Xoá đăng ký thế chấp [giải chấp] quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất nếu đang thế cháp trước khi thực hiện các thủ tục liên quan tới việc mua bán, tặng cho phải làm thủ tục giải chấp trước. Vậy hồ sơ, trình tự, thủ tục giải chấp như thế nào và mất thời gian bao lâu?
Cơ sở pháp lý để làm thủ tục giải chấp
- Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp đảm bảo
- Thông tư 07/2019/TT-BTP hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Hồ sơ xoá đăng ký thế chấp [giải chấp] quyền sử dụng đất
Hồ sơ giải chấp được quy định tại khoản 1 điều 47 nghị định 102/2017/NĐ-CP và hướng dẫn bởi thông tư 07/2019/TT-BTP:
– Phiếu yêu cầu xóa đăng ký mẫu số 04/XĐK thông tư 07/2019/TT-BTP– Văn bản đồng ý xóa đăng ký biện pháp bảo đảm của bên nhận bảo đảm [01 bản chính hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu] hoặc văn bản xác nhận giải chấp của bên nhận bảo đảm [01 bản chính hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu] trong trường hợp phiếu yêu cầu xóa đăng ký chỉ có chữ ký của bên bảo đảm;– Bản chính Giấy chứng nhận đối với trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm mà trong hồ sơ đăng ký có Giấy chứng nhận;
– Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền [01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu].
Hướng dẫn kê khai tờ khai xoá đăng ký thế chấp [giải chấp] quyền sử dụng đất mẫu 04/XĐK
1. Hướng dẫn chung1.1. Nội dung kê khai rõ ràng, không tẩy xóa.1.2. Đối với phần kê khai mà có nhiều lựa chọn khác nhau thì đánh dấu [X] vào ô vuông tương ứng với nội dung lựa chọn
2. Tại khoản 1: Người yêu cầu xóa đăng ký:
2.1. Người yêu cầu xóa đăng ký biện pháp thế chấp thuộc trường hợp nào trong số 06 trường hợp liệt kê tại khoản này thì đánh dấu [X] vào ô tương ứng với trường hợp đó.2.2. Tại điểm 1.4: Nếu người yêu cầu xóa đăng ký là cá nhân trong nước thì kê khai về chứng minh nhân dân, căn cước công dân, chứng minh được cấp theo Luật sỹ quan Quân đội nhân dân Việt Nam, Luật quân nhân chuyên nghiệp, công nhân và viên chức quốc phòng hoặc giấy tờ xác định tư cách pháp lý khác theo quy định của pháp luật; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì kê khai về hộ chiếu; nếu là tổ chức thì kê khai về Giấy chứng nhận [GCN] đăng ký thành lập [nếu có], GCN đăng ký doanh nghiệp, GCN đăng ký hoạt động chi nhánh, văn phòng đại diện/Giấy phép [GP] thành lập và hoạt động hoặc Quyết định thành lập hoặc GP đầu tư, GCN đầu tư, GCN đăng ký đầu tư.3. Tại khoản 2: Mô tả tài sản thế chấp đã đăng ký:
3.1. Kê khai các thông tin về tài sản thế chấp đúng như nội dung đã đăng ký.3.2. Trường hợp trong Mẫu số 04/XĐK không còn chỗ ghi nội dung kê khai về tài sản đã đăng ký thế chấp cần xóa thì sử dụng Mẫu số 07/BSTS.4. Mục bên thế chấp, bên nhận thế chấp ký tên:
4.1. Trường hợp người đại diện của bên thế chấp, bên nhận thế chấp là cá nhân thì ký, ghi rõ họ tên của người đại diện;Trường hợp người đại diện của bên thế chấp, bên nhận thế chấp là pháp nhân thì ký, ghi rõ họ tên, chức vụ của người đại diện hợp pháp của pháp nhân và đóng dấu của pháp nhân là đại diện.4.2. Trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là Quản tài viên thì Quản tài viên phải ký, ghi rõ họ tên, chức danh và đóng dấu vào phiếu yêu cầu tại phần chữ ký, con dấu bên nhận thế chấp, đồng thời bên thế chấp và bên nhận thế chấp không phải ký và đóng dấu vào phiếu yêu cầu.4.3. Trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là người mua tài sản thi hành án; Cơ quan thi hành án dân sự, Văn phòng thừa phát lại đã kê biên và xử lý tài sản xong thế chấp thì người mua tài sản thi hành án, Cơ quan thi hành án dân sự, Văn phòng thừa phát lại phải ký, ghi rõ họ tên, chức danh và đóng dấu [nếu có] vào phiếu yêu cầu tại phần chữ ký, con dấu của bên nhận thế chấp; đồng thời bên thế chấp và bên nhận thế chấp không phải ký và đóng dấu vào phiếu yêu cầu.
Cơ quan đăng ký xóa thế chấp [giải chấp] quyền sử dụng đất
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường [gọi chung là Văn phòng đăng ký đất đai]
Khai đăng ký giải chấp online tại Hà Nội theo hướng dẫn tại //sotnmt.hanoi.gov.vn/. Khai trước form đăng ký để lấy số hồ sơ tại đây
Thời hạn giải quyết xoá đăng ký thế chấp [giải chấp] quyền sử dụng đất
Cơ quan đăng ký thế chấp có trách nhiệm giải quyết hồ sơ đăng ký, cung cấp thông tin trong ngày nhận hồ sơ hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hoàn thành việc đăng ký, cung cấp thông tin ngay trong ngày làm việc tiếp theo; trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ, thì cũng không quá 03 ngày làm việc
Thủ tục xoá đăng ký thế chấp [giải chấp] đối với quyền sử dụng đất
Bước 1: Nộp hồ sơ đăng ký xoá thế chấp [giải chấp] quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký đất đai
Bước 2: Cơ quan đăng ký tiếp nhận hồ sơ và trao giấy hẹn cho người nộp hồ sơ xoá đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
Bước 3: Trong thời hạn giải quyết hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung xóa đăng ký và thời điểm đăng ký theo đúng thứ tự tiếp nhận hồ sơ vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận. Sau khi ghi vào sổ địa chính và Giấy chứng nhận, thì chứng nhận nội dung đăng ký vào phiếu yêu cầu đăng ký.
Bài viết liên quan
Đất đang thế chấp tại ngân hàng nếu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì cần thực hiện các thủ tục như thế nào? Nếu không xóa thế chấp có thực hiện chuyển mục đích được hay không? Quý khách có thể tham khảo nội dung Luật Minh Gia tư vấn dưới đây:
Nội dung câu hỏi: Hiện nay tôi có vay vốn tại ngân hàng thế chấp bằng QSD đất. Do nhu cầu về xây dựng nhà xưởng bắt buộc phải chuyển mục đích đất lâu năm lên xây dựng. Vì thế tôi liên hệ với Ngân hàng để mượn tài sản ra để đóng thuế và chuyển mục đích thì phía ngân hàng đồng ý với điều kiện là Nhân viên Ngân hàng sẽ trực tiếp đi làm và khi có giấy mới sửa đổi nhân viên ngân hàng trực tiếp nhận và làm thủ tục thế chấp mới thay đổi thế chấp cũ. Tuy nhiên khi liên hệ phòng tài nguyên môi trường thì họ trả lời phải xóa thế chấp họ mới chuyển mục đích được. Vậy theo quy định có cần xóa thế chấp không?
Trả lời: Cảm ơn anh đã tin tưởng và gửi câu hỏi cần tư vấn tới công ty Luật Minh Gia, với trường hợp chị đang vướng mắc Luật Minh Gia tư vấn như sau:
Thứ nhất, với vấn đề xóa thế chấp khi chuyển mục đích sử dụng đất:
Với vấn đề xóa thế chấp quyền sử dụng đất, tại Điều 21 Nghị định 102/2017/NĐ-CP có quy định các trường hợp xóa đăng ký biện pháp bảo đảm như sau:
“1. Người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ xóa đăng ký biện pháp bảo đảm khi có một trong các căn cứ sau đây:
a] Chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm;
b] Hủy bỏ hoặc thay thế biện pháp bảo đảm đã đăng ký bằng biện pháp bảo đảm khác;
c] Thay thế toàn bộ tài sản bảo đảm bằng tài sản khác;
d] Xử lý xong toàn bộ tài sản bảo đảm;
đ] Tài sản bảo đảm bị tiêu hủy, bị tổn thất toàn bộ; tài sản gắn liền với đất là tài sản bảo đảm bị phá dỡ, bị tịch thu theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
e] Có bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật về việc hủy bỏ biện pháp bảo đảm, tuyên bố biện pháp bảo đảm vô hiệu;
g] Đơn phương chấm dứt biện pháp bảo đảm hoặc tuyên bố chấm dứt biện pháp bảo đảm trong các trường hợp khác theo quy định của pháp luật;
h] Xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở trong trường hợp chuyển tiếp đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật;
i] Cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng thừa phát lại đã kê biên, xử lý xong tài sản bảo đảm;
k] Theo thỏa thuận của các bên.
…”
Như vậy, theo quy định nêu trên thì tài sản đang được thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền chỉ được quyền đề nghị chấm dứt biện pháp bảo đảm khi thuộc một trong các trường hợp đã nêu trên. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc các trường hợp được xóa thế chấp theo quy định pháp luật.
Bên cạnh đó, hiện nay pháp luật dân sự quy định bên thế chấp có nghĩa vụ không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật dân sự 2015. Do đó, trong thời gian thế chấp tài sản, bên thế chấp vẫn được quyền thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Đối với vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất, theo quy định của pháp luật đất đai liên quan đến thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, không có quy định cấm người sử dụng đất không được chuyển mục đích sử dụng đất khi đất đang thế chấp. Việc có phải giải chấp sau đó khách hàng mới được sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện chuyển mục đích hay không phụ thuộc vào thỏa thuận của ngân hàng với khách hàng.
Về bản chất, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất trong hợp đồng vay tài sản là để đảm bảo tránh rủi ro cho bên cho vay trong quá trình bên vay thực hiện hợp đồng vay. Do đó, nếu bên cho vay đồng ý để bên vay sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được thế chấp để thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì coi như bên cho vay đã đồng ý với các rủi ro có thể xảy ra từ hoạt động này, do đó việc phải giải chấp sau đó mới được thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định hiện nay là không bắt buộc.
Thứ hai, về thủ tục xóa thế chấp:
Mặc dù quy định của pháp luật không bắt buộc phải thực hiện việc giải chấp trước khi chuyển mục đích sử dụng đất, tuy nhiên khi có nhu cầu xóa thế chấp để thuận tiện cho việc chuyển mục đích sử dụng đất, bạn có thể thực hiện thủ tục xóa thế chấp, hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm các giấy tờ sau:
- Phiếu yêu cầu xóa đăng ký [01 bản chính];
- Văn bản đồng ý xóa đăng ký biện pháp bảo đảm của bên nhận bảo đảm [01 bản chính hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu] hoặc văn bản xác nhận giải chấp của bên nhận bảo đảm [01 bản chính hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu] trong trường hợp phiếu yêu cầu xóa đăng ký chỉ có chữ ký của bên bảo đảm;
- Bản chính Giấy chứng nhận đối với trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm mà trong hồ sơ đăng ký có Giấy chứng nhận;
- Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền [01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu].
Hồ sơ trên được lập thành 01 bộ và được gửi đến bộ phận một cửa [trong trường hợp địa phương đã có bộ phận một cửa], nếu chưa có bộ phận một của thì nộp trực tiếp tại Phòng đăng ký đất đai cấp quận [huyện] nơi đã đăng ký thế chấp.