Định giá đất bằng phương pháp thặng dư là
Định giá đất bằng phương pháp thặng dư hợp với các bất động sản có tiềm năng phát triển, các dự án đầu tư... Định giá đất bằng phương pháp thặng dư là gì? Định giá đất bằng phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản. Điều kiện áp dụng Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư Điều 6 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định rõ trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư như sau: - Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá. - Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản. - Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản. Các khoản chi phí như: Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư; chi phí quản lý dự án; chi phí kinh doanh... - Xác định giá đất của thửa đất cần định giá = Tổng doanh thu phát triển - Tổng chi phí phát triển. Ưu và nhược điểm của phương pháp thặng dư Ưu điểm của định giá bằng phương pháp thặng dư là phương pháp định giá phù hợp với các bất động sản có tiềm năng phát triển, các dự án đầu tư; Phương pháp định giá khá đơn giản, dựa trên các dữ liệu về thị trường nên dễ thuyết phục khách hàng, thích hợp để đưa ra mức giá đấu giá. Phương pháp định giá này được thực hiện thông qua việc mô tả một quá trình đầu tư, vì vậy có giá trị trong việc tư vấn đầu tư… Nhược điểm của định giá bằng phương pháp thặng dư như: Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất. Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường. Theo Minh Huy (T/H)/Laodong.vn Link gốc: https://laodong.vn/bat-dong-san/dinh-gia-dat-bang-phuong-phap-thang-du-duoc-ap-dung-khi-nao-969993.ldo
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiện theo quy định tại Điều 6 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT như sau: Kiến thức của bạn: Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư Kiến thức của Luật sư: Cơ sở pháp lý:
Nội dung kiến thức về vấn đề xác định giá đất theo phương pháp thặng dư:Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiện theo quy định tại Điều 6 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT như sau: 1. Khảo sát, thu thập các thông tin Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất. 2. Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu. 3. Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản a) Các khoản chi phí phát triển bao gồm:
Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. b) Việc ước tính tổng chi phí phát triển thực hiện như sau: Tổng chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phí quy định tại Điểm a Khoản này và căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương. 4. Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản thực hiện theo công thức sau: Tổng doanh thu phát triển = Tổng chi phí phát triển = Trong đó:
5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
Ví dụ về việc áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất tại Phụ lục số 04 ban hành kèm theo Thông tư này. Để được tư vấn chi tiết về vấn đề xác định giá đất theo phương pháp thặng dư quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6500 để để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: . Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất! Xin chân thành cảm ơn!
|