22,22 tỷ

Bài 4. Phương pháp PER

Có tài liệu sau về công ty cổ phần X:

- Số lượng cổ phiếu đang lưu hành là 500.000 cổ phiếu

- Tỷ số giá lợi nhuận [PER] những năm gần đây là 25

- Giá bán trong phiên giao dịch vừa qua là 150.000 đ/cp

- Dự tính lợi nhuận ròng đạt được là 2.000 triệu đồng

Yêu cầu: Ước tính giá trị công ty X và cho nhận xét về mứcgiá thị trường đối với cổ phiếu của Công ty.

Lời giải

- Nếu trong quá khứ thị trường chứng khoán hoạt động tốt thì có thể sử dụng PER = 25 để ước tính giá trị doanh nghiệp.

- Giá trị doanh nghiệp: 2.000 × 25 = 50.000 triệu đồng

- Giá trị thực ước tính của một cổ phiếu là:

50.000.000.000	=	100.000 đ/cp
500.000

Giá trị thị trường hiện hành là 150.000 đ/cp đã đi quá xa giá trị thực. Vì vậy cần đánh giá lại động thái thị trường.

Каталог: books -> ke-toan-tai-chinh-thue -> tai-chinh-doanh-nghiep
ke-toan-tai-chinh-thue -> ChưƠng 1 TỔng quan về thuế
ke-toan-tai-chinh-thue -> Học viện ngân hàng khoa ngân hàng môn họC: tiền tệ ngân hàNG
tai-chinh-doanh-nghiep -> TrưỜng đẠi học kinh tế luật tphcm bộ MÔn kinh tế ĐỐi ngoại môn quản trị TÀi chính công ty đa quốc gia
ke-toan-tai-chinh-thue -> Khoa kế toáN – TÀi chính giáo trình kế toán tài chính 3 Biên soạn
tai-chinh-doanh-nghiep -> Tp. Hcm, ngày 5 tháng năm 2010 LỜi mở ĐẦU
tai-chinh-doanh-nghiep -> ChưƠng I tổng quan về TÀi chính doanh nghiệp câu 1: Thông thường công ty cổ phần được sở hữu bởi
tai-chinh-doanh-nghiep -> Các công cụ TÀi chính phái sinh – CÔng cụ quản lý RỦi ro tài chính mục tiêu giới thiệu chung về CÔng cụ TÀi chính phái sinh các công cụ phái sinh trên thị trưỜng ngoại hốI
tai-chinh-doanh-nghiep -> ĐỀ thi cuối kỳ MÔn tài chính doanh nghiệP
tai-chinh-doanh-nghiep -> TrưỜng đh sư phạm kỹ thuật tphcm

tải về 1.15 Mb.

Chia sẻ với bạn bè của bạn: