Bài tập thẩm định bất động sản có lời giải

Tóm tắt nội dung tài liệu

1. 14 bài tập thẩm định bất động sản Bài số 1: Lô đất cần thẩm định giá là đất ở không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất nhưng được chính quyền địa phương xác nhận sử dụng phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp, có diện tích là 100 m2. Giá chuyển nhượng đối với đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự là 3.000.000đ/m2. Giá theo quy định của UBND địa phương là 2.000.000 đ/m2. Hạn mức đất ở trong trường hợp giao đất theo UBND địa phương quy định tối đa là 150 m2. Theo qui định hiện hành người sử dụng đất khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp 50 % tiền sử dụng đất tính theo giá địa phương quy định. Bài số 2: Một lô đất cần thẩm định giá có diện tích 500m2 không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không thuộc diện lấn chiếm đất công, không có tranh chấp, sử dụng ổn định, hiện trạng đất đang sử dụng là đất ở. Giá chuyển nhượng đối với đất ở có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự lô đất trên là 1.500.000 đ/m2. Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 1.000.000 đ/m2. Hạn mức đất ở khu vực trong khu vực này là 150m2. Khi xin giấy chứng nhận QSD đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức và phải nộp 100% tính theo giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích vượt hạn mức.
2. Bài số 3: Ứớc tính giá thị trường của biệt thự Sao Mai với các thông tin sau: - Biệt thự Sao Mai được xây dựng trên diện tích đất 400 m2, hợp pháp về các quyền đối với BĐS. - Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự Sao Mai, giống biệt thự Sao mai về nhiều mặt, vừa bị toà án phát mãi với số tiền là 400.000.000 đ. - Biệt thự B trên cùng mặt đường với biệt thự Sao Mai nhưng có thêm phần sân vườn trị giá 40.000.000 đ, hợp pháp về quyền đối với BĐS, vừa được bán với điều kiện: trả làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 năm. Trong đó, trả ngay lần đầu 300.000.000đ, đợt hai 265.000.000đ, đợt ba 228.000.000đ, đợt bốn 188.956.800đ, đợt cuối 169.389.793đ. - Biệt thự C có diện tích và vị trí tương tự biệt thự Sao Mai, nhưng nội thất kém hơn 20.000.000đ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định trước năm 1985, vừa được bán với giá 560.000.000 đ. - Theo quy định hiện hành: + Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 1.000.000 đ/m2. + Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200 m2. + Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức. + Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn 1 năm 6%/năm; 2 năm 7%/năm; 3 năm 8%/năm; 4 năm 9%/năm. - Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị các BĐS coi như tương đồng. Bài số 4: Một bất động sản mua cách đây 3 năm bằng tiền vay là 500.000 USD với lãi suất 12% một năm. Hãy tính số tiền phải trả một lần sau 4 năm vay?
3. Bài số 5: Giá trị hiện tại của quyền nhận được thu nhập 1USD, 200 USD một cách liên tục trong thời gian 3 năm, 5 năm và 6 năm là bao nhiêu? với giả thiết rằng bạn có thể tạo ra tỷ suất sinh lời 10%/năm trên số tiền mà bạn có? Bài số 6: Một bất động sản được mua với giá 6.000.000 USD. Số tiền 2.000.000 USD được chi ngay lập tức để làm đường và các chi phí phát triển khác. Trong 3 năm tiếp theo, bất động sản này không đưa lại một nguồn thu nhập nào. Hãy cho biết, tổng chi phí vào bất động sản này vào cuối năm thứ 3 đối với nguời mua là bao nhiêu? Giả thiết rằng tỷ suất sinh lời mà người mua yêu cầu là 15%? Bài số 7: Một đồn điền trồng cây lấy gỗ đạt đến kỳ trưởng thành trong 50 năm. Chi phí ban đầu cho việc gieo trồng là 3.000 USD/ ha. Chi phí chăm sóc bình quân hàng năm ước tính là 200 USD/ha. Yêu cầu: 1. Ước tính tổng phí tổn cho mỗi ha cho đến khi cây trưởng thành? 2. Ước tính giá trị hiện hành của các khoản đầu tư này? Biết rằng, lãi suất yêu cầu trên số vốn đầu tư là 18%, chi phí gieo trồng phát sinh vào đầu năm thứ nhất. Bài số 8: Mức tiền cho thuê một bất động sản là 40.000 USD/ năm, mỗi năm trả một lần trong thời hạn 30 năm. Thoả thuận được ký trong hợp đồng là: sau 2 năm người cho thuê phải bỏ tiền để xây lại cầu thang với chi phí 10.000 USD, sau 5 năm sẽ
4. sửa chữa lại hệ thống điều hoà không khí hết 20.000 USD, và sau 8 năm phải xây lại bức tường bao với phí tổn ước tính là 5.000 USD. Yêu cầu: 1. Hãy ước tính giá trị của quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình thường thì người cho thuê luôn có khả năng tạo ra tỷ suất sinh lời trên số vốn đầu tư của mình là 13% một năm? 2. Dự tính sau 8 năm chủ sở hữu có thể bán bất động sản với giá 350.000 USD. Hãy cho biết giá trị của quyền sở hữu vĩnh viễn bất động sản này, với giả thiết rằng 13% một năm là tỷ suất sinh lời trung bình trên thị trường vốn đầu tư? Bài 9 Công ty VINACO vừa mua lại của tư nhân một lô đất với giá 1.800 tr đồng. Dự đoán giá lô đất sẽ tăng 15% một năm. Yêu cầu: 1. Ước tính giá thị trường của lô đất sau 4 năm? 2. Ước tính giá thị trường của lô đất sau 8 năm? 3. Ước tính thời gian giá trị lô đất có thể tăng gấp đôi? 4. Trong bao lâu giá trị lô đất tăng gấp đôi, nếu tốc độ tăng giá 10% năm? Bài 10: Ông John đang xem xét khả năng mua một BĐS sở hữu vĩnh viễn cho thu nhập về tiền cho thuê mỗi năm là 79.000 USD. Chi phí quản lý thường xuyên vào khoảng 1,5% thu nhập hàng năm. Các chi phí giao dịch ban đầu người mua phải bỏ ra để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm thường vào khoảng 2,75% giá trị giao dịch. Những giao dịch ngay tại địa phương đó cho thấy các nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất mọi rủi ro là 6,5%. Yêu cầu: tư vấn cho ông John về mức giá có thể chấp nhận đối với BĐS.
5. Bài số 11: Bất động sản là một ngôi nhà cổ hiện đang xuống cấp, có diện tích đất 60 m2, diện tích sàn xây dựng là 150 m2. Có chứng cứ thị trường về việc bán một mảnh đất trống tương tự với giá 20.000.000đ/m2. Chi phí thay thế mới ngôi nhà tính theo mặt bằng giá tại thời điểm hiện hành ước tính là 2.500.000đ/m2 sàn xây dựng. Yêu cầu: Ước tính giá trị bất động sản. Biết tuổi thọ kinh tế của ngôi nhà là 60 năm, tuổi kinh tế còn lại là 20 năm. Bài số 12: Ước tính giá trị bất động sản A dựa trên thông tin sau: 1. Tài liệu về bất động sản A: - Diện tích đất 300 m2, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất. - Công trình xây dựng trên đất: nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 120 m2. - Hao mòn của các kết cấu chính: móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44%. 2. Các thông tin có liên quan: + Một lô đất trống bên cạnh diện tích 250 m2 không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa được bán với giá 225.000.000 đ. Theo quy định hiện hành, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phảt nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá đất Nhà nước quy định đối với toàn bộ diện tích. + Giá đất quy định của Nhà nước ở cùng vị trí là 1.200.000 đ/m2. + Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 8%; tường 18%; sàn 16%; mái 14%. + Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự 1.500.000 đ/m2. + Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp là 13.000.000 đ.
6. Bài số 13: Có tài liệu về một mảnh đất trống, như sau: - Diện tích 1 ha [10.000 m2]. Giá chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn chỉnh việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật ở khu vực này với những lô đất có quy mô dưới 100 m2 vào khoảng 1.tr đ/m2. - Theo quy định của chính quyền địa phương: tỷ lệ đất được phép xây dựng công trình là 60% diện tích mảnh đất. - Nhà đầu tư dự kiến phân chia mảnh đất thành 60 lô để bán. Chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình quân hết 0.2tr đ/m2. Thuế thu nhập nhà đầu tư phải nộp 300. trđ, lãi dự kiến khoảng 600.tr đ. Yêu cầu: Cho biết nhà đầu tư có thể mua mảnh đất trống với giá bao nhiêu? Bài số 14: Ước tính giá trị của một BĐS dựa trên tài liệu sau: - Ngoài đất đai, BĐS còn bao gồm một ngôi nhà cũ. Thẩm quyền được phép là dỡ bỏ nhà cũ để xây một cửa hàng ở tầng1 và các văn phòng ở tầng 2 và 3. - Diện tích sàn xây dựng là 7.000 m2. - Hai tầng trên dùng làm văn phòng cho thuê có diện tích sàn xây dựng và cho thuê mỗi tầng là 900 m2. - Dự kiến thời gian xây dựng và hoàn tất thủ tục cho thuê là 1 năm. Sau khi phát triển, cửa hàng có thể cho thuê với mức giá 20.000USD/năm, văn phòng là 10USD/m2/năm. - Tỷ suất sinh lời trung bình của ngành xây dựng và mua bán nhà đất là 20%, của dịch vụ cho thuê BĐS là 6%. - Toàn bộ chi phí đầu tư bằng nguồn vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm. Trong
7. đó, chi phí xây dựng chỉ vay một nửa trong giai đoạn phát triển. - Các chi phí cho quá trình phát triển, bao gồm: + Chi phí cho việc phá bỏ căn nhà cũ và dọn mặt bằng: 2.800USD. + Chi phí xây dựng: ã Chi phí nguyên nhiên vật liệu và nhân công trực tiếp: 30USD/m2. ã Chi phí thiết kế và giám sát thi công chiếm 12% chi phí xây dựng. + Chi phí quảng cáo và môi giới cho thuê BĐS chiếm 3% giá trị BĐS. + Chi phí pháp lý chuyển QSD BĐS khoảng 20% tiền thu 1 năm. + Chi phí pháp lý khi mua đất khoảng 4% giá đất.

Page 2

YOMEDIA

Lô đất cần thẩm định giá là đất ở không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất nhưng được chính quyền địa phương xác nhận sử dụng phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp, có diện tích là 100 m2.

06-11-2013 492 60

Download

Giấy phép Mạng Xã Hội số: 670/GP-BTTTT cấp ngày 30/11/2015 Copyright © 2009-2019 TaiLieu.VN. All rights reserved.

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Dạng 1: Phương pháp so sánh trực tiếp Bài 1 : Ứớc tính giá thị trường của biệt thự X với các thông tin sau : - Biệt thự X xây dựng trên diện tích đất 500 m2, hợp pháp các quyền đối với BĐS. - Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự X, giống biệt thự X về nhiều mặt, vừa bị toà án phát mãi với số tiền là 600.000.000 đ. - Biệt thự B trên cùng mặt đường với biệt thự X nhưng có thêm phần sân vườn trị giá 70.000.000 đ, hợp pháp về quyền đối với BĐS, vừa được bán với điều kiện: trả làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 năm. Trong đó, trả ngay lần đầu 350.000.000đ, đợt hai 290.000.000đ, đợt ba 200.000.000đ, đợt bốn 180.000.000đ, đợt cuối 220.000.000đ. - Biệt thự C có diện tích và vị trí tương tự biệt thự X, nhưng nội thất kém hơn 40.000.000đ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định trước năm 1993, vừa được bán với giá 650.000.000 đ. - Theo quy định hiện hành : + Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 1.500.000 đ/m2. + Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 300 m2. + Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức. + Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn 1 năm 6%/năm; 2 năm 7%/năm; 3 năm 8%/năm; 4 năm 9%/năm. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị các BĐS coi như tương đồng. Bài làm - xét biệt thự A: Biệt thự A bị phát mãi -> k đủ tiêu chuẩn so sánh - xét biệt thự B: Áp dụng công thức tính giá trị hiện tại của 1 khoản tiền: PV= FVn[1+r]-n Ta có: giá bán biệt thự B quy về điều kiện trả tiền ngay là: 350.000.000đ + 290.000.000đ x [1+0,06]-1 + 200.000.000 x [1+0,07]-2 + 180.000.000 x [1+0,08]-3 + 220.000.000 x [1+0,09]-4 =350.000.000 + 290.000.000 x 0,9434 + 200.000.000 x 0,8734 + 180.000.000 x 0,7938 + 220.000.000 x 0,7084 = 1096.998.000đ Giá trị biệt thự B sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về giá trị xây dựng so với X là: 1096.998.000-70.000.000 = 1026.998.000đ - xét biệt thự C: Tiền sử dụng đất phải nộp của biệt thự C là: 300 x 50% x 1500000 + [500-300] x 100% x 1500000=525000000đ Giá trị biệt thự C sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về pháp lí quyền sử dụng đất và giá xây dựng so với X là: 650.000.000 + 525.000.000 + 40.000.000=1215.000.000đ Đối chiếu giá trị biệt thự B và biệt thự C , ước tính giá trị của biệt thự X là: [1096.998.000 + 1215.000.000]/2 = 1155.999.000đ 1m2=1155.999.000đ/500m2=2.311.998đ Dạng 2: Phương pháp đầu tư Bài 2 : Ông Nam đang xem xét khả năng mua một BĐS sở hữu vĩnh viễn cho thu nhập về tiền cho thuê mỗi năm là 85.000 USD. Chi phí quản lý thường xuyên vào khoảng 2% thu nhập hàng năm. Các chi phí giao dịch ban đầu người mua phải bỏ ra để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm thường vào khoảng 3% giá trị giao dịch. Những giao dịch ngay tại địa phương đó cho thấy các nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất mọi rủi ro là 7,5%. Yêu cầu : Anh [chị] hãy tư vấn cho ông Nam về mức giá có thể chấp nhận đối với BĐS ? Bài làm Thu nhập về tiền cho thuê hằng năm là 85.000 USD Chi phí quản lí thường xuyên là: 2% x 85.000 USD = 1.700 USD Thu nhập ròng về mua BĐS là: 85.000 USD – 1.700 USD = 83.300 USD Áp dụng công thức[ đối với BĐS sở hữu vĩnh viễn]: V = RI Giá trị BĐS[có bao gồm cả chi phí giao dịch] là: V = %5,7300.83=1.110.666,667 USD Gọi giá trị cần tìm[chưa có phí giao dịch] là X Chi phí giao dịch = 0,03X => X = V – 0,03X => X = 03,1V = 1,036671.110.666, = 1.078.317,152 USD Dạng 3: Phương pháp chi phí giảm giá Bài 3: Ước tính giá trị bất động sản A dựa trên thông tin sau: 1. Tài liệu về bất động sản A: - Diện tích đất 450 m2, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất. - Công trình xây dựng trên đất : nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 150 m2. - Hao mòn của các kết cấu chính: móng 35%, tường 40%, trần 55%, mái 44%. 2. Các thông tin có liên quan: + Một lô đất trống bên cạnh diện tích 300 m2 không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa được bán với giá 600.000.000 đ. Theo quy định hiện hành, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phảt nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá đất Nhà nước quy định đối với toàn bộ diện tích. + Giá đất quy định của Nhà nước ở cùng vị trí là 1.000.000 đ/m2. + Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 5%; tường 20%; trần 15%; mái 11%. + Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự 1.200.000 đ/m2. + Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về trang thiết bị phòng khách là 35.000.000 đ. Bài làm 1. Tính giá trị mảnh đất thuộc BĐS mục tiêu giá 1m2 đất so sánh khi chưa có sổ đỏ là: 600.000.000đ : 300m2 = 2.000.000đ/m2 Tiền sử dụng đất của mảnh đất mục tiêu là: 100% x 1.000.000đ/m2 x 400m2 = 400.000.000đ Giá trị mảnh đât mục tiêu là: 2.000.000đ x 400m2 + 400.000.000đ = 1.200.000.000đ 2. Xác định chi phí thay thế mới công trình 1.200.000đ/m2 x 150m2 = 180.000.000đ 3. Xác định mức giảm giá tích lũy Tỉ trọng về giá trị của các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: 5% + 20% + 15% + 11% =51% Tỉ lệ hao mòn TB của cả công trình: [35% x 5% + 40% x 20% + 55% x 15% + 44% x 11%]/51% = 44,78% Giảm giá của cả công trình: 44,78% x 180.000.000đ = 80.604.000đ Giảm giá do lỗi chức năng: 35.000.000đ Giảm giá tích lũy của cả công trình xây dựng: 80.604.000đ + 35.000.000đ = 115.604.000đ 4. giá trị của công trình xây dựng: 180.000.000 đ– 115.604.000đ = 64.396.000đ 5. tổng giá trị ước tính của BĐS mục tiêu là: 1.200.000.000đ + 64.396.000đ = 1.264.396.000đ KL: giá trị BĐS có thể là 1.264.396.000đ Bài 4: một nhà đầu tư đang xem xét khả năng mua lại 1 thửa đất trồng lúa[diện tích 1 ha] dựa trên thông tin sau: 1. tình hình sản xuất trong 3 năm gần nhất Chỉ tiêu Đvt Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 1. tổng sản lượng Kg 20.000 25.000 28.000 2. giá bán bq Đồng/kg 4.000 4.500 5.000 3. Chi phí sx bq Đồng/kg 2.000 2.400 3.200 4. tổng thuế thu nhập Đồng 1.500.000 1.800.000 1.900.000 1. vào cuối năm thứ 10 có thể bán BĐS trên với giá 600 trđ 2. chi phí giao dịch thường vào khoảng 3% giá trị giao dịch 3. nhà đầu tư chấp nhận lãi suất mọi rủi ro là 9,5%/năm yêu cầu: tư vấn cho nhà đầu tư về mức giá có thể chấp nhận dc với BĐS trên[ giá chưa có chi phí giao dịch] Bài làm 1. doanh số bán: - năm 2006: 20.000 x 4.000= 80.000.000đ - năm 2007: 25.000 x 4.500 = 112.500.000đ - năm 2008: 28.000 x 5.000 = 140.000.000đ tổng doanh số bán 3 năm là: 80.000.000+112.500.000+140.000.000= 332.500.000đ 2. chi phí sản xuất: - năm 2006: 20.000 x 2.000 = 40.000.000đ - năm 2007: 25.000 x 2.400 = 60.000.000đ - năm 2008: 28.000 x 3.200 = 89.600.000đ tổng chi phí sản xuất 3 năm là: 40.000.000+60.000.000+89.600.000=189.600.000đ 3. tổng thuế thu nhập 3 năm là: 1.500.000 + 1.800.000 + 1.900.000= 5.200.000đ 4. thu nhập bình quân 1 năm là: A = [332.500.000 – 189.600.000 – 5.200.000]/3 = 45.900.000đ = 45,9trđ 5. Áp dụng công thức: V = A x iin ]1[1 + niT]1[  Với A = 45,9 trđ, T = 600, i = 9,5%/năm, n = 10 ta có giá trị BĐS[ bao gồm cả chi phí giao dịch] V = 45,9 x 095,0]095,01[110 + 10]095,01[600 = 45,9 x 6,2788 + 600 x 0,4035 = 530,29692trđ 6. Gọi giá trị cần tìm[ chưa có phí giao dịch] là X Chi phí giao dịch = 0,03X X = V – 0,03X => X = 03,129692,53003,01V= 514,85trđ BQ 1m2 = 514,85/10.000 = Bài 5 : Bất động sản là một ngôi nhà cổ hiện đang xuống cấp, có diện tích đất 100 m2, diện tích sàn xây dựng là 350 m2. Có chứng cứ thị trường về việc bán một mảnh đất trống tương tự với giá 15.000.000đ/m2. Chi phí thay thế mới ngôi nhà tính theo mặt bằng giá tại thời điểm hiện hành ước tính là 2.000.000đ/m2 sàn xây dựng. Yêu cầu : Ước tính giá trị bất động sản. Biết tuổi thọ kinh tế của ngôi nhà là 60 năm, tuổi kinh tế còn lại là 30 năm. Bài làm 1. Giá trị thị trường của đất trống là: 15.000.000 đ/m2 x 100m2 = 1.500.000.000 đ 2. Chi phí thay thế mới ngôi nhà là: 2.000.000đ/m2 x 350m2 = 700.000.000 đ 3. Tuổi hiệu quả[ thời gian đã sử dụng] của ngôi nhà là: 60 năm– 30 năm = 30 năm 4. Mức giảm giá của ngôi nhà là: [30/60] x 700.000.000đ = 350.000.000đ 5. Giá trị ước tính cho ngôi nhà là: 7000.000.000đ – 350.000.000đ = 350.000.000đ 6. Giá trị thị trường của BĐS là: 1.500.000.000đ + 350.000.000đ = 1.850.000.000đ Dạng 4: Phương pháp thặng dư Bài 6 : Có tài liệu về một mảnh đất trống, như sau: - Diện tích đất 1 ha. Giá chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn chỉnh việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật ở khu vực này với những lô đất có quy mô dưới 100 m2 vào khoảng 1tr đ/m2, trên 100 m2 vào khoảng 1,5 tr đ/m2 - Theo quy định của chính quyền địa phương : tỷ lệ đất được phép xây dựng công trình là 70% diện tích mảnh đất. - Nhà đầu tư dự kiến phân chia mảnh đất thành 35 lô để bán. Chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình quân hết 0.5tr đ/m2. Thuế thu nhập nhà đầu tư phải nộp 500 trđ, lãi dự kiến khoảng 900 trđ. Yêu cầu : Cho biết nhà đầu tư có thể mua mảnh đất trống với giá bao nhiêu? Bài làm 1. Tổng diện tích đất đc phép xây dựng là: 70% x 10.000 m2 = 7.000 m2 Quy mô 1 lô đất là: 7000m2/35 lô = 200 m2 Tiền thu về bán đất sau khi đã hoàn chỉnh hạ tầng kĩ thuật là: 1,5trđ/m2 x 7000 m2 = 10.500 m2 2. Các chi phí phát triển : - chi phí đầu tư cho hạ tầng kĩ thuật: 0,5 trđ/m2 x 10.000m2 = 5.000 trđ - thuế thu nhập: 500trđ - lãi dự kiến: 900 trđ tổng chi phí phát triển là: 5.000 + 500 + 900 = 6.400 trđ 3. Giá trị mảnh đất trống là: 10.500trđ – 6.400trđ = 4.100trđ Tính bình quân mỗi m2 đất trống: 410.000đ/m2 Bài 7: công ty BĐS A đang lên kế hoạch đấu giá 1 lô đất diện tích 10000m2. lô đất này đc quy hoạch để xây nhà ở. Tỉ lệ đất đc xây dựng là 80%. Nếu đấu giá thành công, công ty xây dựng các ngôi nhà riêng biệt để bán, diện tích đất và diện tích xây dựng của mỗi ngôi nhà là 100m2, 200m2 Yêu cầu: tư vấn cho công ty về mức giá đất đấu giá, biết: - thời gian xây dựng và bán nhà là 1 năm - giá bán ước tính 3200trđ - các chi phí bán nhà + CF quảng cáo, môi giới: 300trđ + CF pháp lí: 500 trđ + thuế chuyển quyền sử dụng BĐS: 400trđ - các chi phí phát triển BĐS + CF khảo sát thiết kế: 250trđ + CF đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật: 0,3trđ/m2 + CF xây dựng nhà: 6trđ/m2 - các khoản chi phí dc vay ngân hàng với lãi suất 16%/năm trong đó chi phí xây dựng nhà dc tài trợ làm 2 lần bằng nhau, lần 1 cách lần 2 6 tháng chi phí mua đất bằng 2% giá đất - lợi nhuận phát triển 130trđ/căn - tỉ suất lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư vào đất trống là 20% trên tổng vốn đầu tư vào đất Bài làm 1. tổng diện tích đất được phép xây dựng là: 80% x 10.000 = 8000m2 số ngôi nhà dc xây dựng là: 8000m2/100m2=80 ngôi nhà - GT BĐS sau khi phát triển là: 3200trđ x 80 ngôi nhà = 256.000 trđ - Tổng chi phí bán BĐS là: 300trđ + 500trđ + 400trđ = 1200trđ Thu thuần về bán BĐS là: 256.000 – 1.200 = 254.800trđ 2. các chi phí phát triển - CF khảo sát, thiết kế: 250 trđ - CF đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật: 0,3trđ/m2 x 10000 = 3000trđ - CF xây dựng nhà: 6trđ/m2 x 200m2 x 80 ngôi nhà = 96.000trđ - CF lãi vay: 3000 x 16% + [250 + 96.000]/2 x 16% + [250 + 96.000]/2 x 16% x 0,5 = 12030trđ - lợi nhuận phát triển: 130trđ/ căn x 80 căn = 10.400 trđ - tổng chi phí phát triển: 250 + 3000 + 96.000 + 12.030 + 10.400 = 121680trđ 3. giá trị thặng dư cho đất: 254.800 – 121.680 = 133.120 trđ 4. gọi giá trị đất trống là X - CF pháp lí khi mua đất là 0,02X - CF lãi vay khi mua đất là 16% x [X + 0,02X] = 0,1632X - Lợi nhuận yêu cầu: 20% x [X + 0,02X + 0,1632X] = 0,23664X Tổng giá trị đầu tư vào đất là: X + 0,02X + 0,1632X + 0,23664X = 1,41984X - Giá trị mảnh đất là: 1,41984X = 121.680 => X = 85.699,797 trđ BQ 1m2 là 85699,797/10.000 = 8,57 trđ KL: công ty nên đấu giá với mức giá cao nhất là 85.699,797trđ Bài 8: ước tính giá trị BĐS dựa vào tài liệu sau: - ngoài đất đai, BĐS còn bao gồm 1 ngôi nhà cũ. Thẩm quyền dc phép là dỡ bỏ nhà cũ để xây 1 cửa hàng và các văn phòng ở trên - diện tích sàn xây dựng là 7000m2 - 2 tầng trên dùng làm văn phòng cho thuê có diện tích sàn xây dựng mỗi tầng là 900m2 - Dự kiến thời gian xây dựng và hoàn tất thủ tục cho thuê là 1 năm. Sau khi phát triển, cửa hàng có thể cho thuê với mức giá 20.000 USD/năm, văn phòng là 10USD/m2/năm - Tỉ suất sinh lời trung bình của ngành xây dựng và mau bán nhà đất là 20%, của dịch vụ cho thuê BĐS là 6% - Toàn bộ chi phí đầu tư bằng nguồn vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm. Trong đó chi phí xây dựng chỉ vay 1 nửa trong giai đoạn phát triển - Các chi phí cho quá trình phát triển bao gồm: + chi phí cho việc phá bỏ căn nhà cũ và dọn mặt bằng: 2.800USD + chi phí xây dựng: 30USD/m2 + chi phí thiết kế và giám sát thi công chiếm 12% chi phí xây dựng + chi phí quảng cáo và môi giới cho thuê BĐS chiếm 3% giá trị BĐS + chi phí pháp lí chuyển quyền SDBĐS khoảng 20% tiền thu 1 năm + chi phí pháp lí khi mua đất khoảng 4% giá đất Bài làm 1. tổng thu từ cho thuê BĐS trong 1 năm là: 20.000USD + 2 tầng x 10USD/m2 x 900m2 = 38.000USD 2. giá trị BĐS sau khi phát triển là: V = 06,0000.38RI633.333,333USD 3. các chi phí cho thuê BĐS là: 3% x 633.333,333 + 20% x 38.000 = 26.600USD 4. thu thuần: 633.333 – 26.600 = 606.733USD 5. các chi phí phát triển: - CF phá dỡ: 2.800USD - CF xây dựng trực tiếp: 30USD/m2 x 7000m2=210.000USD - CF xây dựng gián tiếp[ thiết kế giám sát thi công]: 12% x 210.000USD = 25.200USD - CF lãi vay: 10% x [2800 + 2200.25000.210 ] = 12.040USD - Lợi nhuận của hoạt động xây dựng: 20% x [ 2800 + 210.000 + 25.200 + 12.040] = 50.008USD Tổng chi phí phát triển: 2.800 + 210.000 + 25.200 + 12.040 + 50.008 = 300.048USD 6. giá trị thặng dư: 606.733 – 300.048 = 306.685USD 7. Gọi giá trị đất trống là X CF pháp lí khi mua đất là 0,04X CF lãi vay khi mua đất là: 10% x [ X +0,04X] = 0,104X Lợi nhuận yêu cầu: 20% x [X + 0,04X + 0,104X]= 0,2288X Tổng giá trị đầu tư vào đất: X + 0,04X + 0,104X + 0,2288X = 1,3728X -> giá trị mảnh đất: 1,3728X = 306.685 => X = 223.401,078USD Bài 9: Có tài liệu về 1 mảnh đất trống như sau: - diện tích 2 ha - giá chuyển quyền sử dụng sau khi đã hoàn chỉnh đầu tư hạ tầng kĩ thuật ở khu vực này đối với những lô đất có quy mô 100m2, 300m2, 500m2 tương ứng là 10trđ/m2, 8trđ/m2, 5trđ/m2 - tỉ lệ đất được phép xây dựng công trình là 60% - nhà đầu tư dự kiến chia mảnh đất thành 120 lô đều nhau để bán - chi phí đầu tư hạ tầng 0,35trđ/m2 - chi phí bán 500trđ - thuế thu nhập phải nộp 800trđ - lãi dự kiến 2.800trđ yêu cầu: nhà đầu tư có thể mua mảnh đất trống với giá: 1. dự án hoàn vốn < 1 năm 2. dự án hoàn vốn sau 3 năm Giả định: - tiền thu về bán đất sau 3 năm đầu tư - chi phí đầu tư hạ tầng bỏ ra trong năm 1 - chi phí bán bỏ trong năm thứ 2 - thuế TN phải nộp khi nhà đầu tư thu đủ tiền thu về bán đất - nhà đầu tư chấp nhận lãi suất 12%/ năm Bài làm 1. dự án hoàn vốn PV0= 8 trđ  4,8332 = 38,6656 triệu đồng. 3- Giá trị của số chứng khoán đầu tư vào công ty B: Giá thị trường của 80.000 cổ phiếu đầu tư vào công ty B được tính tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp là: 80.000 cổ phiếu  0,015trđ/cổ phiếu = 1200 triệu đồng. 4- Giá trị của số tài sản cho thuê theo hợp đồng: Được tính bằng giá trị hiện tại của các khoản tiền nhận được cố định hàng năm. Tra bảng tính sẵn giá trị hiện tại của một đồng tiền trong 13 năm với tỷ lệ hiện tại hoá là 16%, ta có: Giá trị tài sản cho thuê dài hạn = 145 x 5,3423= 774,6335triệu đồng. * Tổng giá trị tài sản của doanh nghiệp sau khi đánh giá lại là: VT = 12.800 – 82 – 120+[216 – 800] – 64 – 35 + 521 + 38,6656 + [1200 – 8000] + 827 + [774,6335 – 957] = Tổng giá trị các khoản nợ là: VN = 4730 – 300 = 4430trđ Giả sử doanh nghiệp k phải nộp thuế tính trên giá trị tăng thêm sau khi đánh giá lại tài sản theo giá thị trường thì GTTS thuần dc xđ như sau: V0 = VT – VN = Bài 3: công ty CP ABC đang lưu hành 100.000 cổ phiếu, giá bán trên Thị trường là 120.000đ/cp. Lợi nhuận sau thuế dành trả lợi tức cổ phần cho các cổ đông năm N là 540trđ Trong những năm tới dự tính mức trả lợi tức cổ phần cho các cổ đông sẽ tăng với tỉ lệ 2%/năm. Tỷ suất lợi nhuận trung bình của vốn đầu tư trên thị trường dc xác định là 10%/năm Yêu cầu: 1. trên quan điểm của nhà đầu tư thiểu số hãy ước tính giá trị thực 1 cổ phần của công ty ABC và cho nhận xét về mức giá cổ phiếu của ABC đang giao dịch trên Thị trường? Giả định rằng, mỗi cổ phiêu tương ứng với 1 cổ phần iiTnifTPVn]1[1],[08332,4%16%]161[1]10%,16[10f3423,5]13%,16[ f2. Ông John và bà Rosie đang xem xét cơ hội đầu tư vào công ty ABC. Tỷ suất sinh lời đòi hỏi tối thiểu của ông John là 8%, của bà Rosie là 12%. Hãy cho biết quyết định của hai người khi giá cổ phiếu của công ty hạ xuống ở mức 68.850 đ/cp và 60.000đ/cp? Bài làm: 1. Giá trị ước tính một cổ phần của ABC trên quan điểm đầu tư thiểu số: do = 540 triệu đồng. d1 = 540 x 1,02 = 550,8 triệu đồng 550,8 V0 = = 6.885 triệu đồng. 10% - 2% Giá trị thực ước tính của một cổ phiếu: = 6.885 tr : 100.000 cp = 68.850 đ/cp. * Như vậy, giá cổ phiếu của công ty ABC trên thị trường là giá "ảo", hoặc là giá để thâu tóm quyền kiểm soát, vì giá thị trường [120.000 đ/cp] đã có sự chênh lệch rất lớn so với giá trị thực ước tính [68.850 đ/cp]. 2. Quyết định của các nhà đầu tư: - Giá trị một cổ phiếu = 6.885 tr đồng là mức giá trị thực được ước tính theo chi phí cơ hội trung bình của thị trường [10%]. Để ra quyết định đầu tư, nhà đầu tư phải dựa vào chi phí cơ hội của mình để đánh giá. Vì vậy: - Đối với ông John: 550,8 V0= = 9.180 triệu đồng. 8% -2% Mức giá hợp lý đối với ông John là: 9.180 tr :100.000 = 91.800 đ/cp. Ông John sẽ chấp nhận tất cả các mức giá từ 91.800 đ trở xuống.  Ông John quyết định đầu tư ngay cả khi thị trường ước tính giá trị thực chỉ là 68.850 đ/cp. - Đối với bà Rosie: 550,8 V0= = 5.508 triệu đồng. 12% -2% Mức giá hợp lý đối với bà Rosie là: 5.508 tr :100.000 = 55.080 đ/cp. Bà Rosie sẽ chấp nhận tất cả các mức giá từ 55.080 đ trở xuống.  Bà Rosie không đầu tư ngay cả khi giá thị trường xuống thấp dưới mức ước tính giá trị thực [ 60.000 đ/cp < 68.850đ/cp]. Bài 5: Công ty Kaphoter có 100 cổ phần, cơ cấu sở hữu như sau: Cổ đông A B C D E F G Tổng cộng Số cổ phần 47 21 10 8 5 5 4 100 Yêu cầu: 1. Trên quan điểm của cổ đông A, hãy cho biết ông ta có thể bỏ ra số tiền là bao nhiêu để nhận thêm 5% quyền kiểm soát công ty? Biết rằng: giá trị của các cổ phiếu sẽ thay đổi nếu phần trăm kiểm soát thay đổi, cụ thể như sau: - Giá trị của 52% quyền kiểm soát là: 25 USD/ cổ phần. - Giá trị của 47% quyền kiểm soát là: 15 USD/ cổ phần. - Giá trị của 5% quyền kiểm soát là: 5 USD/ cổ phần 2. Cổ đông E đang muốn bán 5 cổ phần. Hãy cho biết mức giá làm cơ sở để cổ đông A và E sẽ đàm phán với nhau? Bài làm: 1. Nếu cổ phần của A thay đổi từ 47% lên 52% thì giá mỗi cổ phần của anh ta sẽ tăng từ 15 USD lên 25 USD. Do vậy giá trị của 5% quyền kiểm soát tăng thêm đối với A sẽ phần tăng trên toàn bộ giá trị cổ phần mang lại: 52 cổ phần x 25 USD/ cổ phần – 47 cổ phần x 15 USD/ cổ phần = 595 USD. Điều đó có nghĩa là A có thể chấp nhận bỏ ra 595 USD để nhận thêm 5% quyền kiểm soát Kaphoter. 2 . Mức giá mà A và E đàm phán: - Giá trị trung bình một cổ phần A có thể chấp nhận là: 595/ 5 = 119 USD. - Mức giá thị trường - giá tối thiểu mà E chấp nhận là 5 USD/ cổ phần. Vậy mức giá 2 bên có thể đàm phán là trong khoảng 5 – 119 USD/ cổ phần.