Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở thương mại

Theo phản ánh của ông Khôi, Khoản 3, Điều 12 Luật Nhà ở 2014 quy định:

"Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản".

Ông Khôi hiểu là nếu người mua nhà ở từ chủ đầu tư thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là chỉ bao gồm trong 2 trường hợp là bàn giao hoặc thanh toán 100% giá trị nhà ở.

Còn đoạn "đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản" đang áp dụng cho trường hợp bên mua mua lại nhà ở từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản [tức là mua lần 2].

Các trường hợp chung khác thì áp dụng Khoản 5, Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Ông Khôi hỏi, cách hiểu nêu trên của ông có đúng hay không? Có sự chồng chéo và không rõ ràng giữa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản hay không? Ví dụ, Khoản 5, Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản và Khoản 8, Điều 6 Luật Nhà ở 2014. Nếu áp dụng cho trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thì sẽ được áp dụng Khoản 5, Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2014?

Bộ Xây dựng trả lời vấn đề này như sau:

Tại Điều 1 của Luật Nhà ở 2014 đã quy định: “Luật này quy định về sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở; giao dịch về nhà ở; quản lý Nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

Do vậy, quy định tại Khoản 3, Điều 12 Luật Nhà ở 2014 về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở với quy định tại Khoản 5, Điều 19 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng như quy định tại Khoản 8, Điều 6 Luật Nhà ở 2014 với quy định tại Khoản 5, Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 là bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, không mâu thuẫn, chồng chéo.

Chinhphu.vn

Theo phản ánh của Công ty Bất động sản Lucid, tại Khoản 3, Điều 12 Luật Nhà ở 2014 có quy định:

“Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

Nội dung trên có được hiểu là: Nếu người mua nhà ở từ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu chỉ có 2 trường hợp là nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư.

Còn nội dung “Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản” chỉ áp dụng cho trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bất kỳ mua nhà ở của chủ đầu tư sau đó bán lại cho bên mua khác.

Tức Khoản 3, Điều 12 đang hướng đến chủ thể mua và bán, nếu là mua từ chủ đầu tư dự án nhà ở [bao gồm cả nhà ở thương mại, nhà ở xã hội] thì chuyển quyền sở hữu nhà ở cố định trong 2 mốc là bàn giao và thanh toán đủ 100% giá trị nhà ở. Nếu người mua mua lại từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì dẫn chiếu về Luật Kinh doanh bất động sản tức là được thoả thuận thời điểm chuyển quyền sỡ hữu.

Công ty Bất động sản Lucid [có chức năng kinh doanh bất động sản] mua lại từ chủ đầu tư một số căn hộ trong dự án nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là trong 2 trường hợp bàn giao và thanh toán đủ tiền mua căn hộ. Sau đó Công ty bán lại cho bên thứ ba thì thời điểm chuyển nhượng quyền sở hữu các bên có quyền thoả thuận, như vậy có đúng không?

Về vấn đề này, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

Tại Điều 1 của Luật Nhà ở 2014 đã quy định: “Luật này quy định về sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở; giao dịch về nhà ở; quản lý Nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

Tại Khoản 5, Điều 19 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định: “Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.

Đối chiếu với các quy định nêu trên, trường hợp Công ty Lucid có chức năng kinh doanh bất động sản mua lại một số căn hộ trong dự án đầu tư phát triển nhà ở của chủ đầu tư thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở giữa Công ty Lucid và chủ đầu tư [bên bán cho Công ty Lucid] cũng như thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở giữa Công ty Lucid và bên thứ 3 khi Công ty Lucid thực hiện việc chuyển nhượng cho bên thứ 3 này được thực hiện theo quy định tại Khoản 5, Điều 19 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Chinhphu.vn

Hỏi: Tôi mua căn nhà của bà Th. đã trả đủ tiền và nhận nhà nhưng bà ấy xin cho ở thêm vài tháng để thu xếp công việc gia đình. Có người nói làm vậy có thể sẽ bị mất nhà do sau này họ không chịu giao nhà cho mình. Xin cho biết việc mua bán như vậy đã hoàn thành chưa, tôi có phải chịu rủi ro gì không?

Mai Thủy Tiên [huyện Cam Lâm, Khánh Hòa]

Trả lời: Theo pháp luật dân sự, thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với tài sản được thực hiện theo quy định của luật, trường hợp luật không có quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên giao dịch; trường hợp các bên cũng không có thỏa thuận thì thời điểm xác lập quyền sở hữu là thời điểm tài sản được chuyển giao.

Đối với tài sản là nhà ở, với giao dịch mua bán thì Luật Nhà ở quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Các quy định pháp luật nêu trên cho thấy quyền sở hữu nhà mua của bạn đã được xác lập, hiện bà Th. đang lưu cư tại nhà đó chỉ là với sự thỏa thuận cho mượn, cho ở nhờ. Tuy nhiên, với Luật Đất đai, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Bạn cần làm thủ tục đăng ký sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai để hoàn tất thủ tục. Giao dịch chuyển nhượng có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.

Luật sư NGUYỄN THIỆN HÙNG

Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở theo quy định pháp luật...thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua...

Kiến thức cho bạn:

     Pháp luật quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở như thế nào?

Kiến thức của Luật sư:

Căn cứ pháp lý:

Nội dung tư vấn:

Theo quy định tại điều 3 luật nhà ở 2014:

Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.

     Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở theo quy định pháp luật về Nhà ở đang có hiệu lực thi hành.

     Theo quy định tại điều 12, Luật Nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác; từ thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế trong trường hợp thừa kế nhà ở;..cụ thể như sau:

     “Điều 12. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở

     1. Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

     2. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.

Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở theo quy định pháp luật

     3. Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

     4. Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế.

     5. Các giao dịch về nhà ở quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này phải tuân thủ các điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật này.”

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email:  để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của quý khách hàng để chúng tôi ngày một hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng.                                        

     Liên kết tham khảo: