Mua nhà đang the chấp ngân hàng
|
Thứ Năm, 09/09/2021, 08:00 Show Hầu hết, người dân thường rất “ngại” mua nhà đang thế chấp ngân hàng bởi thủ tục khá phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Tuy nhiên, loại bất động sản này thường có giá khá mềm so với thị trường, đồng thời, đảm bảo tính pháp lý, nên cũng thu hút không ít nhà đầu tư. Để không bị rơi vào thế yếu khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng, bên mua cần nhớ rõ 2 lưu ý sau: 1. Xác định nhà, đất có đang thế chấp ngân hàng thật khôngViệc đầu tiên bạn cần làm, đó là xác định chính xác nhà, đất đó có phải đang thế chấp tại ngân hàng hay không? Và thế chấp tại ngân hàng nào? Bạn có thể xác định điều này bằng những cách sau: - Yêu cầu người bán cung cấp sổ đỏ photo và đề nghị công chứng viên tại Văn phòng công chứng tra cứu thông tin lịch sử giao dịch nhà, đất đó. - Yêu cầu bên bán dẫn trực tiếp đến ngân hàng gặp nhân viên tín dụng đang thụ lý hồ sơ vay để xác minh nhà đất đó đúng là đang được vay thế chấp tại ngân hàng (đây là cách tối ưu nhất). - Yêu cầu người bán cung cấp Hợp đồng thế chấp. Bởi trong Hợp đồng thế chấp của người bán và ngân hàng có mô tả chi tiết tài sản thế chấp. Từ Hợp đồng này, bạn yêu cầu bên bán cung cấp thông tin cá nhân người sở hữu gồm: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân, hộ khẩu, đăng ký kết hôn hoặc xác nhận độc thân để xác nhận xem đúng người chủ sở hữu đang đứng vay trên hợp đồng thế chấp không? Có thế chấp đúng nhà, đất đó thật hay không? (cách này có rủi ro do giấy tờ có thể làm giả).  2. Xác định nhà, đất đang thế chấp có được mua, bán không?Theo Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, khi đang thế chấp tài sản, bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh hoặc được bên thế chấp đồng ý. Việc xác định Ngân hàng có đồng ý hay không giúp bạn có phương án phù hợp. - Trong trường hợp Ngân hàng đồng ý bằng văn bản về việc cho mua, bán tài sản đó, thì bên bán và bên mua có thể ký Hợp đồng đặt cọc một khoản tiền bằng với số nợ Ngân hàng…. Sau đó, bên bán mang sổ đỏ đi giải chấp hoặc ủy quyền cho bên mua đi giải chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Giải chấp xong thì 2 bên ký Hợp đồng công chứng mua bán nhà, đất và đi sang tên Sổ đỏ. Sau khi trả nợ xong, Ngân hàng trả sổ và công văn giải chấp, 2 bên sẽ ký công chứng Hợp đồng đặt cọc. Sau đó bên bán đi giải chấp hoặc ủy quyền cho bên mua đi giải chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Cuối cùng, 2 bên ký Hợp đồng mua bán công chứng và sang tên Sổ đỏ. Trên đây là 2 lưu ý để hạn chế rủi ro khi khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng. Nếu làm được những điều trên, việc mua bán nhà thế chấp diễn ra khá an toàn. Nếu vẫn còn thắc mắc về các lưu ý trên, bạn đọc có thể liên hệ 1900.6192 để chúng tôi hỗ trợ bạn.>> Thế chấp Sổ đỏ 2021: Hồ sơ, thủ tục và cách xử lý khi vi phạm - Thứ tư, 06/07/2022 10:00 (GMT+7)
Thủ tục tiến hành Khi tiến hành một giao dịch mua nhà thế chấp cần phải có một biên bản cam kết giữa ba bên gồm người bán (bên thế chấp) - người mua - ngân hàng (bên nhận thế chấp) liên quan đến những việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán với bên mua và việc thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán với ngân hàng. Văn bản này sẽ là sự ràng buộc giữa quyền, nghĩa vụ của ba bên với nhau về thanh toán tiền, xử lý vi phạm hợp đồng, xử lý tài sản thế chấp… Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp, người mua cần đọc kỹ biên bản, các điều khoản thỏa thuận phải cụ thể, rõ ràng, ghi rõ trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên, các trường hợp phát sinh khác. Mỗi ngân hàng đều có những quy trình xử lý, bán tài sản thế chấp khác nhau. Chính vì thế, người mua có thể liên hệ với ngân hàng để hỏi, nắm rõ thủ tục để đưa ra được phương án hợp lý nhất. Cách giao dịch mua nhà qua ngân hàng Thông thường, khi tiến hành mua tài sản thế chấp, người mua sẽ nộp tiền trực tiếp vào tài khoản mở tại ngân hàng; lập biên bản thỏa thuận ba bên, bao gồm những bước sau: Bước 1: Bên mua tài sản thế chấp nộp tiền vào tài khoản mở tại ngân hàng đó và yêu cầu ngân hàng phong toả tài khoản. Bước 2: Các bên gồm bên thế chấp, bên nhận thế chấp (ngân hàng), bên thứ ba nhận mua tài sản thế chấp sẽ cùng ký với nhau Biên bản thỏa thuận ba bên. Trong đó, ngân hàng đồng ý cho bên thế chấp bán tài sản và chỉ tiến hành mở phong tỏa tài khoản khi các bên đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhà đất. Bước 3: Bên thế chấp tiến hành xoá đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sau khi đã có Biên bản thỏa thuận ba bên. Trường hợp số tiền bán nhà nhiều hơn số tiền nợ của bên bán tại ngân hàng, người mua sẽ nộp cho ngân hàng một khoản tiền bằng với số tiền (gốc và lãi) để thanh toán khoản nợ của bên bán. Ngân hàng sẽ xóa thế chấp và trả lại giấy tờ sở hữu nhà cho bên bán. Bên bán và bên mua thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại, sau khi đã trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng. Trong trường hợp bên bán muốn thay thế một tài sản bảo đảm khác thay thế cho ngôi nhà đang thế chấp, người mua nên ký hợp đồng đặt cọc. Theo đó, người mua sẽ chuyển trước cho bên bán một số tiền đặt cọc để đảm bảo rằng khi có điều kiện giao kết hợp đồng, bên bán sẽ thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển nhượng tài sản cho bên mua. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản, hợp đồng đặt cọc mua nhà đang thế chấp ngân hàng và phải được chứng thực tại UBND xã hoặc tại các tổ chức hành nghề công chứng. Sau đó, chủ nhà sẽ tiến hành thỏa thuận với ngân hàng để thay thế tài sản bảo đảm bằng một tài sản bảo đảm khác và giải chấp căn nhà đã thế chấp trước đó để bán cho bên mua. Sau khi nhận được giấy tờ nhà, hai bên sẽ thực hiện thủ tục mua bán nhà đất. Việc mua nhà đất thế chấp ngân hàng là giao dịch luôn chứa nhiều rủi ro, người mua phải cẩn trọng, tỉ mỉ từng khâu. Để đảm bảo cho việc mua bán nhà đất, các giấy tờ liên quan cần được công chứng, người mua nên nhờ chuyên gia, thuê luật sư tư vấn nhằm hạn chế rủi ro. Vợ chồng anh Phúc "nhắm" được căn nhà nội thành, giá hợp lý, vị trí thuận lợi kinh doanh, nhưng gần đây mới biết đó là tài sản đang thế chấp ngân hàng. Dù chủ nhà cam kết ngân hàng sẽ trả lại toàn bộ giấy tờ nhà sau khi thanh toán số tiền cọc 500 triệu đồng, nhưng vợ anh vẫn rất lo lắng, gàn chồng "kiếm nhà tử tế mà mua, đừng ham rẻ". Anh Phúc trấn an vợ rằng một khi ngân hàng nhận thế chấp căn nhà thì phần nào mình cũng an tâm về các thủ tục pháp lý. Nhưng chính anh cũng không giấu nổi bất an, vì không biết thực sự chủ nhà đang nợ ngân hàng bao nhiêu. Trong trường hợp xấu nhất, nếu vợ chồng anh đặt cọc đủ 500 triệu đồng mà vẫn không lấy được giấy tờ nhà ra thì làm sao có thể mua bán? Căn nhà tuy rộng, còn mới và giao thông, buôn bán đều tiện, nhưng anh phân vân liệu việc chuyển nhượng sẽ bị hạn chế, thoả thuận đặt cọc mua có được công nhận? Hay có những rủi ro pháp lý nào mà vợ chồng anh không lường trước được?
Mua nhà đất thế chấp ngân hàng sẽ gặp rủi ro nhưng đều có thể tránh được. Ảnh: Ngọc Thành Luật sư Phạm Thanh Bình (Công ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội) phân tích, theo quy định tại Điều 321 Bộ luật dân sự 2015, bên thế chấp có quyền được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật. Như vậy, chủ sử dụng đất thế chấp tại ngân hàng có quyền được bán tài sản thế chấp. Tuy nhiên, theo luật sư Bình, đúng như lo ngại của vợ chồng anh Phúc, việc mua bán nhà, đất thế chấp tại ngân hàng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Thứ nhất, nhà đang thế chấp nên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được ngân hàng lưu giữ. Người mua có thể không nắm được chính xác các thông tin liên quan đến thửa đất và ngôi nhà muốn mua. Thứ hai, có thể xảy ra tranh chấp giữa các đồng sở hữu dẫn đến việc mua bán gặp khó khăn... Và rủi ro tiềm ẩn cuối cùng là thủ tục sang tên chuyển nhượng cũng mất nhiều thời gian hơn bởi cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp - ngân hàng. Khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng, luật sư Bình khuyên vợ chồng anh Phúc, tức bên mua, cần xác định nhà, đất có thực sự là đang thế chấp ngân hàng hay tổ chức tín dụng khác nào không? Có ba cách để xác định điều này. Thứ nhất, anh Phúc có thể yêu cầu người bán cung cấp sổ đỏ bản photocopy và đề nghị công chứng viên tại Văn phòng công chứng tra cứu thông tin lịch sử giao dịch nhà, đất đó. Cách thứ hai, anh Phúc có thể yêu cầu bên bán dẫn trực tiếp đến ngân hàng gặp nhân viên tín dụng đang thụ lý hồ sơ vay để xác minh nhà đất đó đúng là đang được vay thế chấp. Theo luật sư, đây là cách xác minh tối ưu nhất. Cách thứ ba, yêu cầu người bán cung cấp Hợp đồng thế chấp. Bởi trong Hợp đồng thế chấp của người bán và ngân hàng có mô tả chi tiết tài sản thế chấp. Từ Hợp đồng này, bạn yêu cầu bên bán cung cấp thông tin cá nhân người sở hữu gồm: chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân, hộ khẩu, đăng ký kết hôn hoặc xác nhận độc thân... Từ đây, anh Phúc sẽ xác nhận xem đúng người chủ sở hữu đang đứng vay trên hợp đồng thế chấp không? Có thế chấp đúng nhà, đất đó thật hay không? Khi xác minh theo cách cuối cùng, luật sư Bình lưu ý cũng có thể gặp rủi ro, do giấy tờ có thể bị làm giả. Sau bước xác minh trên, vợ chồng anh Phúc cần tiếp tục xác định nhà, đất đang thế chấp có được mua, bán không? Theo Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, khi đang thế chấp tài sản, bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh hoặc được bên thế chấp đồng ý. Luật sư Bình khuyên, trong trường hợp ngân hàng đồng ý bằng văn bản về việc cho mua, bán tài sản đó, vợ chồng anh Phúc và bên bán có thể ký Hợp đồng đặt cọc một khoản tiền bằng số nợ ngân hàng. Sau đó, bên bán mang sổ đỏ đi giải chấp hoặc ủy quyền cho bên mua đi giải chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Giải chấp xong, đôi bên có thể ký Hợp đồng công chứng mua bán nhà, đất và đi sang tên sổ đỏ như bình thường. Hải Thư |
