Làm sao chứng minh hợp đồng giả cách

Bảo Ngọc 

Nhiều gia đình có ruộng đất, nhà cửa bỗng chốc trở thành tay trắng chỉ vì vướng vào bẫy cho vay theo hình thức “hợp đồng giả cách”. 

Mất tài sản chỉ vì “hợp đồng giả cách” 

Gia đình bà Đ.T.H có 2 thửa đất với tổng diện tích hơn 5.800m2 (đất trồng lúa và nhà ở). Cuối năm 2018, vì gia đình có người thân bị tai nạn giao thông, bà H. quyết định lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (người dân quen gọi là sổ đỏ) 2 thửa đất trên để vay tiền chạy chữa.

Thông qua người quen, bà H. biết được một người tên T. chấp nhận cho vay số tiền 30.000.000 đồng (lãi suất 600.000 đồng/tháng). Để được vay tiền, T. yêu cầu gia đình bà H. đưa 2 sổ đỏ để làm tin.

Tháng 12/2018, giữa gia đình bà H. và T. đã làm một giấy tay thỏa thuận với nội dung: nếu như gia đình bà H. không đóng lãi theo thỏa thuận thì T. sẽ mang sổ đỏ vào thế chấp ngân hàng để trả tiền vay.

Lợi dụng sự thiếu hiểu biết về pháp luật của gia đình, cộng với “con mồi” đang cần tiền gấp, T. yêu cầu gia đình ký vào hợp đồng chuyển nhượng sổ đỏ 2 thửa đất trên sang tên mình tại Văn phòng Công chứng.

Một vụ việc khác: Khoảng tháng 7/2019, do cần tiền làm ăn, bà Đ.T.P đã vay vợ chồng bà N.T.L số tiền 600 triệu đồng, trong vòng 3 tháng với lãi suất 20 triệu đồng và thế chấp 1 sổ đỏ có diện tích đất rộng 1.576m2. Cũng để bảo đảm khoản vay, bà P. bị bắt buộc phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với vợ chồng bà L. và giao bản chính sổ đỏ cho vợ chồng bà L. giữ.

Về số tiền vay, bà L. hứa cho bà P. vay 600 triệu đồng, nhưng chỉ mới đưa cho bà P. hơn 400 triệu đồng, trong đó tiền gốc là 400 triệu đồng và 3 triệu đồng phí công chứng. Sau thời điểm bà P. ký giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chỉ vài ngày thì bà L. đã sang nhượng khu đất của bà P. cho người khác.

Hai câu chuyện trên chỉ là vài ví dụ trong rất nhiều câu chuyện về dính bẫy hợp đồng giả cách trên thực tế. Từ chỗ có nhà, có đất nhiều gia đình rơi vào cảnh nợ nần, trắng tay, đi khắp nơi kêu cứu đòi lại nhà, đòi lại đất.

Pháp luật có quy định như thế nào?

Hợp đồng giả cách là một loại hợp đồng mà các bên thực hiện để nhằm mục đích che giấu đi một hợp đồng khác và thông qua hợp đồng đó để chiếm đoạt tài sản khi có sự vi phạm về nghĩa vụ của hợp đồng. Hoặc có thể hiểu hợp đồng giả cách theo nghĩa là giao dịch mua bán tài sản để nhằm che dấu giao dịch vay tài sản.

Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2015) quy định: Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Có thể hiểu, giao dịch giả tạo là giao dịch mà ý chí được biểu đạt ra ngoài khác với ý chí đích thực và có tồn tại sự khác biệt giữa kết quả thực tế đã thực hiện giao dịch so với mục đích của giao dịch dân sự được xác lập. Thực tiễn cho thấy, các giao dịch dân sự về vay tài sản ngoài việc phải chịu lãi suất cao thì người đi vay thường phải ký kết với người cho vay giao dịch mua bán tài sản (giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc mua bán nhà) với giá chuyển nhượng (mua, bán) thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế. Mục đích của việc ký kết hợp đồng mua bán tài sản là đảm bảo bên vay thực hiện hợp đồng vay. Đây là giao dịch giả tạo mà bên cho vay thường sử dụng khi bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc thanh toán tiền vay gốc và lãi không đúng hạn, thì bên cho vay yêu cầu bên vay phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng tài sản. Thậm chí, bên cho vay còn thực hiện thủ tục sang tên và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tài sản vốn đang thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của bên vay.

Làm sao chứng minh hợp đồng giả cách?

Như đã trình bày ở trên thì hợp đồng giả cách là hợp đồng nhằm che giấu đi một giao dịch dân sự khác nhằm chuộc lợi cá nhân bằng hành động rất tinh vi.

Xét về các điều kiện giao dịch như chủ thể tham gia giao dịch có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; mục đích nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức, hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật thì hợp đồng vay tài sản hay hợp đồng chuyển nhượng tài sản nêu trên đều đáp ứng được các điều kiện của Điều 117 BLDS 2015.

Đối với hợp đồng cho vay tài sản: Theo quy định Điều 463 BLDS 2015 thì chủ thể tham gia cho vay tài sản có thể là cá nhân hoặc tổ chức, hình thức hợp đồng vay có thể bằng văn bản hoặc lời nói, lãi suất trong hợp đồng vay theo sự thỏa thuận của các bên. Do đó, nếu căn cứ vào chủ thể kí kết và hình thức giao dịch thì thường các hợp đồng vay đều là là giao dịch hợp pháp.

Đối với giao dịch mua bán (chuyển nhượng) nhà đất được xác lập giữa bên cho vay và bên vay (theo trình bày của người vay) có lập hợp đồng bằng văn bản được công chứng, chứng thực phù hợp với quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng, có giấy biên nhận tiền của bên bán (tức bên vay) nên theo Điều 430 BLDS 2015 thì việc chuyển nhượng nhà đất cũng phù hợp quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, để đánh giá một hợp đồng có phải là hợp đồng giả cách hay không thì cần phải làm rõ có tồn tại hai hợp đồng trong đó một hợp đồng bề ngoài và một hợp đồng bị che giấu.

Xét hợp đồng mua bán tài sản: Thấy rằng bản chất các bên mong muốn thực hiện giao dịch cho vay và đảm bảo cho hợp đồng vay được thực hiện nhưng vẫn ký hợp đồng mua bán tài sản. Như vậy, việc thể hiện ý chí ra bên ngoài không thực hiện đúng theo ý chí (có sự khác nhau giữa ý chí và bày tỏ ý chí) đối với hợp đồng mua bán tài sản.

Thu thập các giấy biên nhận tiền, các file tài liệu ghi âm (nếu có), lời khai của bên vay, bên cho vay, lời khai của người làm chứng về các khoản tiền gốc và lãi, các khoản lãi đã trả, lãi phải trả có phù hợp với lãi suất vay theo trình bày của bên vay. Đồng thời là các chứng cứ thể hiện các bên có thoả thuận về phương thức, thời hạn giao nhận nhà sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng để đánh giá ý chí tự nguyện của người tham gia giao dịch này.

Xem xét và thẩm định, định giá nhà đất tại thời điểm các bên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thì giá thị trường có phù hợp với thoả thuận mua bán của các bên ghi tại giấy biên nhận tiền hay các hợp đồng mua bán. Đánh giá lời khai của bên mua (tức bên cho vay) về việc họ đã xem xét nhà đất cũng như đặc điểm hiện trạng nhà đất được nêu tại các hợp đồng công chứng có phù hợp.

Như vậy theo quy định, không có văn bản pháp luật nào quy định việc bảo đảm hợp đồng vay tiền bằng hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do vậy, việc người vay phải làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên cho vay nhằm bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay là việc làm trái quy định của pháp luật. Nếu có đủ chứng cứ chứng minh việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ nhằm bảo đảm cho hợp đồng vay tiền thì bên vay có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu do yếu tố giả tạo và có quyền yêu cầu tòa án tuyên hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho bên cho vay theo quy định của Bộ Luật Tố tụng Dân sự.

Rủi ro vì vô hiệu

Trao đổi với Tiền Phong, Luật sư Lương Duy Sinh, Trưởng Văn phòng Luật sư Sinh và Cộng sự cho biết, lợi dụng tình trạng cần tiền gấp của người vay, bên cho vay thường yêu cầu bảo đảm khoản vay bằng việc giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở có chữ ký và công chứng với giá trị lớn hơn so với tài sản cho vay. Một khi bên vay không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ hay nghĩa vụ trả tiền lãi thì người đi vay có thể bị mất tài sản của mình.

Khu đất gần 3.000m2 ở số 230 Hồ Học Lãm, quận Bình Tân, TPHCM đang bị tranh chấp vì hợp đồng giả cách.

Do đó, việc làm rõ vấn đề pháp lý của hai hợp đồng trên có ý nghĩa quan trọng đối với bên cho vay, bên vay và trong thực tiễn giải quyết những tranh chấp đối với các giao dịch cho vay có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng bất động sản.

Ông Sinh nói rằng, Điều 463 về Hợp đồng vay tài sản của Bộ luật Dân sự 2015 quy định, hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Như vậy, chủ thể tham gia vào giao dịch vay tài sản là cá nhân hoặc tổ chức; hình thức hợp đồng vay có thể bằng văn bản hay bằng miệng; lãi suất hợp đồng vay theo sự thỏa thuận giữa các bên nhưng không được vượt quá mức 20%/năm của khoản tiền vay, quy định tại khoản 1 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015.

Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Bộ luật Dân sự 2015 quy định tại Điều 500: Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất. Ngoài ra, Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định và có công chứng, chứng thực.

“Nếu xem xét những hợp đồng này một cách độc lập thì các bên ký kết thường đảm bảo về hình thức hợp đồng, đáp ứng đủ điều kiện để có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, việc ký kết đồng thời hai loại hợp đồng này thường là dùng một hợp đồng để che dấu một hợp đồng khác”, ông Sinh nói.

Vị luật sư này cho biết thêm, trong giao dịch vay tài sản có bảo đảm bằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể thấy thực chất các bên mong muốn thực hiện hợp vay tài sản nhưng thể hiện ra bên ngoài là hợp đồng mua bán (chuyển nhượng). Như vậy, tại thời điểm ký kết thì giữa ý chí và thể hiện ý chí đã có sự xung đột. Hợp đồng mua bán tài sản là một hợp đồng giả tạo nhằm che giấu hợp đồng vay tài sản nên khi có tranh chấp và một bên khởi kiện thì Tòa án sẽ xem xét việc tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu theo quy định của pháp luật dù đã đảm bảo đúng hình thức và hợp đồng đã được thực hiện trong thực tiễn.

Tại Điều 124 về Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 nói rõ, khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Vi phạm pháp luật hình sự

Thực tế, việc sử dụng hợp đồng mua, bán, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản để bảo đảm cho hợp đồng vay tài sản mang lại nhiều rủi ro cho người đi vay và các bên có liên quan đến giao dịch này. Trong trường hợp, người đi vay thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ trả nợ và lãi theo hợp đồng vay tài sản thì việc lấy lại giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất hay yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng bất động sản không phải là dễ dàng bởi việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản là hợp pháp, văn phòng công chứng cũng làm việc đúng pháp luật khi các bên có đầy đủ hồ sơ theo pháp luật.

Theo các luật sư, nếu có dấu hiệu giả tạo hay cưỡng ép ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất thì hợp đồng này có thể bị tuyên vô hiệu hoặc nghiêm trọng hơn nếu có sự đe dọa, dùng vũ lực ép buộc bên vay tài sản kí hợp đồng bảo đảm thì sẽ vi phạm pháp luật hình sự.

Hơn nữa, quá trình giải quyết để đi đến một bản án tuyên bố hợp đồng vô hiệu cũng phải mất tới vài năm vì việc đánh giá hợp đồng nào là giảo tạo, hợp đồng nào là thực, các bên có hoàn toàn tự nguyện hay có sự cưỡng ép khi kí kết hợp đồng không là rất khó khăn và tốn nhiều thời gian. Bởi hợp đồng vay tài sản vẫn có hiệu lực khi thỏa thuận bằng miệng trong khi hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì cần công chứng, chứng thực nên muốn chứng minh hợp đồng mua bán tài sản là giả tạo khá khó khăn.

Chưa kể, những rủi ro khác có thể phát sinh như trong khoảng thời gian bên vay tài sản thực hiện nghĩa vụ thì bên nhận bảo đảm có thể thực hện các hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm cho một khoản vay khác hay chuyển nhượng tài sản cho chủ thể khác.

Người cho vay là bên hưởng lợi trong giao dịch này bởi hợp đồng vay tài sản thường có giá trị thấp hơn nhiều so với giá trị của hợp đồng chuyển nhượng bất đồng sản. Tuy nhiên, nếu có dấu hiệu giả tạo hay cưỡng ép ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất thì hợp đồng này có thể bị tuyên vô hiệu hoặc nghiêm trọng hơn nếu có sự đe dọa, dùng vũ lực ép buộc bên vay tài sản kí hợp đồng bảo đảm thì sẽ vi phạm pháp luật hình sự.

“Như vậy, để đảm bảo cho quyền lợi của người đi vay và tránh rắc rối cho các bên về sau thì các chủ thể tham gia vào giao dịch này cần ghi rõ trong hợp đồng về số tiền vay, tài sản thế chấp, thỏa thuận thời hạn thanh toán, việc gải quyết tài sản khi một bên không thực hiện đúng nghĩa vụ hợp đồng. Việc thực hiện các giao dịch đúng theo quy định pháp luật là bảo vệ cho quyền lợi bản thân cũng như góp phần vào việc quản lý của Nhà nước”, ông Sinh nói.