Tổng quan bất động sản 2023

Nếu “nóng” là từ được sử dụng quá mức để mô tả U. S. thị trường nhà đất vào năm 2021, sau đó tình trạng ấm áp đến đóng băng hoàn toàn có thể mô tả chính xác nhất diễn biến chung của thị trường trong năm nay.  

Sự bùng nổ của thị trường nhà ở do đại dịch, khiến giá nhà tăng 40% trong khoảng thời gian hai năm, bắt đầu chậm lại vào nửa cuối năm khi lãi suất thế chấp tăng gấp đôi so với đầu năm.  

Khi Cục Dự trữ Liên bang tìm cách giảm bớt lạm phát cao hàng thập kỷ bằng cách tăng lãi suất trong suốt cả năm, lãi suất thế chấp tăng đã góp phần làm tăng kỳ vọng không khớp giữa người mua và người bán. Những ngôi nhà nằm trên thị trường trong nhiều tháng khi người bán tiếp tục định giá nhà ở mức giá mà người mua không còn đủ khả năng chi trả. Hợp đồng bị hủy, giá chào bán giảm và lượng hàng tồn kho giảm

Sau khi vượt qua mức 7% vào tháng 10, lãi suất thế chấp đã giảm đều đặn trong 5 tuần qua, điều này có thể mang lại sự nhẹ nhõm cho người mua nhưng có thể không bù đắp được mức giá chào bán vẫn ở mức cao.

Vậy điều gì sẽ xảy ra với thị trường nhà ở vào năm 2023?

Bảo vệ tài sản của bạn. Tài khoản tiết kiệm năng suất cao tốt nhất năm 2023

Cục Dự trữ Liên bang và lãi suất thế chấp

Fed đã tăng lãi suất ngắn hạn chủ chốt thêm nửa điểm phần trăm vào thứ Tư, một mức tăng nhỏ hơn so với 4 lần trước đó, do lạm phát có dấu hiệu giảm bớt.

Fed cũng chỉ ra rằng nền kinh tế sẽ phải vật lộn với tốc độ tăng trưởng chậm hơn, tỷ lệ thất nghiệp cao hơn và lạm phát cao hơn vào năm 2023.

Mike Fratanoni, nhà kinh tế trưởng của Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp, cho biết tăng trưởng yếu hơn thường dẫn đến lãi suất dài hạn thấp hơn, bao gồm cả lãi suất thế chấp.

Ông nói: “Thị trường nhà đất chắc chắn đã hoan nghênh sự sụt giảm lãi suất thế chấp gần đây”. “Sự sụt giảm này phản ánh kỳ vọng của thị trường về việc lãi suất ngắn hạn sẽ đạt gần mức đỉnh, cũng như các dấu hiệu gia tăng cho thấy Mỹ. S. đang hướng tới một cuộc suy thoái vào năm tới. ”

Những đổi mới trong tài chính thế chấp

Janneke Ratcliffe, phó chủ tịch Trung tâm Chính sách Tài chính Nhà ở tại Viện Đô thị, cho biết tài chính nhà ở đã đạt đến điểm uốn

Cô hy vọng sẽ thấy sự đổi mới tăng tốc khi những người cho vay, công ty khởi nghiệp, người ủng hộ, nhà nghiên cứu và nhà hoạch định chính sách tích cực thúc đẩy giới hạn xung quanh những gì có thể có trong tài chính thế chấp

Cô nói: “Chúng tôi đang thấy các chương trình thí điểm và chương trình mới xoay quanh các lựa chọn thay thế về chấm điểm tín dụng, trí tuệ nhân tạo, thích ứng với khí hậu, nhà ở tiền chế, v.v. “Ngành không chỉ nhìn thấy vấn đề bất bình đẳng mà nhiều bên tham gia còn tích cực lên tiếng cam kết nhằm thu hẹp khoảng cách sở hữu nhà giữa các chủng tộc. ”

Ratcliffe cũng kỳ vọng sẽ thấy việc sử dụng các khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh tăng lên, chiếm 12% tổng số đơn đăng ký trong tháng 11, tăng từ mức 3. 3% vào tháng 11 năm 2021

Bà nói: “Những người muốn mua nhà không nên lo sợ về công cụ tài chính này”. “Việc sử dụng chúng luôn phổ biến và những cải cách pháp lý được thực hiện sau cuộc Đại suy thoái đã giảm thiểu đáng kể rủi ro của chúng. ”

Tin tức mới nhất về thị trường nhà ở. Tỷ lệ thế chấp, giá nhà và khả năng chi trả

No ‘foreclosure tsunami’

Nhà bị tịch thu là kết quả của hai yếu tố kích hoạt đồng thời. Odeta Kushi, phó nhà kinh tế trưởng của First American Financial Corp, cho biết việc thiếu khả năng thanh toán, dẫn đến nợ quá hạn và thiếu vốn sở hữu trong nhà.

Với đủ vốn sở hữu, chủ nhà có quyền lựa chọn bán nhà hoặc khai thác vốn chủ sở hữu đó để vượt qua khó khăn tài chính tạm thời. Điều ngược lại – thiếu vốn chủ sở hữu trong nhà mà không gặp khó khăn về tài chính dẫn đến nợ quá hạn – sẽ lại không dẫn đến việc bị tịch thu tài sản thế chấp

Kushi cho biết, chủ sở hữu nhà ngày nay có mức giá trị tài sản nhà có thể khai thác được rất cao, tạo ra bước đệm để chống chọi với khả năng giá giảm nhưng cũng ngăn chặn tình trạng khó khăn về nhà ở biến thành tình trạng bị tịch thu tài sản thế chấp.

Bà nói: “Trên thực tế, nếu những chủ sở hữu nhà đang gặp khó khăn buộc phải giải quyết tình trạng nợ quá hạn, dựa trên mức đệm vốn chủ sở hữu của họ, thì việc bán nhà không tự nguyện có nhiều khả năng xảy ra hơn so với việc bị tịch thu tài sản thế chấp”. “Mặc dù chúng ta có thể kỳ vọng số lượng nhà bị tịch thu sẽ tăng cao hơn khi thị trường lao động chậm lại và giá nhà giảm so với mức đỉnh điểm, nhưng kết quả có thể sẽ giống như một vụ tịch thu nhà nhỏ giọt hơn. ”

Số lượng nhà ở sẽ vẫn ở mức thấp

Nhà định giá bất động sản Jonathan Miller, người chuẩn bị báo cáo Bất động sản Douglas Elliman hàng tháng cho biết, tình trạng thiếu hàng tồn kho thường xuyên là nguyên nhân chính dẫn đến tăng giá trong thời kỳ bùng nổ nhà ở thời kỳ đại dịch và nó sẽ là nền tảng chính cho giá cả trong năm 2023.

Miller cho biết: “Hàng tồn kho niêm yết đã chất chồng lên trời trong thời kỳ suy thoái nhà ở trước đây”. “Người tiêu dùng bị ràng buộc với mức lãi suất thấp mà họ tái cấp vốn hoặc mua nhà trong thời kỳ bùng nổ. Nguồn cung dư thừa không phải là câu chuyện của năm 2023 bởi vì, ngay cả khi lượng hàng tồn kho niêm yết tăng trưởng khiêm tốn, mức giảm giá phải được giữ ở mức tối thiểu. ”

Redfin dự báo khoảng 4. 3 triệu doanh số bán nhà vào năm 2023, doanh số bán nhà ít hơn bất kỳ năm nào kể từ năm 2011 và giảm 16% so với cùng kỳ năm trước

Giá nhà giảm

Taylor Marr, phó nhà kinh tế trưởng của Redfin, cho biết mặc dù sẽ không có làn sóng bị tịch thu nhà nhưng giá nhà sẽ giảm vào năm 2023.

Marr mong đợi giá trị trung bình U. S. Giá bán nhà sẽ giảm khoảng 4% vào năm 2023. Ông nói, ngay cả khi giá giảm 4% so với cùng kỳ năm trước, giá nhà vào năm 2023 sẽ thấp hơn nhiều so với trước thời kỳ bùng nổ mua nhà do đại dịch.

“Khi tính đến giá dự kiến ​​​​và lãi suất thế chấp của năm tới, khoản thanh toán hàng tháng của người mua nhà thông thường sẽ cao hơn khoảng 63% vào năm 2023 so với năm 2019, ngay trước khi đại dịch bắt đầu. ”

Marr cho biết giá nhà sẽ giảm nhiều nhất ở các thị trấn bùng nổ đại dịch trong khi thị trường ở Trung Tây và Đông Bắc sẽ tăng trưởng tốt nhất

Giá dự kiến ​​​​sẽ giảm nhiều nhất ở các điểm nóng di cư đại dịch như Austin, Texas, Boise, Idaho và Phoenix, cũng như các thành phố đắt đỏ ở Bờ Tây. Trong khi đó, thị trường nhà đất ở các thành phố lớn ở Trung Tây và Bờ Đông có giá cả phải chăng, đặc biệt là ở khu vực Chicago và một phần Connecticut và ngoại ô New York, sẽ tăng trưởng tương đối tốt.

Ông nói: “Những khu vực đó có xu hướng ổn định hơn các khu vực ven biển đắt đỏ và chúng không nóng lên nhiều trong thời kỳ cơn sốt mua nhà do đại dịch, có nghĩa là chúng cũng không giảm quá xa”.

Phối cảnh xây dựng nhà mới

Việc khởi công xây dựng nhà ở cho một gia đình dự kiến ​​sẽ giảm vào năm 2022, lần giảm đầu tiên sau 11 năm, bất chấp tình trạng thâm hụt cơ cấu nhà ở dai dẳng ở Hoa Kỳ. S. , theo Hiệp hội xây dựng nhà quốc gia

Tâm lý của những người xây dựng nhà, được đo bằng NAHB/Wells Fargo HMI, đã giảm trong 11 tháng liên tiếp, báo hiệu hoạt động xây dựng nhà tiếp tục bị thu hẹp vào năm 2023

Robert Dietz, nhà kinh tế trưởng của Hiệp hội Quốc gia, cho biết: “Việc xây dựng nhà ở dành cho một gia đình cuối cùng sẽ dẫn đến sự phục hồi về nhà ở và nền kinh tế tổng thể vào năm 2024 khi lãi suất giảm trở lại trên cơ sở bền vững, đưa nhu cầu quay trở lại thị trường nhà ở để bán”.

Dietz cũng kỳ vọng khối lượng xây dựng dành cho nhiều hộ gia đình sẽ giảm trở lại vào năm 2023, sau một năm rất phát triển vào năm 2022. Việc xây dựng nhà ở dành cho nhiều gia đình, với hơn 95% được xây dựng để cho thuê, đã đạt được sức mạnh vào năm 2022 khi lãi suất thế chấp tăng và điều kiện về khả năng chi trả nhà ở để bán giảm

Ông nói: “Tuy nhiên, có gần 930.000 căn hộ đang được xây dựng, tổng số cao nhất kể từ tháng 1 năm 1974”. “Tỷ lệ thất nghiệp tăng, nguồn cung căn hộ tăng, tỷ lệ trống tăng và tốc độ tăng giá thuê chậm lại sẽ làm chậm việc xây dựng nhiều hộ gia đình vào năm tới. ”

Xây dựng chuyển đổi?

Theo Marc Norman, phó hiệu trưởng Viện Bất động sản Schack của Trường Nghiên cứu Chuyên nghiệp thuộc Trường Đại học New York, việc chuyển đổi từ thương mại sang nhà ở sẽ chỉ nói nhiều hơn là hành động.

Ông nói: “Chúng ta đã sống chung với đại dịch gần ba năm, nhưng vẫn chưa đủ thời gian để thay đổi quyền sở hữu, tài chính và hệ thống quản lý để chuyển đổi không gian văn phòng chưa được sử dụng đúng mức”. “Chúng ta có thể thấy sự bắt đầu của quá trình chuyển đổi, nhưng hầu hết các tòa nhà sẽ ở tình trạng lấp lửng do hợp đồng thuê thương mại dài hạn và chi phí tài chính tiếp tục cao. ”

Swapna Venugopal Ramaswamy là phóng viên kinh tế và nhà ở của USA TODAY. Bạn có thể theo dõi cô ấy trên Twitter @SwapnaVenugopal và đăng ký nhận bản tin Daily Money của chúng tôi tại đây

Triển vọng phát triển bất động sản năm 2023 là gì?

Liệu năm 2023 có tốt cho bất động sản?

Chúng ta đang ở giai đoạn nào của chu kỳ bất động sản vào năm 2023?

Năm 2023 hay 2024 sẽ là thời điểm tốt để mua nhà?